Notaio e visure omesse: il danno non è sempre pari al prezzo pagato (Cass. 2525/2019)

Materia: Responsabilità professionale — notaio · Riferimento: Corte di Cassazione, sez. III civile, 30 gennaio 2019, n. 2525

Il caso

Un notaio è incaricato di rogare l’acquisto di una quota di un immobile caduto in comunione ereditaria. Per omissione o negligente esecuzione delle visure ipocatastali, non rileva — e quindi non segnala all’acquirente — la presenza di una trascrizione di una domanda giudiziale di divisione gravante sul bene. L’acquirente, scoperta la formalità pregiudizievole, agisce contro il notaio per il risarcimento, sostenendo che il danno corrisponda all’intero prezzo versato.

La decisione

La Corte conferma la responsabilità professionale del notaio. Salvo diversa e specifica pattuizione, rientra nell’incarico di rogare l’atto anche l’attività preparatoria e accessoria di verifica della libertà del bene da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, attraverso le visure nei registri immobiliari. L’omissione di questo controllo non è una semplice imperfezione tecnica, ma viola la clausola generale di buona fede oggettiva e correttezza (art. 1175 del codice civile), che impone al professionista di compiere quanto utile e necessario a tutelare l’interesse del cliente a un acquisto sicuro.

Sul piano del danno, però, la Corte introduce una precisazione decisiva: il risarcimento dovuto all’acquirente di un bene gravato da formalità pregiudizievoli non dichiarate non può essere liquidato in misura pari al prezzo di acquisto se l’acquirente non ha perso la proprietà del bene per effetto dell’espropriazione o del rilascio ai creditori. In altri termini, il danno va ancorato al pregiudizio concretamente subito, non automaticamente identificato con l’esborso sostenuto.

Il principio di diritto

Il notaio che, per omessa o negligente esecuzione delle visure, non rileva e non segnala una trascrizione o iscrizione pregiudizievole risponde dei danni verso l’acquirente; tuttavia il risarcimento non equivale al prezzo pagato quando l’acquirente conservi la proprietà del bene, dovendosi commisurare il danno all’effettiva diminuzione patrimoniale subita.

Implicazioni pratiche

La sentenza ha due risvolti speculari. Per l’acquirente: la visura del notaio è una garanzia centrale dell’acquisto immobiliare e la sua omissione apre alla responsabilità; ma per ottenere un risarcimento pari al prezzo occorre aver effettivamente perso il bene. Per il notaio: la diligenza qualificata (art. 1176, comma 2, Codice Civile) impone controlli accurati nei registri immobiliari, ma la quantificazione del danno resta legata al pregiudizio reale, non a un automatismo. In sede di causa è quindi essenziale documentare se e in che misura la formalità pregiudizievole abbia inciso sul valore o sul godimento dell’immobile.

Domande frequenti

Il notaio deve sempre fare le visure ipocatastali?

Sì, salvo diversa pattuizione: rientra nell’incarico di rogare l’atto verificare la libertà del bene da ipoteche, pignoramenti e trascrizioni pregiudizievoli. L’omissione è fonte di responsabilità.

Se il notaio sbaglia le visure ho diritto a riavere tutto il prezzo?

Non automaticamente. Secondo la Cassazione il risarcimento non equivale al prezzo se non hai perso l’immobile: il danno va commisurato al pregiudizio effettivamente subito.

Fonti

• Corte di Cassazione, sez. III civile, sentenza 30 gennaio 2019, n. 2525.
• Artt. 1175 e 1176, comma 2, del Codice civile; obbligo di visure ipocatastali nell’incarico notarile di compravendita.

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