Indice
La guida
In sintesi
- Sempre tassata: la plusvalenza da vendita di un terreno edificabile è imponibile sempre, anche se il terreno è posseduto da più di cinque anni o è stato ricevuto in eredità o in donazione (art. 67, comma 1, lettera b, TUIR).
- Tassazione separata come regola: nel 730 la plusvalenza va nel quadro M, rigo M2, codice 2, ed è tassata separatamente; si può optare per la tassazione ordinaria IRPEF barrando la colonna 5.
- Come si calcola: prezzo di vendita meno il costo di acquisto aumentato delle spese inerenti e rivalutato con l’indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI). Per i terreni ereditati il costo è il valore della dichiarazione di successione più l’imposta di successione.
- Acconto del 20%: sulla plusvalenza dichiarata, che non subisce ritenuta, si versa un acconto del 20% con il saldo del 730.
- Terreno edificabile: definizione: è quello qualificato edificabile dal piano regolatore generale o, in mancanza, dagli altri strumenti urbanistici vigenti al momento della vendita.
- Differenza con i terreni agricoli: un terreno agricolo acquistato da più di cinque anni, senza lottizzazione, non genera plusvalenza tassabile; un terreno edificabile sì.
Perché la plusvalenza sui terreni edificabili è sempre tassata
Quando vendi un terreno, il Fisco guarda alla differenza tra quanto hai incassato e quanto ti è costato: questa differenza è la plusvalenza. Per i fabbricati e i terreni agricoli la plusvalenza è tassata solo se vendi entro cinque anni dall’acquisto (con alcune eccezioni). Per i terreni edificabili la regola è diversa: l’art. 67, comma 1, lettera b) del TUIR li tassa «in ogni caso».
Le istruzioni del modello 730/2026 lo ripetono al rigo M2: la plusvalenza si realizza anche se il terreno è stato acquisito per successione o donazione o è stato acquistato da più di cinque anni. Conta solo che il terreno sia qualificato edificabile dal piano regolatore generale o, in mancanza, dagli altri strumenti urbanistici vigenti al momento della vendita.
Di regola la plusvalenza va nel quadro M del 730 (rigo M2) ed è assoggettata a tassazione separata (art. 17, comma 1, lettera g-bis, TUIR). L’aliquota non è quella media «degli anni precedenti» in senso generico: è l’aliquota IRPEF che corrisponde alla metà del reddito complessivo netto del biennio anteriore all’anno in cui è sorto il diritto a percepire il corrispettivo (art. 21 TUIR). Se in uno dei due anni non c’è stato reddito imponibile si guarda all’altro; se non c’è stato in nessuno dei due si applica l’aliquota del primo scaglione. Il contribuente può optare per la tassazione ordinaria, che conviene di rado perché la plusvalenza si somma agli altri redditi dell’anno.
- Tutte le spese che riducono le imposte, con i tetti aggiornati
- Le 4 regole che fanno perdere le detrazioni (tracciabilit\xc3\xa0, tetto oltre 75.000 \xe2\x82\xac...)
- Documenti da preparare e date del 730/2026
| Bene venduto | Plusvalenza tassabile? | Dove si dichiara nel 730 | Regime di tassazione |
|---|---|---|---|
| Terreno edificabile (qualunque sia la data di acquisto o la provenienza) | Sì, sempre | Quadro M, rigo M2, codice 2 | Tassazione separata (o opzione per l’ordinaria) |
| Terreno agricolo acquistato da non più di 5 anni | Sì | Quadro D, rigo D4, codice 2 | IRPEF ordinaria, oppure imposta sostitutiva del 26% chiesta al notaio |
| Terreno agricolo acquistato da più di 5 anni, senza lottizzazione | No | Non si dichiara | – |
| Terreni lottizzati o resi edificabili con opere, poi venduti | Sì | Quadro D, rigo D4, codice 1 | IRPEF ordinaria |
| Fabbricato acquistato o costruito da non più di 5 anni (escluse le eredità e l’abitazione principale per la maggior parte del periodo) | Sì | Quadro D, rigo D4, codice 2 | IRPEF ordinaria, oppure imposta sostitutiva del 26% chiesta al notaio |
Calcolo della plusvalenza su un terreno edificabile: il costo si rivaluta con l’indice ISTAT
La plusvalenza è la differenza tra il corrispettivo incassato nell’anno e il costo del terreno (art. 68, commi 1 e 2, TUIR). Per i terreni edificabili il costo non è il semplice prezzo pagato. Secondo l’Appendice delle istruzioni 730/2026 («Calcolo delle plusvalenze da cessione di terreni») si procede così:
- si parte dal prezzo di acquisto e si aggiungono gli altri costi inerenti documentati (spese notarili, imposte pagate per l’atto, mediazione);
- il totale si rivaluta in base alla variazione dell’indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (indice FOI);
- al costo così rivalutato si somma l’eventuale INVIM pagata;
- la plusvalenza è il corrispettivo di vendita meno questo costo.
| Come hai avuto il terreno | Costo di partenza | Fonte |
|---|---|---|
| Acquisto | Prezzo pagato più i costi inerenti, rivalutati con l’indice FOI, più l’eventuale INVIM | Art. 68, c. 2, TUIR; Appendice 730/2026 |
| Successione | Valore dichiarato nella dichiarazione di successione (o definito e liquidato dall’ufficio), più l’imposta di successione e ogni altro costo successivo inerente | Art. 68, c. 2, TUIR |
| Donazione | Costo sostenuto dal donante, più l’imposta sulle donazioni e ogni altro costo successivo inerente | Art. 68, c. 2, TUIR |
| Rideterminazione con perizia giurata | Valore della perizia, al posto del costo storico, se è stata pagata l’imposta sostitutiva (18% dal 2025); il costo della perizia rimasto a tuo carico si aggiunge | Appendice e rigo M76-M77 del 730/2026 |
Non esiste un «calcolatore ufficiale» della plusvalenza sui terreni: il coefficiente di rivalutazione si ricava dagli indici FOI pubblicati dall’ISTAT, confrontando il periodo di acquisto con quello di vendita.
Esempio pratico
-
Tizio ha acquistato nel 2010 un terreno edificabile per 50.000 euro, con 3.000 euro di spese notarili e imposte. Nel 2025 lo vende per 120.000 euro e incassa tutto nell’anno. Il costo di partenza è 53.000 euro, da rivalutare con l’indice FOI. Ipotizziamo, solo per l’esempio, che l’indice sia cresciuto del 30% tra acquisto e vendita: il costo rivalutato è 68.900 euro e la plusvalenza è 120.000 – 68.900 = 51.100 euro. Senza la rivalutazione la plusvalenza sarebbe 67.000 euro, cioè 15.900 euro in più. Tizio indica 51.100 euro nel rigo M2 (colonna 1, codice 2) e versa un acconto del 20%, pari a 10.220 euro, con il saldo del 730. L’imposta definitiva la calcola poi l’Agenzia delle Entrate con l’aliquota del biennio precedente.
Documenti necessari
- Atto notarile di acquisto (o dichiarazione di successione, o atto di donazione) con valore e data
- Atto notarile di vendita con prezzo e data di incasso
- Fatture e ricevute delle spese inerenti (notaio, imposte pagate, mediazione)
- Eventuale perizia giurata di stima e ricevute dell’imposta sostitutiva, se hai rideterminato il valore del terreno
- Certificato di destinazione urbanistica che attesta la qualifica edificabile al momento della vendita
- Prospetto con il calcolo della plusvalenza e dell’indice FOI usato, da conservare
Plusvalenza terreno edificabile nel 730: rigo M2 e acconto del 20%
Nel 730/2026 la plusvalenza va nella sezione I del quadro M, rigo M2:
| Colonna | Cosa scrivere |
|---|---|
| 1 (Tipo) | Codice 2: plusvalenza da cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria |
| 2 (Anno) | L’anno in cui è sorto il diritto a percepire il corrispettivo |
| 3 (Reddito) | L’importo della plusvalenza |
| 4 (Ritenute) | Le eventuali ritenute subite nel 2025 (di solito nessuna) |
| 5 (Opzione tassazione ordinaria) | Barrare solo se scegli la tassazione ordinaria |
In quale anno si dichiara. La plusvalenza si calcola sui «corrispettivi percepiti nel periodo d’imposta» (art. 68 TUIR): si dichiara quindi nell’anno in cui incassi il prezzo. Chi vende e incassa nel 2026 la indicherà nel 730/2027, relativo ai redditi 2026.
Acconto del 20%. Sui redditi a tassazione separata indicati in dichiarazione e non soggetti a ritenuta è dovuto un acconto del 20% (istruzioni 730/2026, quadro M). Con il 730 e un sostituto d’imposta viene trattenuto in busta paga o sulla pensione; con il 730 senza sostituto si versa con l’F24. Il saldo arriva dopo, con la liquidazione dell’Agenzia delle Entrate.
Niente imposta sostitutiva dal notaio. L’imposta sostitutiva del 26% che si può chiedere al notaio al rogito riguarda, secondo la scheda dell’Agenzia delle Entrate, i fabbricati e i terreni agricoli acquistati da non più di cinque anni. I terreni edificabili non sono tra questi: la plusvalenza va sempre in dichiarazione.
Caso 1: plusvalenza su terreno edificabile ereditato
Scenario. Caio ha ereditato nel 2005 un terreno edificabile dal padre. Nella dichiarazione di successione il terreno era stato indicato per 80.000 euro. Nel 2025 lo vende a 200.000 euro.
Come si applica. Anche se il terreno è ereditato, la plusvalenza è tassata. Il costo di partenza è il valore dichiarato nella successione (80.000 euro), aumentato dell’imposta di successione eventualmente pagata e degli altri costi successivi inerenti (art. 68, comma 2, TUIR). Le istruzioni trattano questo valore come «prezzo di acquisto»: nel calcolo segue quindi la stessa rivalutazione ISTAT prevista per il costo dei terreni edificabili. La plusvalenza è 200.000 euro meno il costo così determinato; Caio la indica nel rigo M2, codice 2, e conserva il prospetto del calcolo.
In pratica
- Anche se hai ereditato il terreno decenni fa, la plusvalenza è tassata.
- Il costo di riferimento è il valore della successione più l’imposta di successione pagata, non zero.
- Conserva la dichiarazione di successione e le ricevute dell’imposta come prova del costo. Per il dettaglio su questo caso vedi la guida sulla plusvalenza su terreno edificabile ereditato.
Caso 2: terreno edificabile rivalutato con perizia (imposta del 18%)
Scenario. Sempronio ha acquistato nel 2018 un terreno edificabile per 30.000 euro. Nel 2025, per il terreno posseduto al 1° gennaio 2025, fa redigere entro il 30 novembre 2025 una perizia giurata che attesta un valore di 90.000 euro e versa l’imposta sostitutiva del 18%, cioè 16.200 euro. Poi vende il terreno a 95.000 euro.
Come si applica. Con la rideterminazione il costo fiscalmente riconosciuto diventa il valore della perizia, 90.000 euro. La plusvalenza scende a 5.000 euro (95.000 – 90.000), da cui si può togliere anche il costo della perizia se è rimasto a carico di Sempronio. Nel 730 la plusvalenza va nel rigo M2 e i dati della rideterminazione nei righi M76-M77 della sezione III B del quadro M: valore rivalutato, imposta sostitutiva dovuta, imposta già versata in precedenti rideterminazioni dello stesso terreno, imposta da versare, rateizzazione.
In pratica
- Dal 2025 la rideterminazione del valore dei terreni è a regime e l’imposta sostitutiva è del 18% sul valore della perizia (istruzioni 730/2026, novità e righi M76-M77).
- Per il 2025 l’imposta, o la prima rata, andava versata entro il 30 novembre 2025; si può dividere in tre rate annuali con interessi del 3% annuo sulle rate successive.
- Dall’imposta si può scomputare quella già pagata per una precedente rideterminazione dello stesso terreno, se non hai chiesto il rimborso. Approfondimento: rivalutazione di terreni e partecipazioni.
Quando rivolgersi a un professionista
La compilazione corretta di questa voce può richiedere la verifica di requisiti e massimali. Per una valutazione sul tuo caso puoi trovare un professionista su Legge in Chiaro.
Fonti e approfondimenti
- Istruzioni Modello 730/2026 – Agenzia delle Entrate: rigo M2, acconto del 20% (quadro M), righi M76-M77, Appendice «Calcolo delle plusvalenze da cessione di terreni», rigo D4
- TUIR, art. 67 (redditi diversi), art. 68 (plusvalenze), art. 17 (tassazione separata) e art. 21 (aliquota) – Normattiva, testo vigente
- Agenzia delle Entrate, Tassazione plusvalenze immobiliari: che cos’è (imposta sostitutiva del 26% chiesta al notaio)
- Dal 1° gennaio 2027 il TUIR è sostituito dal nuovo testo unico (D.Lgs. 117/2026): vedi TUIR abrogato su Normattiva ma in vigore fino al 2027.
Quanta IRPEF devi pagare?
Calcola l'IRPEF lorda e netta con scaglioni, aliquote e detrazioni aggiornati, per capire cosa aspettarti dal modello 730.
Domande frequenti
Se ho un terreno edificabile da più di cinque anni devo pagare le tasse sulla vendita?
Sì. La regola dei cinque anni che vale per i fabbricati e i terreni agricoli non si applica ai terreni edificabili: la plusvalenza è tassata in ogni caso, qualunque sia la data di acquisto e anche se il terreno è stato ereditato o donato (art. 67, comma 1, lettera b, TUIR).
Come si calcola la plusvalenza da vendita di un terreno edificabile?
È la differenza tra il prezzo incassato e il costo del terreno. Il costo è il prezzo di acquisto più le spese inerenti documentate, rivalutato in base all'indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, più l'eventuale INVIM pagata. Per i terreni ereditati si parte dal valore della successione più l'imposta di successione.
Dove si dichiara la plusvalenza su terreno edificabile nel 730?
Nel quadro M, rigo M2: codice 2 in colonna 1, anno in colonna 2, plusvalenza in colonna 3. La plusvalenza è tassata separatamente; per scegliere la tassazione ordinaria si barra la colonna 5.
Che aliquota si applica con la tassazione separata?
L'aliquota IRPEF che corrisponde alla metà del reddito complessivo netto dei due anni precedenti quello in cui è sorto il diritto a percepire il corrispettivo (art. 21 TUIR). Se non c'è stato reddito in uno dei due anni si guarda all'altro; se non c'è stato in nessuno si applica l'aliquota del primo scaglione.
Sulla plusvalenza devo pagare un acconto?
Sì. Sui redditi a tassazione separata indicati in dichiarazione e non soggetti a ritenuta si versa un acconto del 20%. Con il 730 e un sostituto d'imposta viene trattenuto in busta paga o sulla pensione; senza sostituto si paga con l'F24.
In quale anno si dichiara la plusvalenza sul terreno?
Nell'anno in cui incassi il prezzo: l'art. 68 TUIR calcola la plusvalenza sui corrispettivi percepiti nel periodo d'imposta. Se vendi e incassi nel 2026, la dichiari nel 730/2027.
Posso chiedere al notaio l'imposta sostitutiva del 26% sul terreno edificabile?
No. Secondo la scheda dell'Agenzia delle Entrate l'imposta sostitutiva del 26% al rogito riguarda i fabbricati e i terreni agricoli acquistati da non più di cinque anni. Per i terreni edificabili la plusvalenza va dichiarata nel rigo M2.
Un terreno agricolo viene tassato come un terreno edificabile?
No. Un terreno agricolo acquistato da più di cinque anni e non lottizzato non genera plusvalenza tassabile. Se invece al momento della vendita il piano regolatore lo qualifica edificabile, si applica la disciplina dei terreni edificabili.