Corte cost. n. 38/2004 – Atto notarile nullo per certificato urbanistico scaduto

Un notaio era sottoposto a procedimento disciplinare per aver rogato un atto di compravendita allegando un certificato di destinazione urbanistica scaduto. La questione era se la mancanza di un meccanismo di conferma analoga a quello previsto per gli atti privi degli estremi della concessione violasse il principio di uguaglianza. La Corte risponde di no: la questione è non fondata.

Di cosa si tratta

L’art. 18 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, impone che agli atti inter vivos aventi ad oggetto diritti reali su terreni sia allegato un valido certificato di destinazione urbanistica, pena la nullità dell’atto. La nullità è insanabile se il certificato era scaduto. Il Tribunale di Potenza, nel disciplinare a carico di un notaio che aveva rogato un atto con certificato scaduto, riteneva irragionevole che non fosse previsto un meccanismo di conferma simile a quello dell’art. 17, quarto comma, della stessa legge, che consente la conferma degli atti privi degli estremi della concessione.

La questione di legittimità costituzionale

Il Tribunale di Potenza ha sollevato questione di legittimità costituzionale dell’art. 18 della legge n. 47/1985 in riferimento all’art. 3 della Costituzione, nella parte in cui non prevede che gli atti con certificato di destinazione urbanistica scaduto possano essere confermati mediante un atto successivo cui sia allegato un certificato valido relativo alla situazione urbanistica del giorno del rogito originario.

La decisione della Corte

La Corte dichiara non fondata la questione. La difformità di trattamento tra i due tipi di vizio è giustificata dalla diversa natura delle irregolarità: la mancanza degli estremi della concessione è un vizio formale sanabile; la scadenza del certificato di destinazione urbanistica implica che il documento non era più valido alla data del rogito, con conseguenze sostanziali sulla tutela degli acquirenti e sull’effettiva verifica della situazione urbanistica dell’immobile.

Il principio

Il legislatore può ragionevolmente disciplinare in modo diverso vizi formali degli atti notarili di diversa gravità: l’omissione degli estremi della concessione è un vizio formale sanabile, mentre l’utilizzo di un certificato di destinazione urbanistica scaduto comporta l’assenza di una garanzia sostanziale per l’acquirente. La differenza di disciplina non viola il principio di uguaglianza di cui all’art. 3 della Costituzione.

Domande e risposte

Perché il certificato di destinazione urbanistica è così importante nelle compravendite immobiliari?

Il certificato di destinazione urbanistica attesta le prescrizioni urbanistiche vigenti per un’area, consentendo all’acquirente di verificare la situazione del terreno (vincoli, destinazione d’uso, possibilità edificatorie). Ha validità di un anno. Se scaduto, non garantisce più la situazione attuale: l’acquirente non è tutelato adeguatamente.

Qual è la differenza rispetto all’omissione degli estremi della concessione?

L’omissione degli estremi della concessione è una lacuna formale: l’edificio è stato regolarmente autorizzato ma non si è indicato il numero della concessione nell’atto. Si tratta di un dato verificabile a posteriori. L’allegazione di un certificato scaduto è invece un vizio sostanziale: al momento del rogito mancava la garanzia che la situazione urbanistica fosse quella attestata dal documento.

Quali conseguenze ha questa sentenza per i notai?

La disciplina rimane immutata: rogare un atto allegando un certificato di destinazione urbanistica scaduto è vietato e costituisce infrazione disciplinare ai sensi degli artt. 21 e 28 della legge notarile. Non è possibile sanare l’atto mediante un successivo atto di conferma, a differenza di quanto avviene per la mancanza degli estremi della concessione edilizia.

Norme collegate

• Art. 3 della Costituzione — Principio di uguaglianza: invocato per equiparare il trattamento di due vizi diversi degli atti notarili in materia urbanistica