Testo dell'articoloVigente
Art. 1 L. 431/1998 – Ambito di applicazione
Legge 9 dicembre 1998, n. 431 – Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo
1. I contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, di seguito denominati “contratti di locazione”, sono stipulati o rinnovati, successivamente alla data di entrata in vigore della presente legge, ai sensi dei commi 1 e 3 dell’articolo 2.
2. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 4-bis, 7, 8 e 13 della presente legge non si applicano: a) ai contratti di locazione relativi agli immobili vincolati ai sensi della legge 1 giugno 1939, n. 1089, o inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, che sono sottoposti esclusivamente alla disciplina di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile qualora non siano stipulati secondo le modalità di cui al comma 3 dell’articolo 2 della presente legge; b) agli alloggi di edilizia residenziale pubblica, ai quali si applica la relativa normativa vigente, statale e regionale; c) agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche.
3. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 4-bis, 7 e 13 della presente legge non si applicano ai contratti di locazione stipulati dagli enti locali in qualità di conduttori per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio, ai quali si applicano le disposizioni di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile. A tali contratti non si applica l’ articolo 56 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
4. A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta. articolo successivo
In sintesi
L'articolo 1 della legge 431/1998 definisce il campo di applicazione della disciplina delle locazioni abitative. In via generale, tutti i contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo stipulati o rinnovati dopo l'entrata in vigore della legge devono essere conclusi secondo le modalità dei contratti a canone libero (4+4 anni) o a canone concordato (3+2 anni) descritti nell'articolo 2. La legge introduce importanti esclusioni: restano fuori dalla disciplina speciale gli immobili di lusso (categorie catastali A/1, A/8, A/9) e gli immobili vincolati ai sensi della vecchia legge del 1939 sui beni culturali, salvo che le parti non scelgano volontariamente di adottare il contratto a canone concordato; sono esclusi anche gli alloggi di edilizia residenziale pubblica, che seguono la propria normativa di settore, e gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche. Analogamente, i contratti stipulati dagli enti locali come conduttori per esigenze abitative di carattere transitorio non sono soggetti alla disciplina speciale. Rilevante sul piano formale è la previsione del comma 4: dalla data di entrata in vigore della legge la forma scritta è richiesta a pena di validità per tutti i contratti di locazione abitativa.Indice dei contenuti
Il perimetro soggettivo e oggettivo della legge
La legge 9 dicembre 1998, n. 431 ha riformato radicalmente il mercato della locazione abitativa, sostituendo la precedente disciplina dell'equo canone di cui alla legge 27 luglio 1978, n. 392. L'articolo 1 svolge la funzione di norma-cornice, stabilendo a chi e a cosa si applica l'intero impianto normativo. L'ambito oggettivo è quello degli immobili «adibiti ad uso abitativo», locuzione che include tutti gli immobili destinati a soddisfare il bisogno primario dell'abitazione del conduttore, indipendentemente dalla categoria catastale, salvo le eccezioni espressamente previste. L'ambito soggettivo riguarda sia il locatore privato sia quello professionale, purché il contratto rientri nel perimetro della norma.
Le esclusioni soggettive e oggettive
Il comma 2 elenca tre categorie di contratti esclusi dall'applicazione degli articoli 2, 3, 4, 4-bis, 7, 8 e 13. La prima riguarda gli immobili di pregio: quelli vincolati ai sensi della legge 1 giugno 1939, n. 1089 (oggi codice dei beni culturali) e quelli classificati nelle categorie catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio). Per questi immobili, a meno che le parti non scelgano liberamente di stipulare un contratto a canone concordato ex articolo 2, comma 3, si applica esclusivamente la disciplina codicistica degli articoli 1571 e seguenti del codice civile, con piena autonomia contrattuale. La seconda esclusione riguarda gli alloggi di edilizia residenziale pubblica, che restano soggetti alle proprie norme statali e regionali. La terza esclusione è quella degli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, per i quali manca la finalità abitativa stabile che giustifica la protezione speciale dell'inquilino.
I contratti degli enti locali come conduttori
Il comma 3 introduce un'ulteriore esclusione parziale: i contratti stipulati dagli enti locali in qualità di conduttori per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio non sono soggetti agli articoli 2, 3, 4, 4-bis, 7 e 13, e si applicano le norme del codice civile. Significativa è anche la precisazione che a questi contratti non si applica l'articolo 56 della legge 392/1978, relativo all'obbligo di continuazione della locazione in caso di alienazione dell'immobile. La ratio di questa eccezione risiede nell'esigenza degli enti pubblici di disporre di soluzioni abitative flessibili per far fronte a emergenze o necessità temporanee, senza vincolarsi alle rigidità della disciplina ordinaria in tema di durata minima e rinnovo automatico.
L'obbligo della forma scritta
Il comma 4 introduce una novità di rilievo rispetto al sistema precedente: per la stipula di validi contratti di locazione abitativa è richiesta la forma scritta. Si tratta di un requisito di validità e non di mera prova, il che significa che un contratto verbale concluso dopo l'entrata in vigore della legge è radicalmente nullo. Questa previsione si collega strettamente all'articolo 13, che sanziona con la nullità le pattuizioni occulte volte a determinare un canone superiore a quello scritto e registrato, e all'articolo 7, che condiziona la messa in esecuzione del provvedimento di rilascio alla dimostrazione della registrazione del contratto. L'obbligo di forma scritta tutela entrambe le parti: il conduttore da possibili abusi del locatore, e il locatore da contestazioni sull'entità del canone concordato.
Il rapporto con la disciplina codicistica
Per gli immobili esclusi dall'ambito della legge 431/1998, il riferimento normativo è quello degli articoli 1571 e seguenti del codice civile. In particolare, l'articolo 1571 c.c. definisce il contratto di locazione come quello con cui una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo. Il regime codicistico, applicabile per esempio a ville e castelli non optanti per il canone concordato, è molto più flessibile: le parti sono libere di determinare il canone, la durata e le condizioni contrattuali senza i vincoli imposti dalla legge speciale. Tuttavia, anche per questi contratti, la disciplina dell'usucapione, dell'inadempimento e della risoluzione rimane quella del codice.
Il contesto normativo: il superamento dell'equo canone
La legge 431/1998 ha abrogato le principali disposizioni della legge 27 luglio 1978, n. 392, che aveva introdotto il regime dell'equo canone. Il sistema dell'equo canone aveva irrigidito il mercato, comprimendo eccessivamente l'autonomia delle parti e portando a fenomeni diffusi di locazioni in nero e di abbandono degli immobili. La nuova legge ha scelto un approccio intermedio: da un lato, garantisce durate minime e protezione contro le disdette ingiustificate attraverso la disciplina degli articoli 2 e 3; dall'altro, restituisce alle parti ampi spazi di autonomia nella determinazione del canone (nel modello 4+4) o introduce il meccanismo del canone concordato (3+2) come alternativa che beneficia di agevolazioni fiscali. L'articolo 1 fissa le coordinate di questo sistema bilanciando protezione del conduttore e flessibilità del mercato.
Cedolare secca e riflessi sull'ambito applicativo
Un profilo fiscale rilevante che si intreccia con l'ambito applicativo dell'articolo 1 è quello della cedolare secca, introdotta dal decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23. L'opzione per la cedolare secca - un'imposta sostitutiva dell'IRPEF e delle imposte di registro e di bollo - è disponibile per i contratti rientranti nell'ambito della legge 431/1998, con un'aliquota ridotta (al momento della stesura, il 21% per i contratti a canone libero e il 10% per quelli a canone concordato). La scelta della cedolare comporta per il locatore la rinuncia all'aggiornamento ISTAT del canone per tutta la durata dell'opzione. L'intersezione tra la disciplina civilistica dell'articolo 1 e il regime fiscale della cedolare rende l'ambito applicativo della legge 431/1998 rilevante anche sul piano tributario, con implicazioni dirette nella dichiarazione dei redditi del locatore.
Casi pratici
Caso 1:
Caso 2:
Caso 3:
Domande frequenti
La legge 431/1998 si applica anche agli affitti turistici?
No. Il comma 2, lettera c), esclude espressamente gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche. Per questi contratti si applica la disciplina del codice civile e, in ambito fiscale, le norme sulle locazioni brevi.
Un contratto di locazione di un appartamento A/8 (villa) può beneficiare della legge 431/1998?
Solo se le parti scelgono volontariamente di stipulare un contratto a canone concordato ai sensi dell'articolo 2, comma 3. In caso contrario, si applica esclusivamente il codice civile.
Un contratto verbale di locazione abitativa è valido?
No. Dal comma 4 dell'articolo 1, la forma scritta è richiesta per la validità del contratto. Un accordo verbale dopo l'entrata in vigore della legge è nullo, con conseguente inefficacia di tutte le tutele previste dalla legge 431/1998.
Gli alloggi di edilizia residenziale pubblica (case popolari) rientrano nella legge 431/1998?
No. Il comma 2, lettera b), li esclude espressamente. A tali alloggi si applica la normativa statale e regionale specifica del settore, che prevede canoni determinati secondo criteri di reddito dell'assegnatario.
Un ente locale che prende in affitto un appartamento privato per ospitare famiglie in emergenza deve rispettare le durate minime della legge 431/1998?
No, se il contratto è stipulato per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio. Il comma 3 esclude questi contratti dalla disciplina degli articoli 2, 3, 4, 4-bis, 7 e 13, rimandando al codice civile.