Testo dell'articoloAbrogato
Informazione giuridica di carattere generale — Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all’Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
Art. 24 L. 392/1978 — Aggiornamento del canone abitativo
L. 27 luglio 1978, n. 392 — Disciplina delle locazioni di immobili urbani (equo canone)
Per gli immobili adibiti ad uso d’abitazione il canone di locazione definito ai sensi degli articoli da 12 a 23 e’ aggiornato ogni anno in misura pari al 75 per cento della variazione, accertata dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente.
L’aggiornamento del canone decorrera’ dal mese successivo a quello in cui ne viene fatta richiesta con lettera raccomandata.
Stesso numero, altri codici
- Art. 24 Cod. Amb. — Consultazione del pubblico, acquisizione dei pareri e consultazioni transfrontaliere
- Art. 24 D.Lgs. 159/2011 — Confisca
- Art. 24 D.Lgs. 209/2005 — Attività in regime di prestazione di servizi
- Art. 24 D.Lgs. 42/2004 — Interventi su beni pubblici
- Art. 24 CAD — Firma digitale
- Art. 24 L. 91/1992
Scheda in aggiornamento. Il commento professionale, i casi pratici e le FAQ per questo articolo sono in corso di redazione.
Per il testo normativo integrale e aggiornato consulta Normattiva.it.
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Commento
Ratio della norma
L'aggiornamento al 75% dell'inflazione ISTAT rappresentava un compromesso politico: il sistema dell'equo canone fissava il canone per legge, rendendo il locatore incapace di adeguarlo liberamente al mercato. Il meccanismo di aggiornamento parziale dell'inflazione era una valvola che consentiva al canone di non erodere del tutto il valore reale del reddito da locazione, proteggendo il locatore dall'inflazione galoppante degli anni '70 e '80, senza però permettere aumenti superiori al tasso di inflazione effettivo.
Analisi e struttura
La norma prevedeva un meccanismo su richiesta: l'aggiornamento non scattava automaticamente ma richiedeva un atto formale del locatore (lettera raccomandata). La base di calcolo era la variazione annuale dell'indice ISTAT FOI (famiglie di operai e impiegati), ridotta però al 75%. L'aggiornamento decorreva dal mese successivo a quello della richiesta, indipendentemente dalla data di scadenza contrattuale. Il canone aggiornato diventava la nuova base per i successivi aggiornamenti, con un effetto cumulativo nel tempo.
Quando si applica
La norma si applicava ai contratti abitativi soggetti all'equo canone (artt. 12-23), quindi a quelli stipulati prima della L. 431/1998. Erano escluse le locazioni transitorie, quelle relative a immobili di edilizia pubblica (canone sociale) e quelle concernenti categorie catastali A/8 e A/9 ex art. 26. Oggi la norma è abrogata: nei contratti liberi 4+4, le parti possono concordare clausole di aggiornamento ISTAT fino al 100% (non solo al 75% come prevedeva la vecchia legge).
Confronto e norme correlate
La L. 431/1998, che ha sostituito la L. 392/1978 per le locazioni abitative, non prevede un tetto al 75% dell'ISTAT: nei contratti 4+4 a canone libero le parti possono aggiornare il canone fino al 100% della variazione ISTAT, se concordato. Nei contratti concordati 3+2 gli accordi territoriali possono prevedere aggiornamenti in percentuali variabili. Per le locazioni commerciali ancora soggette alla L. 392/1978, l'art. 32 prevede invece un meccanismo analogo al 24, con il medesimo tetto del 75% dell'ISTAT.
Problemi applicativi
Il principale nodo interpretativo era la decorrenza: il locatore che ometteva di inviare la raccomandata perdeva il diritto all'aggiornamento per quell'anno, senza possibilità di recupero retroattivo. Si discuteva se fosse possibile richiedere più annualità di aggiornamento con un'unica comunicazione: la giurisprudenza prevalente era negativa, richiedendo una richiesta per ogni annualità. Altro problema riguardava la base ISTAT da utilizzare: variazione anno su anno o media annuale, con esiti diversi in periodi di inflazione accelerata.
Casi pratici
Caso 1: Aggiornamento ISTAT inviato in ritardo
Caso 2: Aggiornamento dimenticato per tre anni
Caso 3: Calcolo del 75% su inflazione al 12%
Domande frequenti
Che cosa prevedeva l'art. 24 della L. 392/1978 sull'aggiornamento del canone abitativo?
L'articolo stabiliva che il canone di equo canone per gli immobili abitativi potesse essere aggiornato ogni anno nella misura del 75% della variazione ISTAT (indice FOI) dell'anno precedente, su richiesta del locatore formulata con lettera raccomandata. L'aggiornamento decorreva dal mese successivo alla richiesta. La norma è oggi abrogata dalla L. 431/1998.
L'aggiornamento del canone ex art. 24 scattava automaticamente?
No: la norma richiedeva un atto formale del locatore, ovvero l'invio di una lettera raccomandata al conduttore. In assenza di questa richiesta, il canone rimaneva invariato e il locatore perdeva definitivamente il diritto all'aggiornamento per quell'annualità.
Qual era la differenza tra il 75% ISTAT della L. 392/1978 e l'aggiornamento nei contratti attuali?
La L. 392/1978 fissava per legge il massimo al 75% della variazione ISTAT. Con la L. 431/1998, nei contratti liberi 4+4 le parti possono concordare l'aggiornamento fino al 100% dell'ISTAT, ed è ammessa anche la rinuncia totale all'aggiornamento se le parti lo preferiscono.
La norma dell'art. 24 è ancora applicabile a qualche contratto?
In teoria sì, per i rarissimi contratti abitativi stipulati prima del 30 dicembre 1998 che non siano stati rinnovati o risolti. In pratica, dopo oltre 25 anni dalla riforma, questa casistica è marginale e limitata a situazioni di fatto molto particolari.