Testo dell'articoloVigente
Art. 2 L. 431/1998 – Modalità di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione
Legge 9 dicembre 1998, n. 431 – Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo
1. Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’articolo 3, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
2. Per i contratti stipulati o rinnovati ai sensi del comma 1, i contraenti possono avvalersi dell’assistenza delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori.
3. In alternativa a quanto previsto dal comma 1, le parti possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto, anche in relazione a quanto previsto dall’articolo 5, comma 1, nel rispetto comunque di quanto previsto dal comma 5 del presente articolo, ed altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative. Al fine di promuovere i predetti accordi, i comuni, anche in forma associata, provvedono a convocare le predette organizzazioni entro sessanta giorni dalla emanazione del decreto di cui al comma 2 dell’articolo
4. I medesimi accordi sono depositati, a cura delle organizzazioni firmatarie, presso ogni comune dell’area territoriale interessata. 4. Per favorire la realizzazione degli accordi di cui al comma 3, i comuni possono deliberare, nel rispetto dell’equilibrio di bilancio, aliquote dell’imposta comunale sugli immobili (ICI) più favorevoli per i proprietari che concedono in locazione a titolo di abitazione principale immobili alle condizioni definite dagli accordi stessi. I comuni che adottano tali delibere possono derogare al limite minimo stabilito, ai fini della determinazione delle aliquote, dalla normativa vigente al momento in cui le delibere stesse sono assunte. I comuni di cui all’ articolo 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e successive modificazioni, per la stessa finalità di cui al primo periodo possono derogare al limite massimo stabilito dalla normativa vigente in misura non superiore al 2 per mille, limitatamente agli immobili non locati per i quali non risultino essere stati registrati contratti di locazione da almeno due anni.
5. I contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 non possono avere durata inferiore ai tre anni, ad eccezione di quelli di cui all’articolo 5. Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’articolo 3, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
6. I contratti di locazione stipulati prima della data di entrata in vigore della presente legge che si rinnovino tacitamente sono disciplinati dal comma 1 del presente articolo.
In sintesi
L'articolo 2 della legge 431/1998 disciplina le due modalità fondamentali con cui possono essere stipulati i contratti di locazione abitativa. Il primo modello, detto a «canone libero», prevede una durata minima di quattro anni con rinnovo automatico per altri quattro (schema 4+4): le parti determinano liberamente il canone e, alla seconda scadenza, ciascuna può attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia, con preavviso di almeno sei mesi via raccomandata. Il secondo modello, detto a «canone concordato», ha durata minima di tre anni con proroga di diritto per due anni (schema 3+2): il canone non è libero ma deve essere determinato entro le fasce stabilite dagli accordi locali tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini, conclusi a livello comunale sulla base dei criteri della convenzione nazionale di cui all'articolo 4. Il comma 4 prevede che i comuni possano incentivare il canone concordato riconoscendo aliquote IMU più favorevoli. I contratti tacitamente rinnovati prima dell'entrata in vigore della legge ricadono nel regime del canone libero (4+4) dal momento del rinnovo.Indice dei contenuti
Il contratto a canone libero: schema 4+4
Il comma 1 dell'articolo 2 disciplina il modello contrattuale di gran lunga più diffuso nella pratica: il contratto a canone libero, di durata non inferiore a quattro anni, rinnovabile per un secondo periodo di pari durata. La logica dello schema 4+4 è quella di garantire al conduttore una permanenza stabile nell'abitazione per almeno otto anni, tutelando il suo interesse alla continuità del godimento, mentre al locatore viene riconosciuto il diritto di non rinnovare il contratto alla prima scadenza solo per le specifiche ragioni tassativamente elencate nell'articolo 3. Il canone è liberamente determinato dalle parti al momento della stipula, senza alcun limite di legge, ed è aggiornabile secondo le modalità previste in contratto (di norma nella misura del 75% della variazione ISTAT, sebbene le parti possano escludere tale aggiornamento, come accade tipicamente quando si opta per la cedolare secca di cui al decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23).
La procedura di rinnovo e di diniego alla seconda scadenza
Alla seconda scadenza del contratto 4+4 si apre una fase di trattativa per il rinnovo. Ciascuna delle parti - locatore o conduttore - ha il diritto di comunicare la propria intenzione di rinnovare a nuove condizioni o di rinunciare al rinnovo con lettera raccomandata inviata almeno sei mesi prima della scadenza. La parte che riceve la comunicazione deve rispondere, sempre a mezzo raccomandata, entro sessanta giorni dalla ricezione. Se non vi è risposta o le parti non raggiungono un accordo, il contratto si intende scaduto alla data di cessazione della locazione. Se invece nessuna delle parti invia la comunicazione preventiva, il contratto si rinnova tacitamente alle stesse condizioni. Questo meccanismo garantisce trasparenza e certezza nella fase di transizione finale del rapporto, evitando la permanenza del conduttore in situazione di incertezza giuridica.
Il contratto a canone concordato: schema 3+2
Il comma 3 introduce il modello alternativo del contratto a canone concordato. In questo schema, la durata minima è di tre anni, ma le parti non sono libere di determinare il canone: devono rispettare le fasce di valore definite dagli accordi locali stipulati tra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle dei conduttori maggiormente rappresentative a livello comunale. Questi accordi locali si fondano sui criteri generali stabiliti dalla convenzione nazionale di cui all'articolo 4 e tengono conto di variabili oggettive come la zona, la superficie, le caratteristiche dell'immobile e la rendita catastale. In cambio del canone calmierato, il locatore beneficia di agevolazioni fiscali significative: oltre alla cedolare secca al 10%, nei comuni ad alta tensione abitativa è prevista la riduzione del 30% del reddito imponibile IRPEF ai sensi dell'articolo 8 della stessa legge 431/1998.
Funzionamento della proroga biennale nel 3+2
Il comma 5 regola la sorte del contratto a canone concordato alla prima scadenza triennale. Se le parti non concordano il rinnovo, il contratto non cessa automaticamente: è prorogato di diritto per due anni, salva la facoltà del locatore di opporre disdetta per i motivi previsti dall'articolo 3 (necessità abitativa propria o di familiari, vendita dell'immobile, lavori indispensabili, eccetera). Alla scadenza del biennio di proroga, ciascuna parte può attivare la procedura di rinnovo a nuove condizioni o di rinuncia con preavviso di almeno sei mesi via raccomandata. In mancanza di comunicazione, il contratto si rinnova tacitamente alle medesime condizioni. Questo meccanismo è simmetrico rispetto a quello del 4+4, ma compresso nei tempi: il conduttore ha comunque una protezione minima di cinque anni totali (3+2).
Il ruolo delle organizzazioni sindacali e degli accordi locali
Una caratteristica distintiva del sistema della legge 431/1998 è il ruolo attribuito alle organizzazioni di rappresentanza dei proprietari e degli inquilini. Il comma 2 prevede che per i contratti a canone libero i contraenti possano avvalersi dell'assistenza di queste organizzazioni. Per i contratti a canone concordato, invece, l'accordo locale è un presupposto indefettibile: in sua assenza, occorre fare riferimento ai criteri ministeriali fissati con decreto ai sensi dell'articolo 4, comma 3. I comuni hanno anche la facoltà di convocare le organizzazioni entro sessanta giorni dall'emanazione del decreto ministeriale al fine di promuovere gli accordi locali. La prassi ha mostrato che in molti comuni, soprattutto quelli ad alta tensione abitativa come Milano, Roma, Bologna e Torino, questi accordi sono stati regolarmente aggiornati e costituiscono un riferimento concreto per proprietari e inquilini.
Incentivi fiscali per il canone concordato
Il comma 4 dell'articolo 2 prevede che i comuni possano deliberare aliquote IMU più favorevoli per i proprietari che locano a canone concordato come abitazione principale del conduttore. Questa previsione si inserisce in un quadro più ampio di incentivi: la cedolare secca al 10% (rispetto al 21% del canone libero) è la principale agevolazione fiscale che rende il canone concordato appetibile per i locatori nonostante il minor introito da canone. Il risparmio fiscale complessivo - combinando l'aliquota ridotta della cedolare, l'eventuale riduzione IMU e la riduzione del 30% del reddito imponibile nei comuni ad alta tensione abitativa - può in molti casi compensare o addirittura superare la differenza tra canone concordato e canone di mercato, rendendo il contratto 3+2 una scelta razionale per il locatore, soprattutto in aree con mercato immobiliare molto caldo.
Rinnovo tacito e contratti precedenti
Il comma 6 chiarisce la disciplina transitoria: i contratti stipulati prima dell'entrata in vigore della legge 431/1998 che si rinnovino tacitamente sono disciplinati dal comma 1, ossia dallo schema del canone libero (4+4). Questa disposizione ha avuto rilevanza pratica nei primi anni di vigenza della legge, quando molti contratti conclusi sotto la legge 392/1978 giungevano alla scadenza. Dal punto di vista pratico attuale, la norma ha perso molta della sua rilevanza poiché nel frattempo la quasi totalità dei contratti preesistenti ha completato il proprio ciclo di vita. Resta tuttavia utile come principio interpretativo: il rinnovo tacito attrae il contratto nel sistema della legge nuova, senza necessità di redigere un nuovo atto.
Casi pratici
Caso 1:
Caso 2:
Caso 3:
Domande frequenti
Quanto dura un contratto di locazione a canone libero (4+4)?
Il contratto dura almeno quattro anni e si rinnova automaticamente per altri quattro. Alla prima scadenza il locatore può dare disdetta solo per i motivi tassativi dell'articolo 3; alla seconda scadenza entrambe le parti possono liberamente scegliere di non rinnovare o di modificare le condizioni, con preavviso di almeno sei mesi via raccomandata.
Cosa si intende per contratto a canone concordato 3+2?
È il contratto in cui il canone non è fissato liberamente ma deve rientrare nelle fasce stabilite dagli accordi locali tra organizzazioni di proprietari e inquilini. Dura tre anni e, alla prima scadenza senza accordo sul rinnovo, si proroga automaticamente per due anni. Il locatore beneficia di agevolazioni fiscali, tra cui la cedolare secca al 10%.
Cosa succede se alla seconda scadenza del 4+4 nessuna parte manda la raccomandata?
Il contratto si rinnova tacitamente alle medesime condizioni. Per attivare la procedura di rinnovo a nuove condizioni o di rinuncia è necessario inviare una raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza; solo in questo modo si apre il confronto tra le parti.
Il locatore può aggiornare il canone ogni anno in un contratto 4+4?
Sì, se il contratto lo prevede esplicitamente, di solito nella misura del 75% della variazione ISTAT dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. Tuttavia, se il locatore ha optato per la cedolare secca, rinuncia a qualsiasi aggiornamento ISTAT per l'intera durata dell'opzione.
È possibile stipulare un contratto di locazione abitativa di durata inferiore a tre anni?
Non nell'ambito dei modelli ordinari. I contratti transitori e quelli per studenti universitari disciplinati dall'articolo 5 possono avere durata inferiore ai minimi ordinari, ma solo se sussistono le specifiche esigenze di transitorietà o studio previste dalla legge.