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In sintesi
- Cos’è: un credito pari all’imposta di registro o all’IVA pagata per il primo acquisto agevolato, da scalare dall’IRPEF dovuta.
- Condizione chiave: il nuovo acquisto deve avvenire entro un anno dalla vendita del vecchio immobile agevolato, oppure la vendita deve avvenire entro un anno dal nuovo acquisto.
- Limite: il credito non può superare l’imposta di registro o l’IVA dovuta per il secondo acquisto.
- Periodo valido: il nuovo acquisto deve essere avvenuto tra il 1° gennaio 2025 e la data di presentazione della dichiarazione.
- Non spetta a chi è già decaduto dal beneficio prima casa o ha già usato il credito per ridurre l’imposta di registro sul secondo atto.
- Rigo da compilare: G1 del Quadro G nel modello 730/2026.
Che cos'è il credito d'imposta per il riacquisto della prima casa
Quando vendi la tua prima casa (acquistata con le agevolazioni) e ne compri un’altra nello stesso regime agevolato, il Fisco ti riconosce un credito d’imposta. In pratica, non paghi due volte: l’imposta versata al primo acquisto ti viene restituita sotto forma di credito da usare nella dichiarazione dei redditi.
Il credito è pari all’imposta di registro o all’IVA pagata al momento del primo acquisto agevolato. Se allora hai pagato 3.000 euro di imposta di registro, quello è il tetto massimo del credito. In ogni caso non puoi ottenere un credito superiore a quanto dovrai pagare di imposta di registro o IVA per il secondo acquisto.
Non è un rimborso in denaro diretto: il credito riduce l’IRPEF che risulta dalla dichiarazione. Se avanza qualcosa perché non hai abbastanza IRPEF da pagare, puoi riportarlo alla dichiarazione dell’anno successivo (colonna 1 del rigo G1, ‘Residuo precedente dichiarazione’). Puoi anche usarlo in compensazione con il modello F24 prima di presentare il 730.
Attenzione: se hai già utilizzato il credito per ridurre l’imposta di registro dovuta sull’atto di acquisto, oppure per ridurre imposte di registro, ipotecarie e catastali su atti successivi, non devi compilare il rigo G1.
| Elemento | Regola |
|---|---|
| Importo del credito | Imposta di registro o IVA pagata al primo acquisto agevolato |
| Limite massimo | Non può superare l'imposta di registro o IVA dovuta per il secondo acquisto |
| Periodo acquisto nuovo immobile | Dal 1° gennaio 2025 alla data di presentazione del 730/2026 |
| Termine per vendere/acquistare | Un anno tra vendita e nuovo acquisto (in qualsiasi ordine) |
| Rigo 730 | G1 (colonna 2 per il credito maturato nel 2025) |
| Credito non usato | Si riporta al 730 dell'anno successivo |
Esempio pratico
-
Tizio aveva acquistato nel 2018 un appartamento con le agevolazioni prima casa, pagando 4.000 euro di imposta di registro. Nel 2025 vende quell’appartamento e, sei mesi dopo, acquista una nuova prima casa pagando 3.500 euro di imposta di registro agevolata. Il credito spettante è pari al minore tra i 4.000 euro versati al primo acquisto e i 3.500 euro dovuti al secondo: Tizio può quindi indicare 3.500 euro nel rigo G1, colonna 2 del 730/2026 e scalare quella somma dall’IRPEF.
Documenti necessari
- Atto notarile del primo acquisto agevolato (con prova del pagamento dell’imposta di registro o IVA)
- Atto notarile del secondo acquisto agevolato
- Eventuale modello F24 se il credito è stato già parzialmente usato in compensazione
- Mod. 730-3/2025 o Mod. REDDITI PF 2025 (per riportare il residuo dall’anno precedente)
- Documentazione che attesti il possesso dei requisiti prima casa
Caso 1 — Prima vende, poi acquista entro un anno
Scenario. Caio vende a marzo 2025 l’appartamento acquistato con agevolazioni prima casa nel 2015. A novembre 2025 acquista un nuovo appartamento, sempre con agevolazioni prima casa, pagando 2.800 euro di imposta di registro.
Come si applica. Caio ha rispettato il termine: il nuovo acquisto è avvenuto entro un anno dalla vendita. Il credito d’imposta maturato è pari all’imposta pagata al primo acquisto (supponiamo 3.200 euro), ma non può superare i 2.800 euro dovuti al secondo acquisto. Caio indica quindi 2.800 euro nel rigo G1, colonna 2 del 730/2026.
In pratica
- Il credito non può mai superare l’imposta dovuta per il secondo acquisto.
- Se il residuo avanza, si riporta al 730 dell’anno successivo nella colonna 1 del rigo G1.
Caso 2 — Prima acquista, poi vende entro un anno
Scenario. Sempronio acquista a febbraio 2025 una nuova prima casa con IVA agevolata, versando 4.500 euro di IVA. A ottobre 2025 vende il vecchio appartamento acquistato anni prima con agevolazioni, sul quale aveva pagato 3.800 euro di imposta di registro.
Come si applica. Anche in questo caso il credito spetta: la legge ammette entrambe le sequenze (prima vendi poi compri, o prima compri poi vendi) purché i due atti avvengano entro un anno l’uno dall’altro. Il credito è 3.800 euro (imposta pagata al primo acquisto), che non supera i 4.500 euro di IVA dovuta al secondo. Sempronio indica 3.800 euro nel rigo G1, colonna 2.
In pratica
- L’ordine cronologico non conta: puoi prima comprare e poi vendere, oppure prima vendere e poi comprare.
- Il termine di un anno vale in entrambe le direzioni.
Quando rivolgersi a un professionista
La compilazione corretta di questa voce può richiedere la verifica di requisiti e massimali. Per una valutazione sul tuo caso puoi trovare un professionista su Legge in Chiaro.
Fonti e approfondimenti
Domande frequenti
Quanto vale il credito d'imposta prima casa?
È pari all’imposta di registro o all’IVA pagata al momento del primo acquisto agevolato, ma non può mai superare l’imposta di registro o l’IVA dovuta per il secondo acquisto.
Posso usarlo anche se ho già usato parte del credito in compensazione con F24?
Sì. In quel caso compili la colonna 3 del rigo G1 con l’importo già compensato, e il CAF o il sostituto calcolerà il residuo utilizzabile in dichiarazione.
Cosa succede se il credito è maggiore dell'IRPEF che devo pagare?
La parte che non trova capienza nell’IRPEF dell’anno si riporta alla dichiarazione successiva (colonna 1 del rigo G1 nell’anno dopo).
Spetta anche se il primo acquisto è stato fatto prima del 1993?
Sì, purché si dimostri che alla data di acquisto dell’immobile ceduto erano posseduti i requisiti per l’agevolazione prima casa previsti dalla normativa vigente all’epoca, e questo risulti nell’atto di acquisto del nuovo immobile.
Spetta il credito se non ho formalmente usufruito delle agevolazioni prima casa perché ho comprato da un'impresa costruttrice prima del 23 maggio 1993?
Sì, a condizione di dimostrare il possesso dei requisiti e che questo risulti nell’atto del nuovo acquisto.
Il credito può dar luogo a rimborso?
No. Se supera l’IRPEF dovuta, la parte eccedente si riporta all’anno successivo. Non viene rimborsata in denaro.
Domande frequenti