Testo dell'articoloVigente
Con la sentenza n. 24477 del 3 settembre 2025 la Sezione tributaria della Corte di Cassazione chiarisce che la titolarità di una quota di altra abitazione nello stesso Comune, anche se in comproprietà col coniuge — tanto in comunione legale quanto in comunione ordinaria — integra la causa ostativa alle agevolazioni «prima casa» e ne preclude il riconoscimento sul nuovo acquisto.
La vicenda
Un coniuge acquista un immobile chiedendo le agevolazioni prima casa in un Comune dove è già comproprietario, insieme all’altro coniuge, di un’altra abitazione. L’Agenzia delle Entrate revoca il beneficio, contestando la preesistente titolarità di un diritto su una casa di abitazione nello stesso Comune. Il contribuente impugna sostenendo che la mera quota, per giunta condivisa col coniuge, non integri il requisito ostativo. La controversia arriva in Cassazione.
La questione giuridica
Il nodo è se la titolarità di una semplice quota di altra abitazione nello stesso Comune — e in particolare la quota detenuta in comproprietà col coniuge — sia idonea a far scattare la causa ostativa prevista dalla nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa allegata al T.U. del registro, oppure se la condivisione col coniuge la «neutralizzi».
La decisione e il principio di diritto
La Corte conferma la revoca. La nota II-bis richiede, per fruire delle agevolazioni, la non titolarità — esclusiva o in comunione col coniuge — nel territorio del Comune in cui si trova l’immobile da acquistare, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su un’altra casa di abitazione. Ciò che rileva è la concreta disponibilità di un immobile idoneo a soddisfare le esigenze abitative nello stesso Comune, circostanza che sussiste anche in caso di comproprietà col coniuge non separato, data la presunzione di coabitazione e di piena disponibilità della casa familiare.
La forma della comproprietà — legale oppure ordinaria — è irrilevante: è la mera titolarità formale di una quota a rendere insussistente il requisito per l’accesso al beneficio. La comproprietà con il coniuge, dunque, non vale a neutralizzare il possesso preesistente. Il principio: la titolarità, anche in quota e in regime di comunione (legale o ordinaria) col coniuge, di un’altra casa di abitazione nel medesimo Comune integra la causa ostativa alle agevolazioni «prima casa» e ne preclude il riconoscimento per il successivo acquisto effettuato nello stesso Comune.
I due requisiti a confronto
| Requisito (nota II-bis) | Ambito territoriale | Cosa preclude |
|---|---|---|
| Non titolarità di altra abitazione | Stesso Comune dell’acquisto | Anche una quota, anche in comproprietà col coniuge (Cass. 24477/2025) |
| Non titolarità di abitazione acquistata con bonus prima casa | Intero territorio nazionale | Possesso di altra casa già agevolata, ovunque situata |
Le norme commentate
Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. 131/1986 — fissa i requisiti delle agevolazioni «prima casa». La lett. b) richiede la non titolarità, esclusiva o in comunione col coniuge, di diritti reali di godimento su altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si acquista; la lett. c) richiede la non titolarità, sull’intero territorio nazionale, di altra abitazione acquistata con le medesime agevolazioni.
Conseguenze pratiche
Prima di acquistare con il bonus prima casa occorre verificare di non essere già titolari — neppure pro quota, neppure in comproprietà col coniuge — di un’altra abitazione nello stesso Comune. In caso contrario, è prudente cedere preventivamente la quota oppure acquistare in un Comune diverso.
La differenza economica non è marginale: in mancanza dei requisiti si applicano le aliquote ordinarie dell’imposta di registro (9% sul valore catastale rivalutato, anziché 2%) o dell’IVA (10% anziché 4% per gli acquisti da impresa), oltre alla perdita degli ulteriori benefici collegati. Per questo la verifica preliminare delle posizioni di entrambi i coniugi nel Comune di acquisto è un passaggio da non trascurare, anche in regime di separazione dei beni, dove la comproprietà di una quota resta comunque ostativa.
Spunti pratici
- Controllare la situazione catastale propria e del coniuge nel Comune di acquisto prima del rogito.
- Non confidare sulla minima entità della quota: anche una quota frazionaria è ostativa.
- Distinguere i due requisiti: «stesso Comune» per altre abitazioni; «intero territorio nazionale» per immobili già agevolati.
- Valutare la cessione anticipata della quota o l’acquisto in altro Comune se il requisito non è rispettato.
Esempio
Tizio e la moglie Caia sono comproprietari di un appartamento a Milano. Tizio vuole comprare a Milano una casa più grande con il bonus prima casa: il beneficio gli è precluso, perché possiede già una quota di abitazione nello stesso Comune, e la comproprietà con Caia non lo neutralizza. Se Tizio cede prima la quota, oppure compra in un Comune diverso, il requisito può essere rispettato.
Orientamento
La pronuncia consolida l’indirizzo che valorizza la disponibilità sostanziale dell’immobile nello stesso Comune, estendendo la causa ostativa alla comproprietà ordinaria col coniuge oltre che alla comunione legale. Approfondimenti nella sezione fisco e imposte.
Fonti
- Corte di Cassazione, Sezione tributaria, sentenza 3 settembre 2025, n. 24477.
- Nota II-bis, comma 1, lett. b), all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.
Domande frequenti