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Testo dell'articoloIn aggiornamento
Materia: Civile / locazioni – recesso del conduttore · Riferimento: Corte di Cassazione, sez. III civile, ordinanza 7 marzo 2023, n. 6731
- Il conduttore può recedere dal contratto in qualsiasi momento, con preavviso, quando ricorrono gravi motivi (artt. 4 e 27 L. 392/1978; art. 3 L. 431/1998 per l’abitativo).
- I gravi motivi devono essere fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla stipula, tali da rendere oltremodo gravosa la prosecuzione.
- Nel non abitativo può rilevare anche una sopravvenuta congiuntura economica (sfavorevole o favorevole) che imponga di ridurre o espandere l’attività; la valutazione è un giudizio di fatto del giudice di merito.
Il caso
Un conduttore comunica al locatore il recesso anticipato dalla locazione invocando «gravi motivi». Il locatore contesta che le ragioni addotte integrino davvero quei motivi qualificati che la legge richiede per liberarsi del vincolo prima della scadenza, e pretende i canoni fino al termine o l’indennità per il mancato preavviso. Si discute, in concreto, di cosa sia un grave motivo e di quanto ampio sia il sindacato del giudice di legittimità su questa valutazione.
La decisione
La Corte ribadisce i contorni della facoltà di recesso per gravi motivi. Le ragioni che consentono al conduttore di sciogliersi anticipatamente dal contratto devono essere determinate da avvenimenti estranei alla sua volontà, imprevedibili al momento della stipula e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendere oltremodo gravosa la prosecuzione della locazione. Non basta una scelta soggettiva o di mera convenienza del conduttore.
Nelle locazioni a uso diverso dall’abitazione può costituire grave motivo anche un mutamento della congiuntura economica — sfavorevole o persino favorevole all’attività d’impresa — successivo e oggettivamente imprevedibile, che costringa a ridurre o ad ampliare la struttura aziendale in modo da rendere particolarmente onerosa la permanenza nei locali. La valutazione richiede uno sguardo sulla complessiva situazione economica del conduttore. La Corte precisa infine che l’accertamento dei gravi motivi è un giudizio di fatto riservato al giudice di merito, sottratto al controllo di legittimità salvo che sotto il profilo del vizio di motivazione.
Il principio di diritto
I gravi motivi che legittimano il recesso del conduttore devono consistere in fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti, idonei a rendere oltremodo gravosa la prosecuzione del rapporto; nel non abitativo può rilevare anche una sopravvenuta e imprevedibile modifica della congiuntura economica. La relativa valutazione è questione di fatto del giudice di merito, incensurabile in sede di legittimità se congruamente motivata.
Implicazioni pratiche
Per il conduttore che intende recedere è decisivo specificare e documentare i gravi motivi già nella comunicazione: ragioni generiche o riconducibili a scelte volontarie (ad esempio la semplice «cessazione dell’attività» decisa liberamente) rischiano di non integrare i gravi motivi, con la conseguenza di dover comunque l’indennità o i canoni per il preavviso. Attenzione anche alla regola del preavviso (di norma sei mesi): chi rilascia subito l’immobile resta tenuto, salvo diverso accordo, a corrispondere l’equivalente del periodo di preavviso. Sulle obbligazioni contrattuali vedi la sezione Codice Civile.
Domande frequenti
Posso recedere dalla locazione quando voglio?
Il conduttore può recedere in ogni momento con preavviso solo se ricorrono gravi motivi: fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti, che rendano oltremodo gravosa la prosecuzione. Diversamente resta vincolato fino alla scadenza, salvo patto contrario.
La crisi economica della mia attività è un grave motivo?
Può esserlo nel non abitativo, se si tratta di un mutamento della congiuntura economico, imprevedibile e sopravvenuto, che imponga di ridurre o riorganizzare l’azienda rendendo onerosa la permanenza; la valutazione spetta al giudice del merito.
Se lascio subito l’immobile devo comunque pagare il preavviso?
Di regola sì: anche rilasciando immediatamente, in assenza di gravi motivi il conduttore deve al locatore l’equivalente del periodo di preavviso (di norma sei mesi), salvo diverso accordo.
Fonti
- Corte di Cassazione, sez. III civile, ordinanza 7 marzo 2023, n. 6731.
- Artt. 4 e 27 della L. 27 luglio 1978, n. 392; art. 3 della L. 9 dicembre 1998, n. 431 (recesso del conduttore per gravi motivi).
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