Testo dell'articoloVigente
Art. 12 D.Lgs. 79/2011 – Strutture ricettive extralberghiere
Codice del turismo (D.Lgs. 23 maggio 2011, n. 79)
1. Ai fini del presente decreto legislativo, nonché ai fini dell’esercizio del potere amministrativo statale di cui all’articolo 15, sono strutture ricettive extralberghiere: a) gli esercizi di affittacamere; b) le attività ricettive a conduzione familiare – bed and breakfast; c) le case per ferie; d) le unità abitative ammobiliate ad uso turistico; e) le strutture ricettive – residence; f) gli ostelli per la gioventù; g) le attività ricettive in esercizi di ristorazione; h) gli alloggi nell’ambito dell’attività agrituristica; i) attività ricettive in residenze rurali; l) le foresterie per turisti; m) i centri soggiorno studi; n) le residenze d’epoca extralberghiere; o) i rifugi escursionistici; p) i rifugi alpini; q) ogni altra struttura turistico-ricettiva che presenti elementi ricollegabili a uno o più delle precedenti categorie.
2. Gli esercizi di affittacamere sono strutture ricettive composte da camere ubicate in più appartamenti ammobiliati nello stesso stabile, nei quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari.
3. I bed and breakfast sono strutture ricettive a conduzione ed organizzazione familiare, gestite da privati in forma non imprenditoriale, che forniscono alloggio e prima colazione utilizzando parti della stessa unità immobiliare purché funzionalmente collegate e con spazi familiari condivisi.
4. Le case per ferie sono strutture ricettive attrezzate per il soggiorno di persone o gruppi e gestite, al di fuori di normali canali commerciali, da enti pubblici, operanti senza fine di lucro per il conseguimento di finalità sociali, culturali, assistenziali o sportive, nonché da enti o aziende per il soggiorno dei propri dipendenti e loro familiari. Nelle case per ferie possono altresì essere ospitati dipendenti e relativi familiari, di altre aziende o assistiti dagli enti di cui al presente comma con i quali sia stata stipulata apposita convenzione.
5. Le unità abitative ammobiliate ad uso turistico sono case o appartamenti, arredati e dotati di servizi igienici e di cucina autonomi, dati in locazione ai turisti, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non inferiore a sette giorni e non superiore a sei mesi consecutivi senza la prestazione di alcun servizio di tipo alberghiero. Le unità abitative ammobiliate a uso turistico possono essere gestite: a) in forma imprenditoriale; b) in forma non imprenditoriale, da coloro che hanno la disponibilità fino ad un massimo di quattro unità abitative, senza organizzazione in forma di impresa. La gestione in forma non imprenditoriale viene attestata mediante dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà ai sensi del decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, recante il testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa, da parte di coloro che hanno la disponibilità delle unità abitative di cui al presente articolo; c) con gestione non diretta, da parte di agenzie immobiliari e società di gestione immobiliare turistica che intervengono quali mandatarie o sub-locatrici, nelle locazioni di unità abitative ammobiliate ad uso turistico sia in forma imprenditoriale che in forma non imprenditoriale, alle quali si rivolgono i titolari delle unità medesime che non intendono gestire tali strutture in forma diretta; l’esercizio dell’attività di mediazione immobiliare relativamente a tali immobili è compatibile con l’esercizio di attività imprenditoriali e professionali svolte nell’ambito di agenzie di servizi o di gestione dedicate alla locazione.
6. Le strutture ricettive – residence sono complessi unitari costituiti da uno o più immobili comprendenti appartamenti arredati e dotati di servizi igienici e di cucina autonomi, gestiti in forma imprenditoriale, dati in locazione ai turisti, con contratti aventi validità non inferiore a tre giorni.
7. Gli ostelli per la gioventù sono strutture ricettive per il soggiorno e il pernottamento, per periodi limitati, dei giovani e dei loro accompagnatori, gestite, in forma diretta o indiretta, da enti o associazioni.
8. Le attività ricettive in esercizi di ristorazione sono le strutture composte da camere, ciascuna con accesso indipendente dagli altri locali, gestite in modo complementare all’esercizio di ristorazione dallo stesso titolare e nello stesso complesso immobiliare.
9. Gli alloggi nell’ambito delle attività agrituristiche sono locali siti in fabbricati rurali gestiti da imprenditori agricoli ai sensi della legge 20 febbraio 2006, n. 96, recante disciplina dell’agriturismo.
10. Le attività ricettive in residenze rurali o country house sono le strutture localizzate in ville padronali o fabbricati rurali da utilizzare per l’animazione sportivo-ricreativa composte da camere con eventuale angolo cottura, che dispongono di servizio di ristorazione aperto al pubblico.
11. Le foresterie per turisti sono strutture ricettive normalmente adibite a collegi, convitti, istituti religiosi, pensionati e, in genere, tutte le altre strutture pubbliche o private, gestite senza finalità di lucro che secondo quanto stabilito dalle regioni e dalle province autonome di Trento e di Bolzano e, per quelle gestite dagli Enti parco nazionali e dalle aree marine protette, dal Ministro dell’ambiente e della tutela del territorio e del mare con proprio decreto, offrono ospitalità a persone singole e a gruppi organizzati da enti e associazioni che operano nel campo del turismo sociale e giovanile, per il conseguimento di finalità sociali, culturali, assistenziali, religiose e sportive, al di fuori dei normali canali commerciali. 12.I centri soggiorno studi sono le strutture ricettive, gestite da enti pubblici, associazioni, organizzazioni sindacali, soggetti privati operanti nel settore della formazione dedicati ad ospitalità finalizzata all’educazione e formazione in strutture dotate di adeguata attrezzatura per l’attività didattica e convegnistica specializzata, con camere per il soggiorno degli ospiti. 13. Le residenze d’epoca sono strutture ricettive extralberghiere ubicate in complessi immobiliari di particolare pregio storico e architettonico, dotate di mobili e arredi d’epoca o di particolare livello artistico, idonee ad una accoglienza altamente qualificata. 14. I rifugi escursionistici sono strutture ricettive aperte al pubblico idonee ad offrire ospitalità e ristoro ad escursionisti in zone montane ubicate in luoghi favorevoli ad ascensioni, servite da strade o da altri mezzi di trasporto ordinari, anche in prossimità di centri abitati ed anche collegate direttamente alla viabilità pubblica. 15. I rifugi alpini sono strutture ricettive ubicate in montagna, ad alta quota, fuori dai centri urbani. I rifugi alpini sono predisposti per il ricovero, il ristoro e per il soccorso alpino e devono essere custoditi e aperti al pubblico per periodi limitati nelle stagioni turistiche. Durante i periodi di chiusura i rifugi alpini devono disporre di un locale per il ricovero di fortuna, convenientemente dotato, sempre aperto e accessibile dall’esterno anche in caso di abbondanti nevicate e durante il periodo di apertura stagionale il servizio di ricovero deve essere comunque garantito per l’intero arco della giornata. 16. I requisiti minimi per l’esercizio delle attività di cui al presente articolo, sono stabiliti dalle Regioni e dalle Province autonome di Trento e di Bolzano, tenuto conto della disposizione di cui all’articolo 15, comma 1.
In sintesi
Indice dei contenuti
La categoria extralberghiera: un universo eterogeneo
L'articolo 12 del Codice del turismo disciplina la categoria più ampia e variegata del sistema ricettivo italiano: le strutture ricettive extralberghiere. Con diciassette tipologie elencate (più la clausola residuale), la norma copre un arco vastissimo che va dall'ostello per la gioventù al rifugio alpino, dalla casa per ferie gestita da un ente religioso all'appartamento turistico locato da un privato. La varietà riflette la ricchezza e la frammentazione dell'offerta ricettiva italiana, caratterizzata da una predominanza di piccole imprese a conduzione familiare e da una significativa quota di gestione non professionale.
Gli affittacamere: la forma più diffusa di ricettività urbana
Il comma 2 definisce gli esercizi di affittacamere come strutture composte da camere ubicate in più appartamenti ammobiliati nello stesso stabile, nei quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari. L'elemento qualificante è la distribuzione in più appartamenti dello stesso edificio: non si tratta di camere in un'unica abitazione (che sarebbe un B&B) ma di un'organizzazione che occupa più unità immobiliari dello stesso condominio. Questa tipologia è diffusa nelle grandi città, dove un proprietario può acquisire o locare più appartamenti in un palazzo e gestirli come struttura ricettiva.
Le unità abitative ad uso turistico: la questione degli affitti brevi
Il comma 5 è forse la norma più rilevante dal punto di vista economico e del dibattito normativo attuale. Le unità abitative ad uso turistico sono case o appartamenti, arredati e con servizi autonomi, dati in locazione ai turisti con contratti da un minimo di sette giorni a un massimo di sei mesi consecutivi, senza prestazione di servizi alberghieri. Questo articolo è il presupposto normativo per la disciplina degli affitti brevi, che negli anni successivi all'entrata in vigore del Codice ha conosciuto una crescita esplosiva per effetto di piattaforme come Airbnb e Booking. La distinzione tra gestione imprenditoriale e non imprenditoriale (fino a quattro unità) è fondamentale ai fini fiscali e contributivi. La gestione tramite agenzie immobiliari come mandatarie o sub-locatrici è espressamente ammessa, disciplinando così l'attività dei cosiddetti property manager.
Le case per ferie e le foresterie per turisti
I commi 4 e 11 disciplinano due tipologie di ricettività sociale: le case per ferie (gestite da enti pubblici o privati senza scopo di lucro per finalità sociali, culturali o sportive) e le foresterie per turisti (strutture normalmente adibite ad altri usi - collegi, convitti, istituti religiosi - che temporaneamente ospitano turisti per finalità sociali o culturali). Entrambe le tipologie sono caratterizzate dalla gestione al di fuori dei normali canali commerciali: non hanno finalità di profitto e servono categorie specifiche di utenti.
I rifugi alpini: presidi di sicurezza in montagna
I commi 14 e 15 disciplinano due tipologie di ricettività montana: i rifugi escursionistici (in zone montane servite da strade o altri mezzi ordinari) e i rifugi alpini (in montagna, ad alta quota, fuori dai centri urbani). Per i rifugi alpini, la norma impone obblighi di sicurezza specifici: durante i periodi di chiusura stagionale devono disporre di un «locale per il ricovero di fortuna, convenientemente dotato, sempre aperto e accessibile dall'esterno anche in caso di abbondanti nevicate». Questo obbligo riflette la funzione di presidio di sicurezza alpina che i rifugi svolgono, indipendentemente dalla loro attività ricettiva commerciale.
Il ruolo delle Regioni
Il comma 16 chiarisce che i requisiti minimi per l'esercizio delle strutture extralberghiere sono stabiliti dalle Regioni e dalle Province autonome, nel rispetto del sistema di standard statali di cui all'art. 15. Questa previsione, combinata con la già ricordata sentenza n. 80 del 2012 della Corte costituzionale, assegna alle Regioni il ruolo principale nella disciplina di dettaglio delle strutture extralberghiere, producendo significative difformità tra i diversi ordinamenti regionali.
Casi pratici
Caso 1: Proprietario di tre appartamenti che vuole affittarli su Airbnb
Tizio possiede tre appartamenti ammobiliati a Roma e intende affittarli a turisti tramite Airbnb. Il consulente verifica il comma 5: avendo meno di quattro unità, Tizio può gestire gli appartamenti in forma non imprenditoriale, senza costituire un'impresa. Deve però presentare una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà attestante la gestione non imprenditoriale, versare la tassa di soggiorno, adempiere agli obblighi fiscali (cedolare secca o IRPEF sugli affitti brevi) e rispettare la normativa regionale e comunale sugli affitti brevi, che può prevedere limiti di giorni o autorizzazioni specifiche.
Caso 2: Ente religioso che apre il proprio convitto ai turisti
Un ordine religioso gestisce a Firenze un convitto normalmente destinato a studenti universitari. In estate, quando gli studenti non occupano le camere, decide di ospitare gruppi di turisti stranieri in visita alla città. Ai sensi del comma 11, la struttura può essere classificata come foresteria per turisti, purché rispetti le condizioni previste dalla legge regionale toscana per questa tipologia e operi per finalità sociali, culturali o religiose, non con finalità di profitto prevalenti.
Caso 3: Gestore di rifugio alpino che chiude la struttura in inverno
Alfa S.r.l. gestisce un rifugio alpino nelle Dolomiti e lo chiude ogni anno a novembre per la stagione invernale. Un turista rimasto bloccato in quota per un improvviso peggioramento meteorologico tenta di accedere al rifugio chiuso, ma lo trova sbarrato. L'azienda viene contestata per mancato rispetto del comma 15: durante la chiusura stagionale, i rifugi alpini devono disporre di un locale di ricovero d'emergenza sempre aperto, accessibile anche con abbondanti nevicate. L'inadempimento costituisce violazione degli obblighi di sicurezza imposti dalla norma.
Domande frequenti
Quante unità si possono affittare a uso turistico in forma non imprenditoriale?
Il comma 5 consente la gestione non imprenditoriale a chi ha la disponibilità di fino a un massimo di quattro unità abitative, senza organizzazione in forma di impresa. Chi gestisce cinque o più unità è considerato imprenditore e deve costituire formalmente un'impresa con i relativi adempimenti.
Qual è la differenza tra un B&B e un affittacamere?
Il B&B (comma 3) è gestito da privati in forma non imprenditoriale, utilizza parti della stessa unità immobiliare con spazi familiari condivisi e fornisce prima colazione. L'affittacamere (comma 2) è composto da camere in più appartamenti ammobiliati nello stesso stabile, può fornire servizi complementari ed è tipicamente gestito in forma più organizzata, anche se non necessariamente imprenditoriale.
Un rifugio alpino può essere chiuso d'inverno senza mantenere un locale di emergenza?
No. Il comma 15 impone che durante i periodi di chiusura stagionale i rifugi alpini dispongano di un locale di ricovero d'emergenza sempre aperto e accessibile dall'esterno, convenientemente attrezzato, anche in caso di abbondanti nevicate. È un obbligo di sicurezza che non può essere derogato dalla chiusura commerciale.
Un'agenzia immobiliare può gestire appartamenti turistici per conto dei proprietari?
Sì. Il comma 5, lett. c, prevede espressamente la gestione non diretta tramite agenzie immobiliari e società di gestione immobiliare turistica che intervengono come mandatarie o sub-locatrici. L'attività di mediazione immobiliare su questi immobili è compatibile con l'attività imprenditoriale nel settore della locazione turistica.
Le case per ferie possono ospitare chiunque o solo determinate categorie?
In linea di principio sono riservate alle categorie indicate dalla norma (dipendenti degli enti gestori e loro familiari, persone assistite dagli enti). Il comma 4 prevede però che possano essere ospitati anche dipendenti di altre aziende o assistiti da enti con cui sia stata stipulata apposita convenzione. L'apertura al pubblico indifferenziato le trasformerebbe in strutture commerciali.