In sintesi
L'art. 10 della L. 392/1978 attribuisce al conduttore il diritto di partecipare all'assemblea condominiale e, in determinati casi, di votare al posto del proprietario. Il conduttore ha diritto di voto — in sostituzione del proprietario — nelle delibere relative alle spese e alle modalità di gestione del riscaldamento e del condizionamento dell'aria: si tratta degli stessi oneri accessori che sopporta economicamente. Ha invece diritto di intervenire senza voto nelle delibere relative agli altri servizi comuni. La regola si applica anche agli edifici non in condominio, dove i conduttori si riuniscono in apposita assemblea. La norma riflette il principio per cui chi paga ha diritto di decidere sulle modalità di gestione di ciò per cui paga.
Informazione giuridica di carattere generale — Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all’Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
Art. 10 L. 392/1978 — Partecipazione del conduttore all’assemblea
L. 27 luglio 1978, n. 392 — Disciplina delle locazioni di immobili urbani (equo canone)
Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’appartamento locatogli, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalita’ di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria.
Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.
La disciplina di cui al primo comma si applica anche qualora si tratti di edificio non in condominio. In tale ipotesi i conduttori si riuniscono in apposita assemblea convocati dal proprietario dell’edificio o da almeno tre conduttori.
Si osservano, in quanto applicabili, le disposizioni del codice civile sull’assemblea dei condomini.
Stesso numero, altri codici
Commento
Ratio della norma
Senza l'art. 10, il conduttore era escluso da qualsiasi forma di partecipazione alla governance condominiale, pur sopportando di fatto i costi delle spese ordinarie. Il legislatore ha ritenuto iniquo che il principale finanziatore dei servizi di riscaldamento e condizionamento — l'inquilino — non avesse voce in capitolo sulle modalità di gestione di tali servizi. Il diritto di voto sostitutivo è pertanto limitato alle voci di spesa che economicamente gravano sul conduttore.
Analisi e struttura
Il diritto di voto del conduttore opera per sostituzione: il proprietario perde il diritto di voto (relativamente a riscaldamento e condizionamento) ogni volta che il conduttore partecipa all'assemblea. Non si tratta di un voto aggiuntivo, ma di un voto che si trasferisce dal proprietario all'inquilino. Il diritto di intervenire senza voto sulle altre delibere è invece puramente consultivo. Il conduttore deve essere convocato all'assemblea direttamente, oppure deve ricevere comunicazione della convocazione tramite il locatore. La norma si applica anche agli edifici non in condominio: in tal caso i conduttori si riuniscono in assemblea propria, convocata dal proprietario o da almeno tre conduttori.
Quando si applica
La norma trova applicazione concreta nelle assemblee condominiali ordinarie e straordinarie ogni volta che all'ordine del giorno vi siano delibere sulla gestione del riscaldamento centralizzato, sul contratto di manutenzione dell'impianto termico, sull'eventuale sostituzione del sistema di riscaldamento o condizionamento. Non si applica alle delibere su lavori straordinari, gestione del fondo comune, nomina dell'amministratore: in questi casi il conduttore può solo intervenire senza voto. Negli edifici con un unico conduttore, le formalità assembleari sono ridotte.
Confronto e norme correlate
L'art. 10 va coordinato con la L. 220/2012 sul condominio, che ha ridefinito le competenze dell'assemblea e le maggioranze deliberative. In tema di riscaldamento, è rilevante il D.Lgs. 102/2014 che ha introdotto l'obbligo di contabilizzazione del calore e di termoregolazione negli edifici con impianto centralizzato. Il codice civile (artt. 1135-1139) disciplina l'assemblea condominiale. La partecipazione del conduttore ex art. 10 non modifica il rapporto del locatore con il condominio: le delibere sono comunque vincolanti per il condomino-proprietario, che risponde solidalmente con il conduttore per le spese deliberate.
Problemi applicativi
Il principale problema pratico riguarda la convocazione: spesso il conduttore non è formalmente convocato all'assemblea condominiale, in quanto il destinatario naturale della convocazione è il proprietario. Il locatore è tenuto a informare il conduttore delle assemblee in cui vi siano delibere di suo interesse. Se l'assemblea si tiene senza la partecipazione del conduttore per mancata convocazione, la delibera potrebbe essere impugnabile dal conduttore. Sul piano del computo delle maggioranze, il voto del conduttore vale per i millesimi dell'appartamento del proprietario (di cui si sostituisce), non per una quota diversa.
Casi pratici
Caso 1: Voto del conduttore sulla gestione del riscaldamento centralizzato
Caso 2: Partecipazione senza voto alle delibere sulle facciate
Caso 3: Assemblea indetta dai conduttori in edificio non in condominio
Domande frequenti
L'inquilino può partecipare e votare all'assemblea condominiale?
Sì, con limitazioni. L'art. 10 L. 392/1978 attribuisce al conduttore il diritto di voto (in sostituzione del proprietario) nelle delibere su spese e gestione del riscaldamento e del condizionamento dell'aria. Sulle altre delibere può solo intervenire senza diritto di voto.
Il proprietario deve avvisarmi delle assemblee condominiali?
Sì, quando all'ordine del giorno ci sono delibere su riscaldamento o condizionamento. Il locatore è tenuto a informare il conduttore in tempo utile, poiché il diritto di voto dell'inquilino sostituisce il suo. La mancata convocazione può rendere impugnabile la delibera.
Cosa succede se il conduttore e il proprietario sono in disaccordo su come votare in assemblea per il riscaldamento?
Prevale il conduttore: il suo diritto di voto sostituisce quello del proprietario sulle delibere di riscaldamento e condizionamento. Il proprietario non può imporre la propria scelta su materie per cui la legge attribuisce il voto all'inquilino.
La norma si applica anche se l'edificio non è in condominio?
Sì. L'art. 10, terzo comma, prevede che anche negli edifici non in condominio i conduttori possano riunirsi in assemblea per le questioni di loro competenza, convocata dal proprietario o da almeno tre conduttori. Si applicano in quanto compatibili le norme sull'assemblea condominiale.
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