In sintesi
L'art. 81 del DPR 602/1973 disciplina i successivi incanti immobiliari quando il primo va deserto, cioè non riceve offerte valide al prezzo base. Analogamente a quanto previsto per i beni mobili, anche per gli immobili è prevista una sequenza di tentativi di vendita a prezzi progressivamente decrescenti: al secondo incanto il prezzo base è ridotto rispetto al primo, e al terzo è ulteriormente ridotto. Questa scala di ribassi mira a trovare un equilibrio tra la necessità di vendere l'immobile per soddisfare il credito erariale e la tutela del debitore dalla svendita a prezzi irrisori. La norma prevede anche i termini entro cui i successivi incanti devono essere fissati dopo l'insuccesso del precedente, evitando dilazioni eccessive che renderebbero la procedura indefinita.
Testo dell'articoloVigente
Informazione giuridica di carattere generale — Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all’Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
Art. 81 DPR 602/1973 — Secondo e terzo incanto immobiliare
D.P.R. 29 settembre 1973, n. 602 — Disposizioni sulla riscossione delle imposte sul reddito
1. Se la vendita non ha luogo al primo incanto per mancanza di offerte valide, si procede al secondo incanto nel giorno fissato dall’avviso di vendita e con un prezzo base inferiore di un terzo a quello precedente.
2. Qualora la vendita non abbia luogo nemmeno al secondo incanto, il concessionario procede ad un terzo incanto, con un prezzo base inferiore di un terzo a quello del precedente incanto.
Stesso numero, altri codici
Informazione giuridica di carattere generale — Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all'Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
Commento
Ratio della norma
Il mercato immobiliare nelle aste forzate è caratterizzato da prezzi strutturalmente inferiori al valore di mercato ordinario: gli acquirenti scontano i rischi dell'acquisto coattivo (occupanti, vincoli non conosciuti, costi legali) richiedendo un premio di rischio. Il meccanismo dei successivi incanti con ribassi progressivi riflette questa realtà, cercando il prezzo che il mercato è disposto a esprimere per quell'immobile in quel contesto coattivo.
Analisi e struttura
Se il primo incanto va deserto, il secondo incanto è fissato entro un termine prefissato (di regola pochi mesi) con prezzo base ridotto (tipicamente di un quarto). Se anche il secondo va deserto, il terzo incanto è fissato con ulteriore riduzione del prezzo base rispetto al secondo. La misura dei ribassi è stabilita dalla norma e non è rimessa alla discrezionalità dell'AdER. Qualora anche il terzo incanto sia infruttuoso, si applicano le disposizioni sull'assegnazione dell'immobile allo Stato (art. 85).
Quando si applica
La norma trova applicazione dopo ogni asta deserta: si procede automaticamente al tentativo successivo senza necessità di iniziative del creditore o del giudice. Si applica esclusivamente agli immobili; per i beni mobili valgono gli artt. 69-70 con disciplina analoga ma riferita ai soli due incanti previsti per i beni mobili (primo e secondo).
Confronto e norme correlate
La disciplina richiama le norme del c.p.c. sui successivi incanti nell'esecuzione immobiliare civile (art. 591 c.p.c.), con la specificità che nell'esecuzione esattoriale non è richiesto l'intervento del giudice per disporre il secondo e il terzo incanto: l'AdER procede autonomamente sulla base della norma primaria. L'art. 85 (assegnazione dell'immobile allo Stato) si pone come soluzione residuale dopo l'insuccesso di tutti gli incanti.
Problemi applicativi
Il problema principale è il fenomeno dell'«attesa del ribasso» da parte dei potenziali acquirenti: sapendo che il prezzo scenderà progressivamente, molti preferiscono attendere i successivi incanti, abbassando artificialmente i prezzi di aggiudicazione. Un secondo nodo è la tempistica: se i successivi incanti non vengono fissati rapidamente, l'immobile rimane in custodia per lungo tempo, con costi crescenti. Il debitore può nel frattempo avvantaggiarsi dei tempi per raccogliere le risorse necessarie al pagamento e bloccare la procedura prima dell'aggiudicazione definitiva.
Casi pratici
Caso 1: Primo incanto deserto: ribasso al secondo tentativo
Caso 2: Strategia dei compratori di attendere il terzo incanto
Caso 3: Debitore che paga prima del terzo incanto per salvare il bene
Domande frequenti
Cosa succede se l'asta immobiliare dell'AdER va deserta?
Si procede al secondo incanto con prezzo base ridotto (di regola di un quarto rispetto al primo), e se anche questo va deserto, al terzo incanto con ulteriore riduzione. Se tutti e tre gli incanti falliscono, l'immobile può essere assegnato allo Stato ex art. 85 DPR 602/1973.
Di quanto si riduce il prezzo base al secondo incanto immobiliare?
La riduzione tipica è di un quarto (25%) rispetto al prezzo base del primo incanto. Al terzo incanto il prezzo è ulteriormente ridotto rispetto al secondo. Le misure esatte sono stabilite dalla norma e non sono discrezionali: l'AdER deve rispettare i ribassi previsti per legge.
Il debitore può ancora pagare il debito dopo che il primo incanto è andato deserto?
Sì. Il debitore può pagare il debito in qualsiasi momento prima che l'aggiudicazione definitiva si perfezioni, anche tra un incanto e l'altro. Il pagamento integrale del debito (o la concessione della rateazione da parte dell'AdER) chiude la procedura e blocca tutti i successivi incanti.
Dopo tre incanti deserti, cosa succede all'immobile?
Si applicano le disposizioni dell'art. 85 DPR 602/1973 sull'assegnazione dell'immobile allo Stato: l'immobile viene attribuito allo Stato al prezzo base del terzo incanto, senza necessità di ulteriore asta. Il valore attribuito è imputato al debito del contribuente.
Vedi anche