Comprare la seconda casa: il registro al 9%

In sintesi

• Aliquota ordinaria: il registro sulla seconda casa è del 9% del valore dell’immobile.
• Ipotecaria e catastale fisse: tra privati rimangono 50 euro ciascuna, come per la prima casa.
• Sistema prezzo-valore: si può applicare anche per la seconda casa (coefficiente 120 invece di 110).
• Nessun minimo fisso: a differenza della prima casa, non esiste un minimo di 1.000 euro.
• Da impresa con IVA: si paga l’IVA al 10% e registro, ipotecaria e catastale diventano fisse a 200 euro ciascuna.
• Differenza rilevante: su un immobile da 200.000 euro il 9% vale 18.000 euro, contro i 4.000 euro del 2%.

Quanto si paga di registro per la seconda casa

Chi acquista un immobile abitativo senza i requisiti della prima casa paga l’imposta di registro nella misura ordinaria del 9%. La differenza rispetto al 2% della prima casa è enorme: su un appartamento da 200.000 euro si parla di 18.000 euro contro 4.000 euro. È quindi fondamentale capire se si rientra o meno nella categoria ‘prima casa’ prima di stipulare il rogito.

Anche per la seconda casa le imposte ipotecaria e catastale, quando si acquista da un privato, restano fisse a 50 euro ciascuna. Se invece il venditore è un’impresa costruttrice che applica l’IVA, il regime cambia completamente: si paga l’IVA al 10% (22% per le abitazioni di lusso) e registro, ipotecaria e catastale diventano ciascuna un’imposta fissa di 200 euro.

Anche per la seconda casa esiste il sistema del prezzo-valore, che consente di calcolare l’imposta sul valore catastale dell’immobile invece che sul prezzo pagato. Il coefficiente applicato alla rendita catastale rivalutata è però 120 (invece di 110 previsto per la prima casa). Questo strumento può ridurre significativamente l’imposta, poiché il valore catastale è spesso molto inferiore al prezzo di mercato.

L’imposta di registro al 9% si applica anche quando un contribuente ha già acquistato la prima casa con le agevolazioni e ne vuole acquistare una seconda nello stesso Comune, oppure quando acquista senza avere intenzione di trasferire la residenza. Non esistono soglie minime: l’imposta è semplicemente il 9% della base imponibile.

Caso 1 — Tizio acquista una casa al mare come seconda abitazione

Scenario. Tizio possiede già la sua abitazione principale in città, acquistata anni fa con i benefici prima casa. Vuole ora comprare un appartamento al mare per le vacanze. Il venditore è una persona fisica. Il prezzo è 120.000 euro e la rendita catastale rivalutata dell’immobile è 40.000 euro (cioè rendita × 1,05 × 120).

Come si applica. Non avendo i requisiti per la prima casa su questo secondo acquisto, Tizio paga l’aliquota ordinaria del 9%. Usando il sistema prezzo-valore, la base imponibile è 40.000 euro. L’imposta di registro è il 9% di 40.000 = 3.600 euro, più 50 euro di ipotecaria e 50 euro di catastale. Totale: 3.700 euro. Senza prezzo-valore, il 9% di 120.000 euro sarebbe stato 10.800 euro: il vantaggio del prezzo-valore vale 7.100 euro.

Caso 2 — Caio acquista da un costruttore con IVA

Scenario. Caio vuole acquistare un appartamento di nuova costruzione direttamente dall’impresa costruttrice. L’impresa vende applicando l’IVA. Per Caio si tratta della seconda casa.

Come si applica. Quando il venditore è un’impresa che applica l’IVA, le regole cambiano. Caio non paga il registro al 9%: paga invece l’IVA al 10% sul prezzo dell’immobile (o al 22% se si tratta di abitazione di lusso). Le imposte di registro, ipotecaria e catastale diventano tutte fisse a 200 euro ciascuna. Su un appartamento da 250.000 euro, l’IVA al 10% è 25.000 euro, più 600 euro di imposte fisse: un costo fiscale ben superiore all’acquisto da privato. Qui il sistema prezzo-valore non si applica.

Quando rivolgersi a un professionista

La compilazione corretta di questa voce può richiedere la verifica di requisiti e massimali. Per una valutazione sul tuo caso puoi trovare un professionista su Legge in Chiaro.

Fonti e approfondimenti

• Istruzioni Modello 730/2026 — Agenzia delle Entrate

Domande frequenti

Qual è l'aliquota di registro per la seconda casa?

Il 9% del valore dell’immobile. Non esiste un importo minimo come nel caso della prima casa (dove il minimo è 1.000 euro).

Posso usare il sistema prezzo-valore anche per la seconda casa?

Sì. Il coefficiente da applicare alla rendita catastale rivalutata è 120 (invece di 110 previsto per la prima casa). Poiché il valore catastale è spesso molto inferiore al prezzo, il risparmio può essere consistente.

Qual è la differenza fiscale concreta tra prima e seconda casa?

L’aliquota di registro è del 2% per la prima casa e del 9% per la seconda, cioè 4,5 volte più alta. Su un immobile da 200.000 euro la differenza è di circa 14.000 euro solo di registro.

Le imposte ipotecaria e catastale cambiano tra prima e seconda casa?

No, tra privati sono fisse a 50 euro ciascuna in entrambi i casi. Cambiano solo se si acquista da un’impresa con IVA: in quel caso diventano 200 euro ciascuna.

Cosa succede se acquisto da un costruttore?

Se il costruttore applica l’IVA, si paga IVA al 10% (o 22% per lusso) invece del registro proporzionale. Registro, ipotecaria e catastale diventano ciascuna fissa a 200 euro.

Posso perdere i benefici prima casa e ritrovarmi a pagare il 9%?

Sì. Se si decade dall’agevolazione prima casa (ad esempio perché non si trasferisce la residenza entro 18 mesi, o si è dichiarato il falso sui requisiti), l’Agenzia delle Entrate recupera la differenza tra il 9% e il 2% già pagato, più interessi e sanzioni.

Il prezzo scritto nell'atto deve essere quello reale?

Sì. Indicare un prezzo inferiore a quello reale per ridurre l’imposta è evasione fiscale. Il prezzo-valore è uno strumento legale che riduce la base imponibile, ma richiede che il prezzo effettivo sia comunque indicato nell’atto.