Testo dell'articoloVigente
In sintesi
- Imposta fissa 200 euro sul contratto preliminare (il cosiddetto compromesso), indipendentemente dal prezzo.
- 0,50% sulla caparra confirmatoria: si applica solo se nel contratto viene versata una caparra confirmatoria.
- 3% sugli acconti di prezzo: si applica a ogni somma consegnata come acconto prima del rogito.
- Scomputo all’atto definitivo: le imposte proporzionali pagate sul preliminare si detraggono da quelle dovute sul rogito.
- Termine di 20 giorni per registrare il contratto (30 se redatto da notaio); è dovuta anche l’imposta di bollo.
Come funziona l'imposta di registro sul preliminare
Il contratto preliminare di compravendita — comunemente chiamato compromesso — è l’accordo con cui venditore e acquirente si impegnano a stipulare in futuro il contratto definitivo (il rogito). Anche questo accordo deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate e, per farlo, si paga l’imposta di registro.
La regola di base è semplice: si versa sempre un’imposta fissa di 200 euro, che copre il solo atto scritto. Se però nel contratto preliminare vengono trasferite somme di denaro — come la caparra o un acconto — entra in gioco anche un’imposta proporzionale, calcolata in percentuale su quelle somme.
La buona notizia è che queste imposte proporzionali non si perdono: vengono scomputate, cioè detratte, dall’imposta di registro che si pagherà al momento del rogito definitivo. In pratica si anticipa parte dell’imposta finale, non si paga due volte.
È importante distinguere caparra e acconto perché le aliquote sono diverse: la caparra confirmatoria — la somma che chi recede senza motivo valido perde definitivamente — sconta lo 0,50%; l’acconto di prezzo — una parte del corrispettivo pagata in anticipo — sconta invece il 3%.
| Voce | Aliquota / Importo |
|---|---|
| Imposta fissa sull'atto | 200 euro |
| Caparra confirmatoria | 0,50% sull'importo versato |
| Acconti di prezzo | 3% sull'importo versato |
| Scomputo al definitivo | Si detrae l'imposta proporzionale già pagata |
| Termine di registrazione | 20 giorni (30 se redatto da notaio) |
| Imposta di bollo | Dovuta (in aggiunta) |
Esempio pratico
-
Tizio firma un preliminare per l’acquisto di un appartamento al prezzo di 250.000 euro. Versa una caparra confirmatoria di 20.000 euro e un acconto di 10.000 euro. L’imposta di registro si calcola così: 200 euro (fissa) + 0,50% × 20.000 = 100 euro (caparra) + 3% × 10.000 = 300 euro (acconto). Totale da versare alla registrazione del preliminare: 600 euro. Al momento del rogito, i 400 euro di imposte proporzionali (100 + 300) vengono scomputati dall’imposta dovuta sul contratto definitivo.
Documenti necessari
- Contratto preliminare in originale (e copia per l’ufficio)
- Modello 69 compilato (richiesta di registrazione) oppure registrazione telematica
- Ricevuta dei versamenti (caparra e/o acconti) se effettuati
- Marca da bollo nella misura prevista dalla normativa vigente
- Documento d’identità delle parti (se la registrazione avviene allo sportello)
Tizio versa solo la caparra confirmatoria
Scenario. Tizio acquista casa da un privato. Al momento della firma del preliminare consegna 15.000 euro a titolo di caparra confirmatoria e nulla come acconto.
Come si applica. L’imposta fissa è 200 euro. Sulla caparra di 15.000 euro si applica lo 0,50%, pari a 75 euro. Il totale da versare alla registrazione è 275 euro più il bollo. Al rogito, i 75 euro proporzionali saranno scomputati dall’imposta definitiva.
In pratica
- Imposta fissa: 200 euro.
- Imposta sulla caparra (0,50% × 15.000): 75 euro.
- Totale registrazione preliminare: 275 euro + bollo.
- I 75 euro si recuperano al rogito.
Caio versa caparra e acconto
Scenario. Caio firma un compromesso e consegna 10.000 euro di caparra confirmatoria e 20.000 euro di acconto sul prezzo.
Come si applica. L’imposta fissa rimane 200 euro. Sulla caparra di 10.000 euro: 0,50% = 50 euro. Sull’acconto di 20.000 euro: 3% = 600 euro. Totale alla registrazione del preliminare: 850 euro più bollo. Al rogito Caio potrà scomputare i 650 euro di imposte proporzionali (50 + 600) dall’imposta di registro definitiva.
In pratica
- Imposta fissa: 200 euro.
- Imposta sulla caparra (0,50% × 10.000): 50 euro.
- Imposta sull’acconto (3% × 20.000): 600 euro.
- Totale registrazione: 850 euro + bollo.
- 650 euro saranno scomputati al rogito.
Quando rivolgersi a un professionista
La compilazione corretta di questa voce può richiedere la verifica di requisiti e massimali. Per una valutazione sul tuo caso puoi trovare un professionista su Legge in Chiaro.
Fonti e approfondimenti
Domande frequenti
Entro quando va registrato il preliminare?
Il termine ordinario è 20 giorni dalla firma. Se il contratto è redatto da un notaio il termine sale a 30 giorni. La registrazione avviene in via telematica o presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate.
Cosa succede se non si registra il preliminare?
Il contratto non registrato non può essere opposto ai terzi e comporta sanzioni. Inoltre, senza registrazione non è possibile trascrivere il preliminare nei registri immobiliari per tutelarsi da eventuali trascrizioni successive (ipoteche, pignoramenti) sul bene.
Le imposte pagate sul preliminare si perdono o si recuperano?
Non si perdono. Le imposte proporzionali versate sul preliminare — sia quelle sulla caparra sia quelle sugli acconti — vengono scomputate dall’imposta di registro dovuta sul contratto definitivo.
Qual è la differenza tra caparra confirmatoria e acconto ai fini del registro?
La caparra confirmatoria sconta l’aliquota dello 0,50%, mentre l’acconto di prezzo sconta il 3%. È quindi importante che nel contratto sia indicata chiaramente la natura delle somme versate.
Se il preliminare salta e l'atto definitivo non si stipula, si recuperano le imposte?
L’imposta fissa di 200 euro non si recupera. Le imposte proporzionali pagate su caparra e acconti non danno diritto a rimborso automatico: eventuali restituzioni di somme tra le parti hanno una loro disciplina civilistica, ma non incidono sull’imposta di registro già versata.
È necessario anche il bollo sul preliminare?
Sì. Il contratto preliminare sconta anche l’imposta di bollo, che si applica sui fogli del contratto scritto. L’importo dipende dal numero di fogli e dalla modalità di redazione dell’atto.
Domande frequenti
Entro quando va registrato il preliminare?
Il termine ordinario è 20 giorni dalla firma. Se il contratto è redatto da un notaio il termine sale a 30 giorni. La registrazione avviene in via telematica o presso l'ufficio dell'Agenzia delle Entrate.
Cosa succede se non si registra il preliminare?
Il contratto non registrato non può essere opposto ai terzi e comporta sanzioni. Inoltre, senza registrazione non è possibile trascrivere il preliminare nei registri immobiliari per tutelarsi da eventuali trascrizioni successive (ipoteche, pignoramenti) sul bene.
Le imposte pagate sul preliminare si perdono o si recuperano?
Non si perdono. Le imposte proporzionali versate sul preliminare — sia quelle sulla caparra sia quelle sugli acconti — vengono scomputate dall'imposta di registro dovuta sul contratto definitivo.
Qual è la differenza tra caparra confirmatoria e acconto ai fini del registro?
La caparra confirmatoria sconta l'aliquota dello 0,50%, mentre l'acconto di prezzo sconta il 3%. È quindi importante che nel contratto sia indicata chiaramente la natura delle somme versate.
Se il preliminare salta e l'atto definitivo non si stipula, si recuperano le imposte?
L'imposta fissa di 200 euro non si recupera. Le imposte proporzionali pagate su caparra e acconti non danno diritto a rimborso automatico: eventuali restituzioni di somme tra le parti hanno una loro disciplina civilistica, ma non incidono sull'imposta di registro già versata.
È necessario anche il bollo sul preliminare?
Sì. Il contratto preliminare sconta anche l'imposta di bollo, che si applica sui fogli del contratto scritto. L'importo dipende dal numero di fogli e dalla modalità di redazione dell'atto.
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