Prima casa: cedere l’usufrutto entro 5 anni non fa perdere lo sconto (Cass. 25863/2025)

Materia: Registro e altri tributi / agevolazione prima casa · Riferimento: Corte di Cassazione, sezione tributaria, ordinanza 22 settembre 2025, n. 25863

Il caso

Un contribuente acquista un’abitazione fruendo dell’agevolazione «prima casa» (imposta di registro ridotta). Prima che siano trascorsi cinque anni, anziché vendere l’immobile, ne costituisce l’usufrutto in favore di un terzo, conservando per sé la nuda proprietà. L’Agenzia delle Entrate ritiene che anche questa operazione integri il «trasferimento» infraquinquennale e fa decadere l’agevolazione, recuperando la differenza d’imposta con sovrattassa.

La decisione

La Corte muove dal testo della nota II-bis, comma 4, dell’art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131. La norma prevede la decadenza in caso di «trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici» prima del decorso di cinque anni. Il dato letterale, secondo i giudici, è decisivo: la decadenza è collegata al trasferimento degli immobili, cioè della loro proprietà, e non alla costituzione di un diritto reale minore come l’usufrutto.

La Corte aggiunge un argomento sistematico: chi costituisce l’usufrutto a favore di un terzo conserva la nuda proprietà, e l’acquisto della nuda proprietà è a sua volta un’operazione per cui l’agevolazione «prima casa» può spettare. Far decadere il beneficio sarebbe quindi incoerente con la stessa logica dell’agevolazione. La norma sulla decadenza, avendo natura in parte sanzionatoria, non può essere estesa per analogia a fattispecie che non vi rientrano.

Il principio di diritto

In tema di agevolazione per l’acquisto della prima casa, la decadenza prevista dalla nota II-bis, comma 4, dell’art. 1 della Tariffa allegata al D.P.R. 131/1986 opera solo in caso di trasferimento, entro un quinquennio, degli immobili acquistati con i benefici, e non anche in caso di costituzione del diritto di usufrutto su tali immobili in favore di terzi, restando in capo al contribuente la nuda proprietà.

Implicazioni pratiche

La distinzione ha effetti concreti rilevanti per chi, dopo l’acquisto agevolato, voglia destinare l’immobile a un familiare o a un terzo conservandone la titolarità. Cedere l’usufrutto (o costituire un altro diritto reale di godimento) entro i cinque anni non fa perdere il beneficio; al contrario, vendere la proprietà — anche solo di una quota — nello stesso periodo determina la decadenza, salvo il riacquisto di un’altra abitazione principale entro un anno. È quindi essenziale qualificare con precisione l’atto che si intende stipulare. Approfondimenti nella sezione Imposta di Registro.

Domande frequenti

Se cedo l’usufrutto della prima casa entro 5 anni perdo l’agevolazione?

No. Secondo la Cassazione la decadenza riguarda il trasferimento della proprietà dell’immobile, non la costituzione del solo usufrutto: chi conserva la nuda proprietà mantiene il beneficio.

Quando scatta allora la decadenza dalla prima casa?

Quando l’immobile acquistato con i benefici viene venduto o donato entro cinque anni, senza riacquisto di un’altra abitazione da adibire a residenza entro un anno dalla cessione.

Fonti

• Corte di Cassazione, sezione tributaria, ordinanza 22 settembre 2025, n. 25863.
• Art. 1, nota II-bis, comma 4, della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (Testo Unico dell’imposta di registro).

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