In sintesi
L'art. 79 del DPR 602/1973 fissa i criteri per la determinazione del prezzo base dell'asta immobiliare nell'esecuzione esattoriale e le modalità di calcolo della cauzione che i partecipanti devono depositare. Per gli immobili, la determinazione del prezzo base è più complessa rispetto ai beni mobili: richiede una stima peritale che tenga conto del valore di mercato corrente dell'immobile, della sua ubicazione, della superficie, dello stato manutentivo, dell'eventuale presenza di inquilini o occupanti, e di tutti i vincoli giuridici che gravano sul bene. La cauzione — una percentuale del prezzo base (tipicamente il 10%) — è depositata da ciascun partecipante prima dell'asta come garanzia di serietà dell'offerta e viene trattenuta in caso di aggiudicazione con successivo inadempimento.
Testo dell'articoloVigente
Informazione giuridica di carattere generale — Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all’Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
Art. 79 DPR 602/1973 — Prezzo base e cauzione asta immobiliare
D.P.R. 29 settembre 1973, n. 602 — Disposizioni sulla riscossione delle imposte sul reddito
1. Il prezzo base dell’incanto e’ pari all’importo stabilito a norma dell’articolo 52, comma 4, del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, moltiplicato per tre.
2. Se non e’ possibile determinare il prezzo base secondo le disposizioni del comma 1, il concessionario richiede l’attribuzione della rendita catastale del bene stesso al competente ufficio del territorio.
3. La cauzione prevista dall’articolo 580 del codice di procedura civile e’ prestata al concessionario ed e’ fissata, per ogni incanto, nella misura del dieci per cento del prezzo base.
Stesso numero, altri codici
- Art. 79 Cod. Amb. — obiettivo di qualità per specifica destinazione
- Art. 79 D.Lgs. 159/2011 — Verifiche fiscali, economiche e patrimoniali a carico di soggetti sottoposti a misure di prevenzione
- Art. 79 D.Lgs. 209/2005 — Partecipazioni assunte dalle imprese di assicurazione e di riassicurazione
- Art. 79 D.Lgs. 42/2004 — Indennizzo
- Art. 79 CAD — Articolo abrogato
- Art. 79 Codice Civile: Effetti
Informazione giuridica di carattere generale — Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all'Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
Commento
Ratio della norma
La stima peritale dell'immobile è fondamentale per garantire che l'asta si svolga a condizioni eque: un prezzo base sottostimato danneggia il debitore (che vede il proprio patrimonio svenduto) e favorisce ingiustamente gli acquirenti; uno sovrastimato porta all'asta deserta, allungando i tempi della procedura. La cauzione serve a selezionare i partecipanti seri e a scoraggiare offerte speculative da soggetti che non hanno reale intenzione di acquistare.
Analisi e struttura
Il prezzo base è determinato da un perito nominato dall'AdER (o dal giudice dell'esecuzione, nelle procedure delegate ai tribunali) sulla base: (a) del valore di mercato comparabile (immobili simili nella stessa zona venduti di recente); (b) dello stato di conservazione e manutenzione dell'immobile; (c) degli eventuali oneri condominiali arretrati che graveranno sull'aggiudicatario; (d) dei vincoli giuridici (ipoteche, pignoramenti, locazioni in essere). La cauzione è fissata in una percentuale del prezzo base (in genere il 10%) ed è versata mediante assegno circolare o bonifico prima dell'asta; è restituita ai non aggiudicatari e trattenuta in caso di inadempimento dell'aggiudicatario.
Quando si applica
La norma si applica a ogni procedura di vendita forzata di immobili nell'ambito dell'esecuzione esattoriale, dopo che il pignoramento immobiliare è stato eseguito e l'avviso di vendita è stato pubblicato ex art. 78. Si applica sia al primo incanto sia al secondo (dove il prezzo base è ridotto) e ai successivi tentativi di vendita se i primi vanno deserti.
Confronto e norme correlate
La disciplina del prezzo base richiama le norme del c.p.c. (artt. 568-569 sulla perizia nell'esecuzione immobiliare civile). Nell'esecuzione esattoriale, la perizia è spesso meno formale e più rapida che nelle procedure civili ordinarie, ma i criteri valutativi sono analoghi. L'art. 81 (secondo e terzo incanto immobiliare) prevede le riduzioni del prezzo base per i successivi tentativi di vendita.
Problemi applicativi
Il nodo principale è la contestazione della perizia di stima da parte del debitore: se la stima è ritenuta troppo bassa, il debitore può proporre opposizione agli atti esecutivi prima dell'asta, chiedendo al giudice di disporre una nuova perizia. Dopo l'aggiudicazione, la contestazione è molto più difficile. Un secondo problema riguarda i costi della perizia: sono spese di procedura che gravano sul ricavato, riducendo il netto disponibile per il creditore e il surplus eventualmente spettante al debitore.
Casi pratici
Caso 1: Contestazione del prezzo base sottostimato prima dell'asta
Caso 2: Aggiudicatario che non versa la cauzione iniziale
Caso 3: Aggiudicatario inadempiente: trattenuta della cauzione
Domande frequenti
Come viene determinato il prezzo base nell'asta immobiliare dell'AdER?
L'art. 79 DPR 602/1973 prevede che il prezzo base sia fissato da un perito estimatore sulla base del valore di mercato comparabile, dello stato dell'immobile, dei vincoli giuridici presenti e degli eventuali oneri condominiali arretrati. La perizia deve essere eseguita prima dell'avviso di vendita.
Quanto è la cauzione per partecipare all'asta immobiliare?
La cauzione è tipicamente il 10% del prezzo base dell'asta. Deve essere versata prima dell'asta (mediante assegno circolare o bonifico) come condizione di ammissione. È restituita ai partecipanti non aggiudicatari e trattenuta se l'aggiudicatario non versa il saldo del prezzo nei termini.
Il debitore può contestare la stima peritale dell'immobile?
Sì, prima dell'asta. Il debitore può commissionare una perizia di parte e proporre opposizione agli atti esecutivi se ritiene la stima inadeguata rispetto al valore reale. Il giudice può disporre una nuova stima. Dopo l'aggiudicazione, la contestazione è molto più difficile e sostanzialmente impossibile in via ordinaria.
Cosa succede se l'aggiudicatario non paga il saldo entro i termini?
Decade dall'aggiudicazione (art. 82 DPR 602/1973) e la cauzione viene trattenuta dall'AdER a risarcimento dei danni. L'immobile viene rimesso all'asta; se il nuovo prezzo è inferiore, la differenza può essere richiesta all'aggiudicatario inadempiente, che risponde anche delle ulteriori spese della procedura.
Vedi anche