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In sintesi
- IVA invece di registro proporzionale: quando la vendita è soggetta a IVA, il registro diventa fisso e non proporzionale al prezzo.
- Tre imposte fisse da 200 euro: registro, ipotecaria e catastale sono ciascuna 200 euro, indipendentemente dal valore dell’immobile.
- IVA al 4%, 10% o 22%: l’aliquota IVA dipende dal tipo di immobile e dai requisiti dell’acquirente (prima casa, normale, di lusso).
- Differenza chiave con l’acquisto tra privati: tra privati si paga registro proporzionale (9% o 2%) ma non IVA; da impresa con IVA è il contrario.
- Importanza del regime fiscale del venditore: la stessa impresa può vendere in esenzione IVA (registro proporzionale) o con IVA (registro fisso), a seconda dei casi.
Come funziona la tassazione quando il venditore è un'impresa
Comprare un immobile da una società o da un’impresa costruttrice è diverso dall’acquistarlo da un privato. La differenza principale sta nel regime fiscale: quando la vendita è soggetta a IVA, cambia completamente il modo in cui si calcolano le imposte sull’atto.
Nella compravendita tra privati, l’imposta principale è quella di registro, calcolata in percentuale sul valore dell’immobile (9%, oppure 2% per la prima casa). Le imposte ipotecaria e catastale sono invece fisse a 50 euro ciascuna. Quando invece il venditore è un’impresa e la vendita è soggetta a IVA, la logica si ribalta: si paga l’IVA sul prezzo, e le tre imposte accessorie — registro, ipotecaria e catastale — diventano tutte fisse a 200 euro ciascuna.
Questo meccanismo deriva dal principio di alternatività tra IVA e imposta di registro: le due imposte non si sommano, si escludono a vicenda in modo proporzionale. Dove entra l’IVA, il registro scende a misura fissa.
È importante sapere che non tutte le vendite da impresa sono automaticamente soggette a IVA. Esistono casi in cui anche l’impresa vende in regime di esenzione IVA (ad esempio se l’immobile non è di nuova costruzione e sono trascorsi più di cinque anni dalla fine lavori, salvo opzione), e in quel caso le regole tornano simili a quelle tra privati. Il punto di partenza è quindi sempre capire se la vendita è o non è soggetta a IVA.
| Tipo di immobile | Aliquota IVA | Registro | Ipotecaria | Catastale |
|---|---|---|---|---|
| Prima casa (non di lusso) | 4% | 200 euro fissi | 200 euro fissi | 200 euro fissi |
| Abitazione ordinaria (non prima casa) | 10% | 200 euro fissi | 200 euro fissi | 200 euro fissi |
| Abitazione di lusso (A/1, A/8, A/9) | 22% | 200 euro fissi | 200 euro fissi | 200 euro fissi |
| Acquisto tra privati — prima casa (confronto) | nessuna IVA | 2% (min. 1.000 euro) | 50 euro fissi | 50 euro fissi |
| Acquisto tra privati — altro (confronto) | nessuna IVA | 9% | 50 euro fissi | 50 euro fissi |
Esempio pratico
-
Tizio compra un appartamento nuovo da un costruttore per 250.000 euro. Non è prima casa. L’aliquota IVA è 10%, quindi paga 25.000 euro di IVA. Le altre imposte sono fisse: registro 200 euro + ipotecaria 200 euro + catastale 200 euro = 600 euro. Costo fiscale totale: 25.600 euro. Se avesse comprato lo stesso appartamento da un privato, avrebbe pagato: registro 9% × 250.000 = 22.500 euro + ipotecaria 50 euro + catastale 50 euro = 22.600 euro (senza IVA). In questo caso la tassazione complessiva sarebbe simile, ma con la prima casa le differenze possono essere più marcate.
Documenti necessari
- Atto di compravendita con indicazione del regime IVA applicato dal venditore
- Fattura del venditore con IVA esposta (necessaria per la detrazione IVA se l’acquirente è soggetto passivo)
- Visura catastale e planimetria dell’immobile
- Dichiarazione di prima casa nell’atto, se si richiede l’aliquota IVA al 4%
- Codice fiscale e partita IVA del venditore
Tizio compra la prima casa dal costruttore
Scenario. Tizio acquista un appartamento appena costruito da una società immobiliare per 200.000 euro. Soddisfa i requisiti per la prima casa: non possiede altre abitazioni agevolate e trasferisce la residenza entro 18 mesi.
Come si applica. La vendita è soggetta a IVA perché l’immobile è di nuova costruzione e il venditore è un’impresa. L’aliquota IVA per la prima casa è il 4%: 200.000 × 4% = 8.000 euro. Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono fisse a 200 euro ciascuna: totale ulteriori 600 euro. Il costo fiscale complessivo è 8.600 euro. Se avesse comprato tra privati con le stesse agevolazioni prima casa, avrebbe pagato il 2% sul valore (eventualmente catastale): 200.000 × 2% = 4.000 euro più le fisse da 50 euro.
In pratica
- Controllare sempre se il venditore è un’impresa costruttrice o un privato: il regime fiscale cambia radicalmente.
- Per la prima casa acquistata da impresa l’IVA è al 4%, non al 10%: verificare che la fattura riporti l’aliquota corretta.
- Le tre imposte fisse (registro, ipotecaria, catastale) sono 200 euro ciascuna, non 50 come tra privati.
Caio compra un ufficio da una società
Scenario. Caio, libero professionista, acquista un immobile strumentale da una società per 180.000 euro. L’immobile è destinato ad attività professionale.
Come si applica. Per gli immobili strumentali ceduti da imprese le regole sono analoghe: se la vendita è soggetta a IVA, il registro è fisso. In questo caso l’IVA ordinaria è al 22%. Caio paga 180.000 × 22% = 39.600 euro di IVA (che potrebbe detrarre in parte come soggetto passivo IVA) più 600 euro di imposte fisse. È fondamentale che Caio verifichi con il proprio commercialista se e in che misura potrà detrarre l’IVA in base alla propria attività.
In pratica
- L’IVA al 22% su un immobile strumentale è detraibile (in tutto o in parte) se l’acquirente è un soggetto passivo IVA che svolge attività imponibile.
- Anche per gli immobili non abitativi acquistati da impresa con IVA, il registro resta fisso a 200 euro.
- Farsi rilasciare sempre una fattura regolare dal venditore: è necessaria per l’eventuale detrazione IVA.
Quando rivolgersi a un professionista
La compilazione corretta di questa voce può richiedere la verifica di requisiti e massimali. Per una valutazione sul tuo caso puoi trovare un professionista su Legge in Chiaro.
Fonti e approfondimenti
Domande frequenti
Come faccio a sapere se la vendita è soggetta a IVA?
Lo stabilisce il venditore in base alla propria posizione fiscale e al tipo di immobile. In linea generale, le imprese costruttrici vendono con IVA gli immobili di nuova costruzione o ristrutturati entro cinque anni dalla fine lavori. Il notaio o il commercialista del venditore possono confermarlo prima del rogito.
Se compro con IVA posso poi detrarre l'IVA nella dichiarazione dei redditi?
Dipende. Se si acquista come privato per uso abitativo, l’IVA è un costo definitivo e non è detraibile. Se si acquista come soggetto passivo IVA (imprenditore o professionista) per uso strumentale, si può detrarre l’IVA in tutto o in parte in base al proprio pro-rata.
Posso scegliere se pagare IVA o registro proporzionale?
No, non è una scelta dell’acquirente. Il regime dipende dalla posizione del venditore e dal tipo di immobile. L’acquirente non ha facoltà di optare per il regime alternativo.
Le imposte fisse da 200 euro valgono anche per le pertinenze?
Sì, se la pertinenza viene acquistata insieme all’abitazione nella stessa operazione soggetta a IVA, anche le imposte sulla pertinenza seguono il regime fisso.
Con il registro fisso posso comunque usare il sistema del prezzo-valore?
No. Il sistema del prezzo-valore si applica solo quando l’imposta di registro è proporzionale (cioè nelle compravendite tra privati o da impresa in esenzione IVA). Quando il registro è già fisso a 200 euro, il prezzo-valore non ha ragione di esistere.
Cosa succede se l'impresa vende in esenzione IVA?
In quel caso si applicano le stesse regole di una vendita tra privati: registro proporzionale al 9% (o al 2% per la prima casa) e imposte ipotecaria e catastale fisse a 50 euro ciascuna. L’esenzione IVA è possibile, ad esempio, per immobili non di nuova costruzione venduti dopo cinque anni dalla fine lavori, salvo che l’impresa non abbia optato per il regime IVA.
Domande frequenti
Come faccio a sapere se la vendita è soggetta a IVA?
Lo stabilisce il venditore in base alla propria posizione fiscale e al tipo di immobile. In linea generale, le imprese costruttrici vendono con IVA gli immobili di nuova costruzione o ristrutturati entro cinque anni dalla fine lavori. Il notaio o il commercialista del venditore possono confermarlo prima del rogito.
Se compro con IVA posso poi detrarre l'IVA nella dichiarazione dei redditi?
Dipende. Se si acquista come privato per uso abitativo, l'IVA è un costo definitivo e non è detraibile. Se si acquista come soggetto passivo IVA (imprenditore o professionista) per uso strumentale, si può detrarre l'IVA in tutto o in parte in base al proprio pro-rata.
Posso scegliere se pagare IVA o registro proporzionale?
No, non è una scelta dell'acquirente. Il regime dipende dalla posizione del venditore e dal tipo di immobile. L'acquirente non ha facoltà di optare per il regime alternativo.
Le imposte fisse da 200 euro valgono anche per le pertinenze?
Sì, se la pertinenza viene acquistata insieme all'abitazione nella stessa operazione soggetta a IVA, anche le imposte sulla pertinenza seguono il regime fisso.
Con il registro fisso posso comunque usare il sistema del prezzo-valore?
No. Il sistema del prezzo-valore si applica solo quando l'imposta di registro è proporzionale (cioè nelle compravendite tra privati o da impresa in esenzione IVA). Quando il registro è già fisso a 200 euro, il prezzo-valore non ha ragione di esistere.
Cosa succede se l'impresa vende in esenzione IVA?
In quel caso si applicano le stesse regole di una vendita tra privati: registro proporzionale al 9% (o al 2% per la prima casa) e imposte ipotecaria e catastale fisse a 50 euro ciascuna. L'esenzione IVA è possibile, ad esempio, per immobili non di nuova costruzione venduti dopo cinque anni dalla fine lavori, salvo che l'impresa non abbia optato per il regime IVA.
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