Imposta di registro sull’acquisto della prima casa

In sintesi

• Aliquota agevolata: il registro sulla prima casa è del 2% del valore (non del 9% ordinario).
• Minimo 1.000 euro: anche se il 2% dà una cifra inferiore, si paga almeno 1.000 euro.
• Ipotecaria e catastale fisse: tra privati entrambe sono 50 euro, non proporzionali.
• No immobili di lusso: l’agevolazione non spetta per le categorie A/1, A/8 e A/9.
• Residenza entro 18 mesi: l’acquirente deve stabilire la residenza nel Comune entro 18 mesi dal rogito.
• Sistema prezzo-valore: la base imponibile può essere il valore catastale, spesso inferiore al prezzo di mercato.

Quanto si paga di registro acquistando la prima casa

Comprare la prima casa è uno dei passi più importanti nella vita di una persona. Tra i costi da considerare c’è l’imposta di registro, cioè la tassa che si paga allo Stato al momento del rogito notarile. La buona notizia è che chi acquista la prima abitazione da un privato (o da un’impresa che vende senza IVA) beneficia di un’aliquota molto ridotta rispetto all’acquisto ordinario: il 2% invece del 9%.

Il 2% si calcola sul valore dell’immobile, ma c’è una soglia minima: si paga almeno 1.000 euro, anche se la matematica darebbe un risultato inferiore. Oltre al registro, si pagano l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale: tra privati entrambe sono fisse a 50 euro ciascuna. Il totale delle imposte sull’acquisto prima casa tra privati è quindi: 2% (min. 1.000 euro) + 50 + 50 euro.

Attenzione: per beneficiare dell’aliquota agevolata occorre rispettare precisi requisiti. L’immobile non deve essere di lusso, l’acquirente deve stabilire la residenza nel Comune entro 18 mesi, e non deve essere già proprietario di un’altra casa acquistata con le stesse agevolazioni sull’intero territorio nazionale. Vediamo in dettaglio come funziona il calcolo e quali documenti servono.

Un aspetto spesso trascurato è il sistema del prezzo-valore: chi acquista un’abitazione da una persona fisica può chiedere al notaio di calcolare l’imposta non sul prezzo pagato, ma sul valore catastale dell’immobile (rendita catastale rivalutata del 5%, poi moltiplicata per 110 nel caso di prima casa). Poiché il valore catastale è quasi sempre inferiore al prezzo di mercato, si ottiene un risparmio significativo sull’imposta.

Caso 1 — Tizio acquista la prima casa con il prezzo-valore

Scenario. Tizio, che non possiede altri immobili, acquista un appartamento (categoria A/2) in un Comune diverso dalla sua attuale residenza, al prezzo di 180.000 euro. La rendita catastale è 600 euro. Chiede al notaio di applicare il sistema prezzo-valore.

Come si applica. Il valore catastale si calcola così: rendita 600 euro × rivalutazione 5% = 630 euro, poi × 110 (coefficiente prima casa) = 69.300 euro. L’imposta di registro è il 2% di 69.300 euro = 1.386 euro, superiore al minimo di 1.000 euro. Tizio paga 1.386 euro di registro + 50 euro di ipotecaria + 50 euro di catastale = 1.486 euro totali. Deve poi trasferire la residenza nel Comune entro 18 mesi dal rogito, pena la decadenza dall’agevolazione e il pagamento della differenza d’imposta più sanzioni.

Caso 2 — Caio già proprietario di un'abitazione nello stesso Comune

Scenario. Caio vuole acquistare una casa come prima abitazione, ma risulta già proprietario di un appartamento nello stesso Comune dove vorrebbe acquistare.

Come si applica. Questo è uno dei requisiti che fa perdere l’agevolazione: l’acquirente non deve essere titolare di altra abitazione nello stesso Comune. Caio non può quindi beneficiare dell’aliquota del 2%. Pagherà l’aliquota ordinaria del 9% sul valore dell’immobile, più le imposte ipotecaria e catastale da 50 euro ciascuna. L’unica via per recuperare l’agevolazione sarebbe vendere l’immobile già posseduto prima del rogito, oppure verificare se esistono le condizioni per la portabilità dell’agevolazione prima casa (che però riguarda le situazioni in cui si ha già una casa acquistata con i benefici e la si sostituisce).

Quando rivolgersi a un professionista

La compilazione corretta di questa voce può richiedere la verifica di requisiti e massimali. Per una valutazione sul tuo caso puoi trovare un professionista su Legge in Chiaro.

Fonti e approfondimenti

• Istruzioni Modello 730/2026 — Agenzia delle Entrate

Domande frequenti

Qual è l'aliquota di registro per la prima casa?

Il 2% del valore dell’immobile, con un importo minimo di 1.000 euro. Si applica tra privati o quando il venditore è un’impresa che vende senza IVA.

Cosa sono le imposte ipotecaria e catastale sull'acquisto prima casa?

Sono due tributi fissi da 50 euro ciascuno, dovuti insieme all’imposta di registro al momento del rogito. In totale fanno 100 euro aggiuntivi rispetto al registro.

Cosa si intende per sistema prezzo-valore?

È la possibilità di calcolare l’imposta di registro sul valore catastale dell’immobile invece che sul prezzo di acquisto. Si ottiene moltiplicando la rendita catastale per 1,05 e poi per 110. Di norma il valore catastale è inferiore al prezzo, quindi si paga meno.

Entro quanto tempo devo trasferire la residenza?

L’acquirente deve stabilire la residenza nel Comune dove si trova l’immobile entro 18 mesi dalla data del rogito. Se non lo fa, decade dall’agevolazione.

Posso avere i benefici prima casa se ho già un'altra abitazione?

Dipende. Non puoi averli se possiedi già un’abitazione nello stesso Comune. Non puoi averli nemmeno se possiedi, su tutto il territorio nazionale, un’altra casa acquistata con le agevolazioni prima casa (a meno che la venda entro un anno).

L'agevolazione vale anche per gli immobili di lusso?

No. Le categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio) sono escluse dall’agevolazione prima casa.

Chi paga materialmente l'imposta di registro?

Il notaio raccoglie le somme dalle parti e le versa all’Agenzia delle Entrate tramite modello F24. Nella prassi l’imposta è a carico dell’acquirente, salvo diversi accordi contrattuali.