Testo dell'articoloAbrogato
Art. 79 L. 392/1978 — Patti contrari alla legge
L. 27 luglio 1978, n. 392 — Disciplina delle locazioni di immobili urbani (equo canone)
E’ nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge.
Il conduttore con azione proponibile fino a sei mesi dopo la riconsegna dell’immobile locato, puo’ ripetere le somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla presente legge.
In deroga alle disposizioni del primo comma, nei contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, anche se adibiti ad attivita’ alberghiera, per i quali sia pattuito un canone annuo superiore ad euro 250.000, e che non siano riferiti a locali qualificati di interesse storico a seguito di provvedimento regionale o comunale, e’ facolta’ delle parti concordare contrattualmente termini e condizioni in deroga alle disposizioni della presente legge. I contratti di cui al periodo precedente devono essere provati per iscritto.
Stesso numero, altri codici
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Commento
Ratio della norma
L'art. 79 costituisce la norma sanzionatoria di chiusura del sistema dell'equo canone: senza la comminatoria di nullità per le clausole contrarie, tutti i divieti e i limiti della legge sarebbero stati facilmente aggirati da locatori in posizione contrattuale dominante. La tutela del conduttore non si esauriva nel solo divieto ma si estendeva alla possibilità di recuperare le somme indebitamente corrisposte, rendendo la norma effettiva anche sul piano patrimoniale. Il termine semestrale dalla riconsegna bilanciava l'interesse alla certezza dei rapporti con la tutela del conduttore, che spesso era riluttante ad agire in giudizio durante il rapporto per timore di ritorsioni.
Analisi e struttura
La norma articola tre profili. Il primo è la nullità: sono nulle le clausole che limitano la durata legale, attribuiscono un canone superiore all'equo canone o conferiscono al locatore altro vantaggio in contrasto con la legge. La nullità è parziale: colpisce la singola clausola, non l'intero contratto. Il secondo è l'azione di ripetizione: il conduttore può recuperare le somme indebitamente versate entro sei mesi dalla riconsegna. Il terzo — introdotto in seguito — è la deroga per i grandi contratti commerciali: per locazioni non abitative con canone annuo superiore a 250.000 euro (escluse le locazioni storicamente rilevanti), le parti possono liberamente derogare alla legge.
Quando si applicava e si applica
La nullità colpisce qualsiasi clausola contraria alla L. 392/1978 nei contratti soggetti alla sua applicazione. La deroga per i grandi contratti commerciali (canone annuo superiore a 250.000 euro) si applica ai contratti non abitativi non riferiti a locali di interesse storico. Per i contratti abitativi la tutela imperativa rimane piena: nessuna deroga è consentita, indipendentemente dal valore del canone. L'azione di ripetizione si prescrive nel termine semestrale dalla riconsegna, che è un termine di decadenza, non di prescrizione.
Confronto e norme correlate
L'art. 79 si raccorda con le norme che fissano i limiti del canone (artt. 12, 24, 27) e con le disposizioni sulla durata minima (artt. 1, 27). L'azione di ripetizione del conduttore si cumula con l'azione di nullità: il conduttore può chiedere sia la dichiarazione di nullità della clausola sia la restituzione di quanto versato. Per i contratti abitativi, la L. 431/1998 ha integralmente sostituito la L. 392/1978 e prevede proprie norme sulle clausole nulle (art. 13), con meccanismi analoghi ma adattati al nuovo regime.
Problemi applicativi
Il termine semestrale per l'azione di ripetizione ha generato questioni sulla sua natura giuridica (decadenza o prescrizione) e sul dies a quo: la giurisprudenza prevalente lo ha qualificato come termine di decadenza e ha individuato il dies a quo nel giorno dell'effettiva riconsegna, non in quello del provvedimento di rilascio. La nozione di «altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge» ha aperto un ampio contenzioso sulle clausole accessorie, come le penali per il ritardo, le cauzioni eccedenti il limite di tre mesi e le clausole di indicizzazione non consentite. La deroga per i grandi contratti commerciali ha introdotto un elemento di flessibilità apprezzato dal mercato delle locazioni terziarie di pregio.
Casi pratici
Caso 1: Clausola di canone superiore all'equo canone: nulla e ripetizione
Caso 2: Grande contratto commerciale con canone superiore a 250.000 euro: deroga possibile
Caso 3: Cauzione eccedente tre mensilità: clausola nulla
Domande frequenti
Cos'è la nullità per patti contrari alla legge prevista dall'art. 79 L. 392/1978?
È la sanzione di nullità che colpisce qualsiasi clausola contrattuale diretta a limitare la durata legale del contratto, ad attribuire al locatore un canone superiore a quello consentito dalla legge o altro vantaggio vietato. La nullità è parziale: colpisce la clausola, non l'intero contratto.
Entro quanto tempo il conduttore può chiedere la restituzione del canone pagato in eccesso?
Entro sei mesi dalla riconsegna dell'immobile. Si tratta di un termine di decadenza, non di prescrizione: decorso tale termine, il diritto alla ripetizione si estingue definitivamente, anche se le somme erano state versate durante tutto il corso del rapporto.
I grandi contratti commerciali possono derogare alla L. 392/1978?
Sì, ma solo a certe condizioni: il canone annuo deve superare 250.000 euro, il contratto non deve riguardare locali di interesse storico, e deve essere provato per iscritto. In questi casi le parti possono concordare liberamente termini e condizioni anche in deroga alla legge.
La nullità di una clausola rende nullo l'intero contratto?
No. La nullità è parziale e colpisce solo la clausola contraria alla legge, lasciando in vita il resto del contratto. Il contratto prosegue con la sostituzione automatica della clausola nulla con la disciplina legale corrispondente (durata minima, canone legale, ecc.).