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In sintesi
- Il problema: se l’inquilino smette di pagare, il proprietario ha già dichiarato quei canoni come reddito e ha pagato le tasse, anche senza averli mai incassati.
- La soluzione: la legge riconosce un credito d’imposta pari alle imposte versate sui canoni che non hai mai riscosso.
- Condizione indispensabile: la morosità deve essere accertata con un provvedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità.
- Solo abitativo: il credito riguarda i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, non i locali commerciali.
- Rigo da compilare: G2 del Quadro G nel modello 730/2026.
- Attenzione: non serve alcun calcolo autonomo — l’importo del credito spettante emerge dalle istruzioni e dalla documentazione giudiziaria.
Perché esiste questo credito e a chi spetta
Immagina di affittare il tuo appartamento. Ogni anno dichiari i canoni come reddito da fabbricati e paghi l’IRPEF (o la cedolare secca) su quegli importi. Poi l’inquilino smette di pagare. Tu non hai incassato nulla, eppure le tasse le hai già versate. Questo è esattamente il problema che il credito d’imposta per canoni non percepiti cerca di risolvere.
La legge riconosce che tassare un reddito mai incassato è ingiusto. Per questo, una volta che il giudice accerta formalmente la morosità dell’inquilino attraverso un provvedimento di convalida di sfratto per morosità, il proprietario ha diritto a recuperare le imposte pagate su quei canoni inesigibili.
Il credito si indica nel rigo G2 del Quadro G del 730/2026. Non si tratta di una detrazione calcolata in percentuale: il credito corrisponde alle imposte effettivamente versate sui canoni non riscossi, come risultano dagli anni in cui quei canoni sono stati dichiarati. Per i dettagli sul calcolo si rimanda all’Appendice delle istruzioni alla voce ‘Credito d’imposta per canoni di locazione non percepiti’.
Un chiarimento importante: il credito spetta solo per immobili ad uso abitativo. I contratti di locazione commerciale seguono regole diverse.
| Elemento | Regola |
|---|---|
| Tipo di immobile | Solo ad uso abitativo |
| Condizione necessaria | Provvedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità |
| Importo del credito | Pari alle imposte versate sui canoni scaduti e non percepiti |
| Rigo da compilare | G2 — Quadro G del 730/2026 |
| A chi spetta | Al proprietario (o titolare del diritto reale) che ha già tassato i canoni |
Esempio pratico
-
Caio ha affittato il suo appartamento con un contratto 4+4. Dal 2023 l’inquilino ha smesso di pagare. Caio aveva dichiarato i canoni nel 730/2023 e nel 730/2024, pagando in totale 1.400 euro di IRPEF su quei redditi mai incassati. Nel 2025 il tribunale ha emesso il provvedimento di convalida di sfratto per morosità. Ora Caio ha diritto a un credito d’imposta di 1.400 euro, che indica nel rigo G2 del 730/2026. Quel credito riduce l’IRPEF che deve pagare quest’anno.
Documenti necessari
- Provvedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità (documento fondamentale)
- Contratto di locazione registrato
- Ricevute o attestazione del mancato pagamento dei canoni
- Dichiarazioni dei redditi degli anni in cui i canoni sono stati dichiarati (730 o REDDITI PF degli anni precedenti)
- Documentazione delle imposte versate su quei canoni
Caso 1 — Sfratto per morosità ottenuto nel 2025
Scenario. Tizio ha locato il suo appartamento a uso abitativo. L’inquilino ha smesso di pagare nel 2023. Tizio ha dichiarato i canoni per il 2023 e il 2024 pur non avendoli mai incassati, pagando complessivamente 900 euro di IRPEF. Nel marzo 2025 il giudice ha emesso la convalida di sfratto per morosità.
Come si applica. Tizio ha ora il documento che gli permette di accedere al credito d’imposta. Nel 730/2026 indica nel rigo G2 il credito corrispondente alle imposte pagate (900 euro). Il credito riduce l’IRPEF dell’anno in corso. Se il credito supera l’IRPEF dovuta, la parte eccedente può essere riportata all’anno successivo.
In pratica
- Senza il provvedimento di convalida di sfratto non è possibile indicare il credito: è il documento chiave.
- Conserva le dichiarazioni degli anni precedenti per dimostrare che quei canoni sono stati effettivamente tassati.
Caso 2 — Cedolare secca e canoni non riscossi
Scenario. Sempronio applica la cedolare secca al 21% sul suo appartamento affittato a uso abitativo. L’inquilino ha accumulato morosità per 8.000 euro di canoni. Nel 2025 il tribunale ha convalidato lo sfratto per morosità.
Come si applica. Anche chi applica la cedolare secca ha pagato l’imposta sostitutiva su redditi mai incassati. Il credito d’imposta spetta anche in questo caso: è pari all’imposta (cedolare secca) versata sui canoni morosi. Sempronio indica il credito nel rigo G2 del 730/2026, esattamente come chi applica l’IRPEF ordinaria.
In pratica
- Il credito funziona sia con il regime ordinario IRPEF sia con la cedolare secca.
- L’importo da indicare corrisponde all’imposta già versata (non al canone non riscosso).
Quando rivolgersi a un professionista
La compilazione corretta di questa voce può richiedere la verifica di requisiti e massimali. Per una valutazione sul tuo caso puoi trovare un professionista su Legge in Chiaro.
Fonti e approfondimenti
Domande frequenti
Posso recuperare le tasse anche se l'inquilino ha pagato solo in parte?
Sì. Il credito d’imposta riguarda le imposte versate sui canoni ‘scaduti e non percepiti’, quindi anche su quelli parzialmente non pagati, purché la morosità sia accertata con la convalida di sfratto.
Basta la raccomandata di messa in mora per ottenere il credito?
No. Le istruzioni AdE richiedono espressamente il provvedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità. Una semplice diffida o messa in mora non è sufficiente.
Il credito vale anche per appartamenti affittati a breve termine (Airbnb)?
No. Il credito riguarda i canoni di locazione di immobili ad uso abitativo con contratti regolari. Le locazioni brevi seguono regole diverse.
Se il credito è maggiore dell'IRPEF che devo pagare quest'anno, perdo la parte eccedente?
No. La parte del credito che non trova capienza nell’IRPEF dell’anno si può riportare alla dichiarazione dell’anno successivo.
Ho affittato un locale commerciale e l'inquilino non paga: posso usare questo credito?
No. Il credito è riservato agli immobili ad uso abitativo. Per i locali commerciali vale un regime diverso.
Devo calcolare io l'importo del credito?
L’importo dipende dalle imposte effettivamente pagate nei precedenti anni sulle quote di canone non percepite. Per il calcolo è consigliabile rivolgersi a un CAF o a un professionista, o consultare l’Appendice delle istruzioni 730/2026 alla voce specifica.
Domande frequenti
Posso recuperare le tasse anche se l'inquilino ha pagato solo in parte?
Sì. Il credito d'imposta riguarda le imposte versate sui canoni 'scaduti e non percepiti', quindi anche su quelli parzialmente non pagati, purché la morosità sia accertata con la convalida di sfratto.
Basta la raccomandata di messa in mora per ottenere il credito?
No. Le istruzioni AdE richiedono espressamente il provvedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità. Una semplice diffida o messa in mora non è sufficiente.
Il credito vale anche per appartamenti affittati a breve termine (Airbnb)?
No. Il credito riguarda i canoni di locazione di immobili ad uso abitativo con contratti regolari. Le locazioni brevi seguono regole diverse.
Se il credito è maggiore dell'IRPEF che devo pagare quest'anno, perdo la parte eccedente?
No. La parte del credito che non trova capienza nell'IRPEF dell'anno si può riportare alla dichiarazione dell'anno successivo.
Ho affittato un locale commerciale e l'inquilino non paga: posso usare questo credito?
No. Il credito è riservato agli immobili ad uso abitativo. Per i locali commerciali vale un regime diverso.
Devo calcolare io l'importo del credito?
L'importo dipende dalle imposte effettivamente pagate nei precedenti anni sulle quote di canone non percepite. Per il calcolo è consigliabile rivolgersi a un CAF o a un professionista, o consultare l'Appendice delle istruzioni 730/2026 alla voce specifica.
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