Indice
- Per le aree edificabili l'indennità di espropriazione è pari al valore venale (di mercato) del bene.
- Se l'esproprio è finalizzato a interventi di riforma economico-sociale, l'indennità è ridotta del 25%.
- La cessione volontaria o la condivisione della stima evita la riduzione e dà diritto a una determinazione più favorevole.
- L'edificabilità si valuta in base agli strumenti urbanistici (edificabilità legale) e alle caratteristiche del suolo.
- Il criterio del valore venale recepisce i principi costituzionali e convenzionali sul giusto indennizzo.
Testo dell'articoloVigente
Art. 37 T.U. Espropriazione — Determinazione dell’indennità nel caso di esproprio di un’area edificabile
D.P.R. 8 giugno 2001, n. 327 — Testo unico in materia di espropriazione per pubblica utilità
1. L’indennità di espropriazione di un’area edificabile è determinata nella misura pari al valore venale del bene. Quando l’espropriazione è finalizzata ad attuare interventi di riforma economico-sociale, l’indennità è ridotta del 25 per cento.
2. Nei casi in cui è stato concluso l’accordo di cessione, o quando esso non è stato concluso per fatto non imputabile all’espropriato ovvero perché a questi è stata offerta un’indennità provvisoria che, attualizzata, risulta inferiore agli otto decimi in quella determinata in via definitiva, l’indennità è aumentata del 10 per cento.
3. Ai soli fini dell’applicabilità delle disposizioni della presente sezione, si considerano le possibilità legali ed effettive di edificazione, esistenti al momento dell’emanazione del decreto di esproprio o dell’accordo di cessione. In ogni caso si esclude il rilievo di costruzioni realizzate abusivamente.
4. Salva la disposizione dell’articolo 32, comma 1, non sussistono le possibilità legali di edificazione quando l’area è sottoposta ad un vincolo di inedificabilità assoluta in base alla normativa statale o regionale o alle previsioni di qualsiasi atto di programmazione o di pianificazione del territorio, ivi compresi il piano paesistico, il piano del parco, il piano di bacino, il piano regolatore generale, il programma di fabbricazione, il piano attuativo di iniziativa pubblica o privata anche per una parte limitata del territorio comunale per finalità di edilizia residenziale o di investimenti produttivi, ovvero in base ad un qualsiasi altro piano o provvedimento che abbia precluso il rilascio di atti, comunque denominati, abilitativi della realizzazione di edifici o manufatti di natura privata.
5. I criteri e i requisiti per valutare l’edificabilità di fatto dell’area sono definiti con regolamento da emanare con decreto del Ministro delle infrastrutture e trasporti.
6. Fino alla data di entrata in vigore del regolamento di cui al comma 5, si verifica se sussistano le possibilità effettive di edificazione, valutando le caratteristiche oggettive dell’area.
7.
8. Se per il bene negli ultimi cinque anni è stata pagata dall’espropriato o dal suo dante causa un’imposta in misura maggiore dell’imposta da pagare sull’indennità, la differenza è corrisposta dall’espropriante all’espropriato.
9. Qualora l’area edificabile sia utilizzata a scopi agricoli, spetta al proprietario coltivatore diretto anche una indennità pari al valore agricolo medio corrispondente al tipo di coltura effettivamente praticato. La stessa indennità spetta al fittavolo, al mezzadro o al compartecipante che, per effetto della procedura, sia costretto ad abbandonare in tutto o in parte il fondo direttamente coltivato, da almeno un anno, col lavoro proprio e di quello dei familiari.
Commento
Oggetto e ratio
L'art. 37 fissa il criterio di calcolo dell'indennità per l'espropriazione delle aree edificabili. La norma, nella sua formulazione vigente, àncora l'indennità al valore venale del bene, superando i precedenti criteri riduttivi e dando attuazione alla garanzia del «serio ristoro» imposta dall'art. 42 della Costituzione e dai principi della Convenzione europea dei diritti dell'uomo.
Il criterio del valore venale
Per area edificabile, l'indennità è determinata nella misura pari al valore venale, cioè al valore di mercato del bene al momento dell'esproprio. Si tratta del valore che il suolo avrebbe in una libera contrattazione, tenuto conto della sua destinazione e delle sue caratteristiche concrete. È il punto di arrivo di una lunga evoluzione che ha progressivamente avvicinato l'indennità al valore reale del bene.
La riduzione per riforma economico-sociale
Quando l'espropriazione è finalizzata ad attuare interventi di riforma economico-sociale, l'indennità è ridotta del 25 per cento. La riduzione opera solo in presenza di tale specifica finalità e non può essere applicata in via generalizzata: deve risultare la riconducibilità dell'opera a un programma di riforma economico-sociale.
L'incentivo alla cessione volontaria
Il testo unico favorisce la definizione concordata: in caso di cessione volontaria del bene o di condivisione della determinazione dell'indennità, la riduzione del 25 per cento non si applica. Il legislatore premia così il proprietario che collabora alla rapida conclusione del procedimento, evitando il contenzioso.
La nozione di edificabilità
L'edificabilità rilevante è quella legale, desunta dagli strumenti urbanistici generali vigenti al momento dell'esproprio; concorrono a definirne il valore anche le caratteristiche del suolo e la sua effettiva vocazione. La distinzione tra area edificabile e area non edificabile (art. 40) è decisiva, perché determina criteri di stima differenti.
Differenza con le aree non edificabili
La qualificazione del suolo come edificabile o non edificabile (agricolo) cambia radicalmente il criterio di stima: per le aree edificabili vale il valore venale di cui all'art. 37, mentre per le aree non edificabili si applica l'art. 40, anch'esso oggi orientato verso il valore reale del bene dopo il superamento dei criteri tabellari astratti. La corretta classificazione, fondata sugli strumenti urbanistici vigenti, è perciò il primo accertamento da compiere e spesso la principale fonte di contestazione tra privato e amministrazione.
Profili pratici e tutela
Sul piano pratico, la corretta classificazione urbanistica del suolo e la stima del valore venale sono spesso il cuore del contenzioso. Le contestazioni sull'ammontare dell'indennità si propongono in sede di opposizione alla stima davanti alla Corte d'appello (art. 54), con l'eventuale ausilio della consulenza tecnica; i vizi di legittimità degli atti del procedimento restano invece di competenza del giudice amministrativo.
Pronunce della Corte Costituzionale
Sentenza n. 348/2007
Illegittimità costituzionale
Con una delle cosiddette «sentenze gemelle», la Corte ha dichiarato l'illegittimità del criterio riduttivo allora vigente per la determinazione dell'indennità di espropriazione delle aree edificabili (art. 5-bis del d.l. 333/1992, richiamato dall'art. 37 t.u.), perché in contrasto con l'art. 1 del Primo Protocollo addizionale CEDU, assunto come norma interposta ai sensi dell'art. 117, primo comma, Cost. L'indennità deve mantenere un ragionevole legame con il valore di mercato del bene. Ne è seguita la riscrittura dell'art. 37, che oggi àncora l'indennità delle aree edificabili al valore venale.
Casi pratici
Caso 1: Indennità a valore venale
Il terreno edificabile di Tizio viene espropriato per realizzare un parcheggio pubblico: l'indennità è determinata nella misura pari al valore di mercato del suolo secondo la sua destinazione urbanistica.
Caso 2: Riduzione del 25 per cento
L'area di Caio è espropriata nell'ambito di un intervento di riforma economico-sociale. L'indennità a valore venale è ridotta del 25 per cento; Caio valuta però la cessione volontaria, che eviterebbe la riduzione.
Caso 3: Contestazione della stima
Sempronio ritiene sottostimato il valore venale riconosciuto dall'amministrazione e propone opposizione alla stima davanti alla Corte d'appello, chiedendo una consulenza tecnica sul valore di mercato del fondo.
Domande frequenti
Come si calcola l'indennità per un'area edificabile?
L'indennità è pari al valore venale, cioè al valore di mercato del bene al momento dell'espropriazione, tenuto conto della destinazione urbanistica del suolo.
Quando si applica la riduzione del 25 per cento?
Solo quando l'espropriazione è finalizzata ad attuare interventi di riforma economico-sociale; non opera in via generalizzata.
Come evito la riduzione del 25 per cento?
Con la cessione volontaria del bene o la condivisione della determinazione dell'indennità: in tali casi la riduzione non si applica.
A chi mi rivolgo se contesto l'importo?
La contestazione sulla misura dell'indennità si propone con l'opposizione alla stima davanti alla Corte d'appello competente per territorio.
Vedi anche