Testo dell'articoloVigente
Art. 31 L. 392/1978 – Sanzioni per inadempimento del locatore
L. 27 luglio 1978, n. 392 – Disciplina delle locazioni di immobili urbani (equo canone)
Il locatore che abbia ottenuto la disponibilita’ dell’immobile per uno dei motivi previsti dall’articolo 29 e che, nel termine di sei mesi dall’avvenuta consegna, non abbia adibito l’immobile ad abitazione propria, del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, o non abbia adibito l’immobile ad esercizio in proprio di una delle attivita’ indicate all’articolo 27, ovvero non abbia rispettato i termini della concessione o quelli del piano comunale di intervento per quanto attiene l’inizio dei lavori di demolizione, ricostruzione, ristrutturazione o restauro dell’immobile ovvero, in caso di immobile adibiti ad esercizio di albergo, pensione o locanda, non abbia completato i lavori di ricostruzione nel termine stabilito dal Ministero del turismo e dello spettacolo, e’ tenuto, se il conduttore lo richiede, al ripristino del contratto, salvi i diritti acquistati da terzi in buona fede, e al rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri sopportati, ovvero al risarcimento del danno nei confronti del conduttore in misura non superiore a quarantotto mensilita’ del canone di locazione percepito prima della risoluzione del contratto, oltre alle indennita’ previste ai sensi dell’articolo 34.
Il giudice, oltre a determinare il ripristino o il risarcimento del danno, ordina al locatore il pagamento di una somma da L. 500.000 a L. 2.000.000 da devolvere al comune nel cui territorio e’ sito l’immobile, ad integrazione del fondo sociale previsto dal titolo III della presente legge.
In sintesi
L'articolo 31 della L. 392/1978 sancisce le sanzioni a carico del locatore che abbia ottenuto il rilascio dell'immobile commerciale invocando uno dei motivi tassativi dell'art. 29, ma non abbia poi dato esecuzione al motivo dichiarato entro sei mesi dalla consegna. Il conduttore può scegliere tra il ripristino del contratto (salvi i diritti dei terzi in buona fede) e il risarcimento del danno pari a un massimo di 48 mensilità dell'ultimo canone corrisposto, oltre all'indennità di avviamento ex art. 34. Il giudice ordina inoltre al locatore il pagamento di una sanzione pecuniaria da 500.000 a 2.000.000 di lire (importi storici), da devolvere al comune. La norma costituisce il presidio sanzionatorio che rende effettiva la tassatività dei motivi di diniego.Indice dei contenuti
Ratio della norma
Senza una sanzione efficace, i motivi tassativi dell'art. 29 sarebbero puramente formali: il locatore potrebbe dichiarare di voler usare l'immobile per uso proprio, ottenere il rilascio, e poi locare a un terzo a canone di mercato. L'art. 31 chiude questa possibilità con un sistema sanzionatorio a due livelli: civilistico (a favore del conduttore) e pubblicistico (a favore del comune). Il ripristino del contratto è la sanzione più grave per il locatore: è obbligato a riconsegnare l'immobile al vecchio conduttore, con l'eventuale problema di dover sfrattare il nuovo occupante se è in buona fede. Il risarcimento del danno (alternativo al ripristino) è fissato in un massimo di 48 mensilità, un importo punitivo che supera di gran lunga il semplice danno emergente.
Analisi e struttura
La norma ha un presupposto temporale preciso: il locatore deve inadempiere entro sei mesi dalla consegna. Se entro sei mesi non ha destinato l'immobile all'uso dichiarato, o non ha iniziato i lavori nei termini della concessione, o non ha rispettato i termini del piano comunale, scatta il diritto del conduttore. La scelta tra ripristino e risarcimento spetta al conduttore, non al giudice. Il ripristino è escluso se i diritti di terzi in buona fede lo rendono impossibile (es. l'immobile è stato venduto a un terzo acquirente in buona fede). In tal caso rimane solo il risarcimento. Il giudice, oltre a determinare la misura civilistica, ordina d'ufficio il pagamento della sanzione pubblica al comune.
Quando si applica
La norma si applica quando: a) il locatore abbia ottenuto la disponibilità dell'immobile in forza di un diniego di rinnovo ex art. 29; b) entro sei mesi dalla consegna non abbia dato esecuzione al motivo dichiarato. I casi tipici sono: l'immobile resta vuoto; viene affittato a un terzo; viene adibito a uso diverso da quello dichiarato; i lavori di ristrutturazione non vengono iniziati nei termini. La norma si applica anche al caso di alberghi che non abbiano rispettato i termini del Ministero del turismo per la ricostruzione (ipotesi specifica del comma 1).
Confronto e norme correlate
Il meccanismo è analogo a quello previsto dall'art. 3 L. 431/1998 per le locazioni abitative: il locatore che ottenga il rilascio dichiarando uso abitativo proprio e poi non vi abiti entro 12 mesi è tenuto a risarcire il conduttore di un importo pari a 36 mensilità del canone. La differenza è che nella locazione commerciale la sanzione è di 48 mensilità (maggiore) e si aggiunge l'indennità di avviamento ex art. 34. Il riferimento all'art. 34 nel testo dell'art. 31 significa che il conduttore ingiustamente privato dell'immobile ha diritto anche all'indennità di avviamento, come se la cessazione fosse incolpevole.
Problemi applicativi
La prova dell'inadempimento è a carico del conduttore, che deve dimostrare che l'immobile non è stato destinato all'uso dichiarato entro sei mesi. Questione controversa è se il locatore possa sanare l'inadempimento iniziando i lavori dopo i sei mesi: la giurisprudenza prevalente è negativa, ritenendo decorso il diritto del conduttore solo se egli lo esercita tempestivamente. Un'altra questione riguarda il calcolo delle 48 mensilità: si considera l'ultimo canone effettivamente corrisposto prima del rilascio, comprensivo degli aggiornamenti ISTAT, non il canone iniziale. La sanzione pubblica al comune è irrogata d'ufficio dal giudice, senza necessità di richiesta di parte.
Casi pratici
Caso 1: Immobile lasciato vuoto dopo il rilascio
Caso 2: Ripristino del contratto: immobile riaffittato a terzo
Caso 3: Lavori di ristrutturazione mai iniziati
Domande frequenti
Cosa succede se il locatore commerciale non rispetta il motivo dichiarato per ottenere il rilascio?
L'art. 31 L. 392/1978 prevede che il conduttore possa scegliere tra il ripristino del contratto (salvi i diritti di terzi in buona fede) e il risarcimento del danno pari a un massimo di 48 mensilità dell'ultimo canone corrisposto, oltre all'indennità di avviamento ex art. 34. Il giudice ordina inoltre una sanzione da versare al comune.
Entro quanto tempo il locatore deve adempiere al motivo dichiarato per il diniego di rinnovo?
Entro sei mesi dalla consegna effettiva dell'immobile da parte del conduttore. Se entro sei mesi il locatore non ha destinato l'immobile all'uso dichiarato (o non ha iniziato i lavori nei termini), scatta il diritto del conduttore alle sanzioni ex art. 31.
Il conduttore può scegliere tra ripristino del contratto e risarcimento?
Sì: la scelta tra ripristino del contratto e risarcimento del danno spetta al conduttore. Il ripristino è escluso se l'immobile è stato ceduto a un terzo in buona fede; in tal caso rimane solo il risarcimento. Il danno è risarcito fino a un massimo di 48 mensilità dell'ultimo canone, a cui si aggiunge l'indennità di avviamento.
Come si calcola il risarcimento di 48 mensilità ex art. 31?
Le 48 mensilità si calcolano sull'ultimo canone effettivamente corrisposto prima del rilascio, comprensivo di tutti gli aggiornamenti ISTAT nel frattempo intervenuti. È un massimo, non un minimo: il giudice può liquidare una somma inferiore in base al danno effettivamente dimostrato dal conduttore, ma nella prassi la liquidazione al massimo è frequente in caso di inadempimento grave.