In sintesi
L'art. 8 della L. 392/1978 stabilisce che le spese di registrazione del contratto di locazione sono ripartite in parti uguali tra locatore e conduttore. Questa disposizione è rimasta in vigore dopo la riforma del 1998 e costituisce una norma imperativa: qualsiasi clausola che ponga l'intero onere di registrazione a carico del conduttore è nulla, in quanto deroga a svantaggio di quest'ultimo. In pratica, l'imposta di registro — calcolata sul canone annuo con aliquota del 2% o dell'1% per i canoni concordati — è divisa al 50% tra le parti. Fanno eccezione i contratti assoggettati a cedolare secca, regime opzionale per il locatore persona fisica che sostituisce l'imposta di registro con un'imposta sostitutiva a tasso fisso, con effetti indiretti anche a favore del conduttore.
Testo dell'articoloVigente
Informazione giuridica di carattere generale — Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all’Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
Art. 8 L. 392/1978 — Spese di registrazione del contratto
L. 27 luglio 1978, n. 392 — Disciplina delle locazioni di immobili urbani (equo canone)
Le spese di registrazione del contratto di locazione sono a carico del conduttore e del locatore in parti uguali.
Stesso numero, altri codici
- Art. 8 Cod. Amb. — Commissione tecnica di verifica dell'impatto ambientale - VIA e VAS
- Art. 8 D.Lgs. 159/2011 — Decisione
- Art. 8 D.Lgs. 209/2005 — Rapporti con il diritto dell'Unione europea e integrazione nel SEVIF
- Art. 8 D.Lgs. 42/2004 — Regioni e province ad autonomia speciale
- Art. 8 CAD — Alfabetizzazione informatica dei cittadini
- Art. 8 Codice Civile: Tutela del nome per ragioni familiari
Informazione giuridica di carattere generale — Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all'Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
Commento
Ratio della norma
Prima della L. 392/1978, nella prassi contrattuale dominante era il conduttore a sopportare l'intero costo della registrazione. Il legislatore ha inteso correggere questo squilibrio imponendo la ripartizione paritaria: registrare il contratto è nell'interesse di entrambe le parti — tutela il conduttore dall'occupazione senza titolo e il locatore da contestazioni sull'esistenza del rapporto. La simmetria dell'onere riflette la simmetria dell'interesse alla certezza giuridica del contratto.
Analisi e struttura
La regola del 50/50 opera automaticamente: anche in assenza di patto tra le parti, ciascuna risponde per metà delle spese di registrazione. La norma riguarda le spese di registrazione in senso stretto (imposta di registro), non le spese notarili (che normalmente non esistono per i contratti di locazione ordinari, stipulati nella forma della scrittura privata). L'obbligo di registrare il contratto entro 30 giorni dalla stipula grava su entrambe le parti in solido nei confronti dell'Erario, ma internamente ciascuna ne sopporta la metà. Qualsiasi patto che addossi l'intero costo al conduttore è nullo per violazione di norma imperativa.
Quando si applica
La norma si applica a tutti i contratti di locazione di immobili urbani soggetti a obbligo di registrazione. Sono esclusi i contratti di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell'anno (per i quali la registrazione è facoltativa). Per i contratti di durata pluriennale, la registrazione va effettuata per ciascuna annualità (imposta annuale) e anche le spese di rinnovazione annuale sono ripartite al 50%. La cedolare secca, introdotta dal D.Lgs. 23/2011, esonera dall'imposta di registro (e di bollo): in quel caso, la norma dell'art. 8 non ha pratica applicazione per la parte coperta dalla cedolare.
Confronto e norme correlate
L'art. 8 va letto in combinato disposto con il DPR 131/1986 (Testo Unico dell'imposta di registro), che fissa l'aliquota del 2% sul canone annuo per i contratti a canone libero e dell'1% per i contratti a canone concordato ex L. 431/1998. La cedolare secca (D.M. 5 marzo 2013, ora disciplinata dal D.Lgs. 23/2011) è un regime sostitutivo opzionale per il locatore persona fisica che elimina l'imposta di registro. L'Agenzia delle Entrate (agenziaentrate.gov.it) ha chiarito con circolari specifiche le modalità di registrazione e il regime della cedolare.
Problemi applicativi
Un profilo ricorrente riguarda la clausola che addossa l'intero costo al conduttore: è nulla, ma la nullità è parziale e non travolge il contratto. Il conduttore che abbia pagato l'intera imposta di registro può agire in ripetizione verso il locatore per la metà. Sul piano pratico, la registrazione avviene mediante il modello RLI (Registrazione Locazioni Immobili) presentato all'Agenzia delle Entrate, anche in via telematica. Il conduttore deve verificare che il contratto sia stato effettivamente registrato: un contratto non registrato non è opponibile al terzo acquirente ed espone entrambe le parti a sanzioni amministrative.
Casi pratici
Caso 1: Clausola che addossa al conduttore l'intera spesa di registrazione
Caso 2: Ripartizione paritaria dell'imposta di registro
Caso 3: Cedolare secca e inapplicabilità dell'art. 8
Domande frequenti
Chi paga le spese di registrazione del contratto di affitto tra proprietario e inquilino?
L'art. 8 L. 392/1978 prevede che le spese di registrazione siano divise in parti uguali tra locatore e conduttore. Qualsiasi clausola che ponga l'intero costo a carico dell'inquilino è nulla. Ciascuna parte paga il 50% dell'imposta di registro.
Quanto costa registrare un contratto di affitto e chi deve farlo?
L'imposta di registro è pari al 2% del canone annuo per i contratti a canone libero e all'1% per i contratti a canone concordato. La registrazione va effettuata entro 30 giorni dalla firma, tramite modello RLI all'Agenzia delle Entrate. L'obbligo grava su entrambe le parti.
Con la cedolare secca si paga ancora l'imposta di registro sul contratto di affitto?
No. La cedolare secca (regime opzionale per il locatore persona fisica) sostituisce l'imposta di registro e l'imposta di bollo. Il locatore che opta per la cedolare non deve pagare l'imposta di registro, e quindi l'art. 8 non trova applicazione pratica per quei contratti.
Se il proprietario non registra il contratto di affitto, che rischi corro come inquilino?
Un contratto non registrato espone entrambe le parti a sanzioni fiscali. Per il conduttore, il rischio maggiore è la non opponibilità del contratto al terzo acquirente in caso di vendita dell'immobile. Il conduttore può registrare autonomamente il contratto se il locatore non lo fa, e addebitare al proprietario la metà delle spese.
Vedi anche