Indice
La guida
In sintesi
- La rideterminazione del costo fiscale di terreni e partecipazioni (anche quotate) delle persone fisiche è diventata un regime stabile dal 2025, dopo vent’anni di proroghe annuali.
- Imposta sostitutiva: 18% sull’intero valore rivalutato (16% nel 2024, 14% e 11% negli anni prima: chi legge guide vecchie trovi qui l’aggiornamento).
- Meccanica: perizia giurata di stima al 1° gennaio e versamento (unica soluzione o prima di tre rate annuali) entro il 30 novembre.
- Serve a azzerare o ridurre la plusvalenza tassabile al 26% in caso di vendita: conviene quando il costo storico è basso rispetto al valore attuale.
- Regola d’oro: il 18% si paga sul valore intero, il 26% solo sulla plusvalenza — sotto un certo rapporto costo/valore la rivalutazione non conviene più.
Cosa è cambiato: da proroga eterna a regime
Nata nel 2002 come misura una tantum e prorogata praticamente ogni anno, la rideterminazione è stata stabilizzata dalla Legge di Bilancio 2025: ogni anno le persone fisiche (più società semplici ed enti non commerciali) possono affrancare il valore di terreni edificabili e agricoli e partecipazioni, quotate e non, possedute al 1° gennaio fuori dal regime d’impresa. Il prezzo della stabilizzazione è l’aliquota: il 18% attuale è quasi il doppio delle sostitutive storiche — la convenienza va calcolata, non presunta.
Come si perfeziona
- possesso del bene al 1° gennaio dell’anno di rivalutazione;
- perizia giurata di stima (commercialista, revisore o esperto abilitato per le partecipazioni; anche ingegneri, architetti, geometri, agronomi e periti per i terreni) che fissa il valore a quella data; per le quotate basta il valore normale di dicembre (media dell’ultimo mese), senza perizia;
- versamento del 18% entro il 30 novembre: unica soluzione oppure tre rate annuali di pari importo (interessi del 3% sulle successive). Il perfezionamento coincide col versamento della prima rata: da lì la scelta è irrevocabile e il valore periziato diventa il nuovo costo fiscale;
- indicazione in dichiarazione (quadro RT/RM): l’omissione è violazione formale, non fa decadere il beneficio.
Chi ha già rivalutato in passato può rivalutare di nuovo (in su o in giù) scomputando l’imposta già versata o chiedendone il rimborso nei limiti.
Il calcolo di convenienza
La vendita di una partecipazione non in regime d’impresa sconta il 26% sulla plusvalenza (prezzo meno costo). La rivalutazione sostituisce quel 26% con un 18% sull’intero valore periziato. Il pareggio è presto trovato: conviene quando l’imposta sostitutiva è inferiore, cioè quando 0,18 × valore < 0,26 × (valore − costo) — in pratica quando il costo storico è sotto il ~31% del valore attuale. Socio fondatore con quota dal costo simbolico: convenienza massima. Chi ha comprato di recente a valori vicini a quelli attuali: meglio il 26% sulla plusvalenza piccola.
Per i terreni edificabili il ragionamento è ancora più favorevole: la plusvalenza da cessione è sempre imponibile (spesso in tassazione separata o IRPEF progressiva) e il valore periziato vale anche come valore minimo di riferimento per l’imposta di registro dell’acquirente — un punto da coordinare in trattativa.
Le cautele
- la rivalutazione non genera minusvalenze deducibili: vendere sotto il valore periziato brucia l’imposta pagata sull’eccedenza (per le partecipazioni il costo rivalutato non può produrre minusvalenze rilevanti);
- l’operazione fa parte degli schemi osservati dal fisco quando è preordinata a operazioni circolari (cessione a newco dei soci, recessi mascherati: la casistica di abuso vista per le operazioni straordinarie passa spesso da qui);
- per le quotate il regime del risparmio amministrato va coordinato con l’intermediario.
Esempio pratico
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Caio detiene il 30% di Alfa S.r.l., costituita con 3.000 euro di suo conferimento; oggi la quota vale 400.000 e c’è un compratore. Vendita secca: plusvalenza 397.000 × 26% = 103.220. Con la rivalutazione: perizia al 1° gennaio, sostitutiva 18% × 400.000 = 72.000 (anche in 3 rate da 24.000) e vendita a plusvalenza zero. Risparmio: oltre 31.000 euro. Se invece il costo fiscale fosse 250.000, il 26% sulla plusvalenza (39.000) batterebbe largamente il 18% sul valore (72.000).
Da leggere insieme
- Conferimento di partecipazioni e realizzo controllato
- Plusvalenza da cessione d’azienda
- Scissione e cessione quote: l’abuso del diritto
Domande frequenti
La rivalutazione vale per i beni in regime d'impresa?
No: riguarda persone fisiche fuori dall'impresa, società semplici ed enti non commerciali. Per i beni d'impresa esistono, quando il legislatore le apre, le distinte rivalutazioni dei beni d'impresa con regole proprie.
Posso rivalutare solo una parte della quota?
Sì: la rideterminazione può essere parziale (una frazione della partecipazione posseduta), pagando il 18% solo sul valore corrispondente. Utile quando la vendita programmata riguarda solo parte della quota.
Cosa succede se non completo le rate?
Il beneficio resta fermo al perfezionamento (prima rata): le rate successive non versate vengono iscritte a ruolo con sanzioni e interessi, ma la rivalutazione non decade.