Testo dell'articoloVigente
Con l’ordinanza n. 33735 del 23 dicembre 2025 la Sezione tributaria della Corte di Cassazione conferma l’orientamento sugli «imbullonati»: nella rendita catastale degli immobili a destinazione speciale sono esclusi macchinari e impianti funzionali allo specifico processo produttivo, contando la loro funzionalità e non l’ancoraggio al suolo o la consistenza strutturale.
La vicenda
Una società del settore energetico contesta l’inclusione, nella rendita catastale di una centrale elettrica, di componenti impiantistiche funzionali al processo produttivo, che a suo avviso dovrebbero essere escluse dalla stima diretta dopo la riforma del 2016. La controversia riguarda l’esatto perimetro della rendita catastale degli immobili a destinazione speciale (gruppi D ed E) alla luce della legge di Stabilità 2016.
La questione giuridica
Il nodo è quale sia il criterio per includere o escludere dalla rendita le componenti di un opificio o di una centrale: rileva l’infissione al suolo e la natura strutturale del bene, oppure la sua funzionalità rispetto allo specifico processo produttivo ospitato dall’immobile?
La decisione e il principio di diritto
La Corte conferma l’orientamento sugli «imbullonati». L’art. 1, comma 21, della legge 208/2015 (Stabilità 2016) ha innovato i criteri di stima degli immobili a destinazione speciale, escludendo dalla stima diretta i macchinari, congegni, attrezzature e altri impianti funzionali allo specifico processo produttivo, indipendentemente dalla loro natura strutturale e dall’infissione al suolo.
Il criterio decisivo non è l’ancoraggio fisico all’immobile, ma la funzionalità specifica del bene rispetto al processo produttivo: se un bene è strumentale alla produzione, va escluso dalla rendita, a prescindere da come è connesso alla costruzione. Restano invece inclusi gli elementi che svolgono una funzione di componente strutturale dell’edificio o che ne accrescono l’utilità generica, a prescindere dal processo produttivo ospitato.
Il principio: ai fini della determinazione della rendita catastale degli immobili a destinazione speciale, sono esclusi dalla stima diretta i macchinari e gli impianti funzionali allo specifico processo produttivo, rilevando la loro funzionalità produttiva e non l’ancoraggio al suolo o la consistenza strutturale.
Cosa entra e cosa esce dalla rendita
| Componente | Criterio | Rendita catastale |
|---|---|---|
| Strutture murarie e fondazioni | Funzione edilizia/strutturale | Inclusa |
| Elementi che accrescono l’utilità generica dell’immobile | Utilità non legata al processo | Inclusa |
| Macchinari, congegni, attrezzature di processo | Funzionalità al processo produttivo | Esclusa |
| Impianti specifici dell’attività (anche infissi al suolo) | Funzionalità produttiva (ancoraggio irrilevante) | Esclusa |
Le norme commentate
Art. 1, commi 21-22, L. 208/2015 — dal 1° gennaio 2016 stabilisce che la rendita catastale degli immobili a destinazione speciale e particolare (gruppi D ed E) è determinata per stima diretta del suolo e delle costruzioni, nonché degli elementi strutturalmente connessi che ne accrescono l’utilità, escludendo macchinari, congegni, attrezzature e altri impianti funzionali allo specifico processo produttivo. Il comma 22 disciplina le variazioni catastali (DOCFA) per la rideterminazione della rendita.
Circolare Agenzia delle Entrate n. 2/E del 2016 — fornisce le indicazioni applicative sul criterio funzionale e sugli «imbullonati», distinguendo le componenti edilizie da quelle di processo.
Conseguenze pratiche
Le imprese industriali ed energetiche possono ottenere una riduzione della rendita catastale — e quindi dell’IMU — scorporando gli «imbullonati». Lo strumento è la variazione DOCFA con rideterminazione della rendita; la prova della funzionalità al processo produttivo dei singoli beni grava sul contribuente ed è bene supportarla con perizie tecniche dettagliate.
L’impatto può essere significativo: per stabilimenti e centrali la componente impiantistica rappresenta spesso la quota maggiore del valore, sicché lo scorporo degli imbullonati riduce sensibilmente la base imponibile IMU. Va però considerato che la rideterminazione produce effetti dalla data della variazione, salvo le specifiche finestre temporali previste dalla normativa, e che l’ufficio può sindacare la perizia: la qualità della documentazione tecnica è quindi il vero fattore decisivo nel contenzioso.
Spunti pratici
- Mappare i cespiti distinguendo componenti edilizie/strutturali da impianti di processo.
- Presentare il DOCFA di variazione per rideterminare la rendita escludendo gli imbullonati.
- Documentare la funzionalità produttiva con perizie tecniche e schede impianto.
- Non confidare sull’ancoraggio: anche un impianto fissato al suolo è escluso se serve al processo.
Esempio
La Tizio Energia S.p.A. possiede una centrale con turbine e impianti specifici di generazione: questi, funzionali al processo produttivo, vanno esclusi dalla rendita anche se ancorati alle strutture. Restano invece nella rendita i fabbricati e le opere murarie che ospitano gli impianti. Presentando un DOCFA con perizia, Tizio Energia riduce la rendita e l’IMU.
Orientamento
La pronuncia si inserisce in un indirizzo ormai consolidato della Sezione tributaria, particolarmente rilevante per centrali elettriche e grandi opifici, che àncora il perimetro della rendita al criterio funzionale introdotto nel 2016, ponendo a carico del contribuente l’onere di provare la natura produttiva dei beni da escludere. Approfondimenti nella sezione tributi e accertamento.
Fonti
- Corte di Cassazione, Sezione tributaria, ordinanza 23 dicembre 2025, n. 33735.
- Art. 1, commi 21-22, legge 28 dicembre 2015, n. 208.
- Circolare Agenzia delle Entrate n. 2/E del 2016.
Domande frequenti