Testo dell'articoloVigente
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all’Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
Art. 870 c.c. – Comparti
Testo vigente – R.D. 262/1942 (aggiornato da Normattiva)
Quando è prevista la formazione di comparti, costituenti unità fabbricabili con speciali modalità di costruzione e di adattamento, gli aventi diritto sugli immobili compresi nel comparto devono regolare i loro reciproci rapporti in modo da rendere possibile l’attuazione del piano. Possono anche riunirsi in consorzio per l’esecuzione delle opere. In mancanza di accordo, può procedersi all’espropriazione a norma delle leggi in materia.
Vedi anche
→Cod. civ. art. 869 - Articolo 869 Codice Civile: Piani regolatori→Cod. civ. art. 871 - Articolo 871 Codice Civile: Norme di edilizia e di ornato pubblic…→Cod. proc. civ. art. 1 - Articolo 1 Codice di Procedura Civile - Giurisdizione dei giudici…→Imp. successioni art. 1 - Art. 1 D.Lgs. 346/1990 - Oggetto dell’imposta→Cost. art. 2 - Diritti inviolabili→Art. 868 Codice Civile: Regolamento protettivo dei corsi d’acqua→Articolo 872 Codice Civile: Violazione delle norme di edilizia→Art. 867 c.c.: Sistemazione e rimboschimento dei terreni vincola→Articolo 873 Codice Civile: Distanze nelle costruzioni→Art. 866 c.c.: Vincoli per scopi idrogeologici e per altri scopi→Articolo 874 Codice Civile: Comunione forzosa del muro sul confine→Art. 865 c.c.: Espropriazione per inosservanza degli obblighi
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all'Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
In sintesi
Indice dei contenuti
L'articolo 870 c.c. disciplina i comparti edificatori, unità di pianificazione urbanistica attuativa che consentono la trasformazione coordinata di più proprietà contigue. Il proprietario incluso in un comparto deve cooperare per l'attuazione del piano; in mancanza di accordo, i meccanismi coattivi garantiscono l'esecuzione del piano urbanistico.
Cos'è un comparto edificatorio
Il comparto è un istituto di urbanistica attuativa: invece di consentire ai singoli proprietari di costruire in modo autonomo e disordinato, il piano urbanistico individua un'area da trasformare unitariamente (il «comparto»), imponendo che le costruzioni, le strade interne, i servizi e le opere di urbanizzazione vengano realizzati in modo coordinato come se si trattasse di un unico soggetto. La qualità urbana si ottiene meglio con trasformazioni coordinate che con interventi frammentati: un comparto di 5.000 mq con 10 proprietari può essere pianificato per avere strade interne, verde privato, parcheggi, tipologie edilizie omogenee, impossibili da realizzare se ognuno costruisce per sé.
L'obbligo di regolare i rapporti reciproci
L'art. 870 impone agli «aventi diritto sugli immobili compresi nel comparto» di «regolare i loro reciproci rapporti in modo da rendere possibile l'attuazione del piano». Questo obbligo include: accordo sulla gestione unitaria dell'area (convenzione urbanistica), accordo sulla redistribuzione dei diritti edificatori tra i proprietari in proporzione ai rispettivi fondi (perequazione urbanistica), accordo sulle modalità esecutive delle opere di urbanizzazione. I proprietari possono regolare questi rapporti con contratti privati (contratto di comparto, scrittura privata) o con atto pubblico.
Il consorzio di comparto
L'art. 870 prevede espressamente che i proprietari possano «riunirsi in consorzio per l'esecuzione delle opere». Il consorzio di comparto è un consorzio volontario di proprietari (disciplinato dagli artt. 2602 ss. c.c.) che gestisce collettivamente la trasformazione urbanistica: raccoglie i capitali necessari, affida i lavori, distribuisce i lotti edificati tra i consorziati in proporzione alle quote. In alcune leggi regionali (es. Lombardia) il consorzio di comparto è disciplinato in modo specifico con obblighi di adesione per i proprietari che non si oppongono tempestivamente.
L'espropriazione in caso di mancato accordo
«In mancanza di accordo, può procedersi all'espropriazione a norma delle leggi in materia». Questa previsione è il meccanismo di chiusura: se i proprietari non trovano un accordo entro il termine fissato dal piano, il Comune può espropriare le aree del comparto e realizzare direttamente (o tramite concessionario) la trasformazione prevista. Il meccanismo è simile a quello dell'espropriazione per pubblica utilità, con il fine specifico della trasformazione urbanistica.
Connessioni con altre norme
L'art. 870 va letto con l'art. 869 c.c. (piani regolatori), il d.P.R. 380/2001 (TU Edilizia, artt. 23-28 sui piani attuativi), la l. 1150/1942 (urbanistica, art. 23 sul comparto), le leggi regionali urbanistiche (PGT Lombardia, NTA Toscana). Per la perequazione urbanistica: d.lgs. 267/2000 (TUEL) e legislazione regionale.
Domande frequenti
Posso rifiutarmi di partecipare a un comparto edificatorio previsto dal piano regolatore?
Non puoi sottrarsi agli obblighi del comparto (art. 870 c.c.). Se non raggiungi un accordo con gli altri proprietari, il Comune può procedere all'espropriazione del tuo fondo per consentire l'attuazione unitaria del piano. Hai però diritto al contraddittorio nel procedimento e all'indennizzo di esproprio. La tua partecipazione al consorzio è necessaria per evitare l'espropriazione.
Come si distribuiscono i diritti edificatori tra i proprietari nel comparto?
La distribuzione avviene in proporzione al valore dei fondi conferiti (criterio della perequazione urbanistica). Ogni proprietario riceve diritti edificatori proporzionali al valore del suo lotto conferito, indipendentemente dalla posizione nel comparto. L'accordo tra i proprietari (convenzione di comparto) stabilisce i criteri specifici di distribuzione e le modalità esecutive.
Il consorzio di comparto può essere costituito anche contro la volontà di qualche proprietario?
In alcune legislazioni regionali (es. Lombardia con il PGT) il consorzio diventa obbligatorio per i proprietari che non si oppongono tempestivamente: chi non aderisce entro i termini è incluso d'ufficio. In altri ordinamenti regionali il consorzio è sempre volontario, ma il proprietario che non aderisce può essere espropriato se il mancato accordo impedisce l'attuazione del piano.
Il comparto è lo stesso cosa di un piano di lottizzazione?
No. Il piano di lottizzazione (oggi piano attuativo) è uno strumento di pianificazione secondaria che disciplina l'urbanizzazione di un'area non ancora edificata. Il comparto è invece un meccanismo specifico per la trasformazione di aree con proprietà frazionate, che prevede la cooperazione obbligatoria dei proprietari. Il comparto può essere attuato attraverso un piano di lottizzazione, ma i due concetti non coincidono.