Corte cost. n. 49/2025 – IMU sui fabbricati invenduti delle imprese costruttrici

Con la sentenza n. 49/2025 la Corte costituzionale ha ritenuto legittima l’IMU sui fabbricati delle imprese costruttrici fino al 2021, prima dell’esenzione per i cosiddetti «abeni merce».

Di cosa si tratta

La controversia nasce dal contenzioso fra una società immobiliare e un Comune del Lazio sull’IMU dovuta per i fabbricati costruiti e destinati alla vendita, ma rimasti invenduti (i cosiddetti «abeni merce»). Per molti anni questi immobili sono stati assoggettati all’imposta come ogni altro fabbricato, nonostante per l’impresa costituiscano merce di magazzino e non un investimento che produce reddito. Solo a partire dal 2022 il legislatore ha introdotto un’esenzione espressa. La Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio ha dubitato che tassare quei fabbricati, prima dell’esenzione, violasse il principio di uguaglianza e quello di capacità contributiva: l’impresa pagava un’imposta patrimoniale su un bene che non le procurava alcun reddito e che era destinato per sua natura alla vendita. La questione tocca da vicino il settore edilizio e il modo in cui il fisco tratta gli immobili che restano sul mercato in attesa di un acquirente.

La questione di legittimità costituzionale

Era impugnato l’art. 13 del decreto-legge n. 201 del 2011 (la norma che ha introdotto l’IMU), nella parte in cui assoggettava a imposta anche i fabbricati costruiti e destinati alla vendita dalle imprese costruttrici. Il giudice tributario rimettente riteneva il prelievo in contrasto con gli artt. 3 e 53 della Costituzione, cioè con il principio di uguaglianza e ragionevolezza e con il principio di capacità contributiva.

La decisione della Corte

La Corte ha dichiarato non fondate le questioni. Ha ritenuto che, nel periodo anteriore all’esenzione, la scelta di tassare anche i «abeni merce» rientrasse nella discrezionalità del legislatore: l’IMU è un’imposta patrimoniale che colpisce il possesso dell’immobile in sé, a prescindere dal reddito che ne deriva, e la successiva introduzione dell’esenzione non rende illegittima la disciplina precedente.

Il principio

L’IMU è un’imposta sul patrimonio immobiliare: colpisce il possesso del fabbricato come indice di capacità contributiva, indipendentemente dal fatto che produca o meno reddito. L’esenzione per i fabbricati invenduti delle imprese costruttrici è frutto di una scelta discrezionale del legislatore, non un obbligo costituzionale.

Domande e risposte

Le imprese costruttrici devono pagare l’IMU sugli immobili invenduti?

Dal 2022 i fabbricati costruiti per la vendita e non locati sono esenti, finché restano invenduti e con tale destinazione. Per gli anni precedenti, secondo questa sentenza, l’imposta era invece legittimamente dovuta.

Perché si paga un’imposta su un bene che non rende nulla?

Perché l’IMU è un’imposta patrimoniale: tassa il possesso dell’immobile come manifestazione di ricchezza, non il reddito che esso produce.

La sentenza permette di chiedere rimborsi per gli anni passati?

No. Avendo dichiarato non fondate le questioni, la Corte ha confermato che l’imposta versata per gli anni anteriori all’esenzione era dovuta.

Norme collegate

• Art. 3 della Costituzione — principio di uguaglianza e ragionevolezza, invocato dal giudice rimettente
• Art. 53 della Costituzione — principio di capacità contributiva, parametro della legittimità del prelievo tributario

Vedi anche

• Art. 53 della Costituzione — capacità contributiva e imposte patrimoniali
• Art. 23 della Costituzione — riserva di legge in materia tributaria