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La Corte Costituzionale ha dichiarato l’illegittimità costituzionale dell’art. 45, comma 4, della legge della Regione Lombardia n. 15/2007 (Testo unico sul turismo), nella parte in cui richiedeva l’approvazione dell’assemblea dei condomini per esercitare l’attività di casa vacanze in un appartamento, senza che vi fosse mutamento di destinazione d’uso. La norma regionale invadeva la materia dell’ordinamento civile, riservata alla legislazione esclusiva statale dall’art. 117, comma 2, lett. l), della Costituzione.
Di cosa si tratta
La Regione Lombardia aveva introdotto nel Testo unico sul turismo (legge n. 15/2007) una norma che imponeva a chi volesse aprire una “casa vacanze” in appartamento condominiale (senza mutamento di destinazione d’uso) di ottenere il preventivo assenso dell’assemblea dei condomini. Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Lombardia ha ritenuto che questa norma modificasse i rapporti condominiali tra privati, materia che il codice civile riserva alla competenza statale.
La questione di legittimità costituzionale
Il Tribunale amministrativo regionale per la Lombardia ha sollevato questione incidentale di legittimità costituzionale dell’art. 45, comma 4, della legge della Regione Lombardia 16 luglio 2007, n. 15, in riferimento agli artt. 3 e 117, comma 2, lett. l), della Costituzione. La norma censurata interferiva con la disciplina codicistica del condominio (artt. 1135 e 1138 c.c.) e creava una disparità rispetto alla più ampia attività di affittacamere, non soggetta ad analoga autorizzazione condominiale.
La decisione della Corte
La Corte ha dichiarato fondata la questione e ha dichiarato l’illegittimità costituzionale della norma regionale. La disposizione censurata, pur inserita nel contesto del turismo, regolamentava in realtà l’interesse privatistico del decoro e della quiete nel condominio, incidendo direttamente sul rapporto civilistico tra condomini. Tale materia appartiene all’ordinamento civile, di competenza esclusiva dello Stato: le Regioni non possono disciplinarla in modo difforme e più severo rispetto al codice civile.
Il principio
Le Regioni non possono dettare norme che incidano sui rapporti giuridici di diritto privato tra condomini, anche se tali norme sono formalmente inserite in testi legislativi regionali riguardanti materie di competenza concorrente o residuale (come il turismo). La riserva statale sulla materia dell’ordinamento civile (art. 117, comma 2, lett. l, Cost.) garantisce l’uniformità delle regole fondamentali del diritto privato su tutto il territorio nazionale.
Domande e risposte
Per aprire una casa vacanze in condominio serve ancora l’approvazione dell’assemblea?
A seguito di questa sentenza la norma regionale lombarda è stata eliminata dall’ordinamento. La disciplina applicabile è quella del codice civile: l’assemblea dei condomini non ha il potere di vietare attività che non comportino mutamento di destinazione d’uso, salvo che il regolamento condominiale (contrattuale) lo preveda espressamente.
Una Regione può disciplinare le case vacanze?
Sì, le Regioni hanno competenza in materia di turismo (competenza residuale). Possono quindi stabilire i requisiti per l’apertura delle case vacanze, i titoli abilitativi, le comunicazioni da fare agli enti locali, ecc. Non possono però imporre vincoli che interferiscano con i rapporti privatistici tra condomini, che restano disciplinati esclusivamente dal codice civile.
Il regolamento condominiale può vietare le case vacanze?
Il regolamento condominiale “contrattuale” (approvato all’unanimità o presente nel rogito) può prevedere limitazioni all’uso delle unità immobiliari, incluso il divieto di destinazione a casa vacanze. Il regolamento “assembleare” invece non può imporre limitazioni che il codice civile non prevede.
Norme collegate
- Art. 3 della Costituzione — uguaglianza, invocato come parametro
- Art. 117 della Costituzione — riparto di competenze legislative tra Stato e Regioni, comma 2, lett. l) (ordinamento civile), citato come parametro
Per il testo normativo integrale e aggiornato consulta Normattiva.it.