Imposta di registro e ipocatastali sulla donazione

In sintesi

• Imposta di donazione distinta dal registro: la donazione sconta l’imposta di donazione (con aliquote e franchigie proprie), non quella di registro proporzionale.
• Aliquote dal 4% all’8%: variano a seconda del rapporto tra donante e donatario; le franchigie si applicano solo ai gradi più stretti.
• Ipotecaria 2% e catastale 1%: per gli immobili si aggiungono sempre queste due imposte sul valore catastale.
• Agevolazione prima casa: se il donatario ha i requisiti prima casa, ipotecaria e catastale diventano fisse a 200 euro ciascuna.
• Franchigie elevate per figli e coniuge: fino a 1 milione di euro per ciascun beneficiario, l’imposta di donazione non è dovuta tra coniuge e figli.

Come si tassa la donazione di un immobile

Quando si dona un immobile — che si tratti di un appartamento, di un terreno o di un altro bene immobile — non si applica l’imposta di registro come in una compravendita. Si applica invece l’imposta di donazione, che ha regole proprie in termini di aliquote e franchigie. A questa si aggiungono poi le imposte ipotecaria e catastale, che riguardano specificamente i trasferimenti di beni immobili.

L’imposta di donazione segue le stesse aliquote e franchigie dell’imposta di successione. Questo significa che il carico fiscale dipende in modo determinante dal grado di parentela tra chi dona (il donante) e chi riceve (il donatario). Più il rapporto è stretto, più la franchigia è alta e l’aliquota è bassa.

Le imposte ipotecaria e catastale, invece, si calcolano sul valore catastale dell’immobile (non sul valore di mercato): ipotecaria al 2%, catastale all’1%. Se il donatario soddisfa i requisiti per l’agevolazione prima casa, queste due imposte diventano fisse a 200 euro ciascuna.

La donazione di un immobile richiede la forma dell’atto notarile pubblico, con la presenza obbligatoria di due testimoni. Il notaio provvede alla registrazione e al versamento delle imposte. Non è possibile donare un immobile con una semplice scrittura privata: l’atto pubblico è un requisito di validità, non solo di forma.

Tizio dona l'appartamento al figlio

Scenario. Tizio, 70 anni, dona al figlio l’appartamento al mare del valore di mercato di 300.000 euro. La rendita catastale è 800 euro, quindi il valore catastale è 800 × 1,05 × 120 = 100.800 euro. Il figlio non ne farà la propria abitazione principale.

Come si applica. Il rapporto è genitore-figlio: franchigia 1.000.000 euro. Il valore della donazione (300.000 euro) è sotto la franchigia, quindi l’imposta di donazione è zero. Restano le imposte ipotecaria e catastale sul valore catastale: ipotecaria 2% × 100.800 = 2.016 euro; catastale 1% × 100.800 = 1.008 euro. Il figlio non ha i requisiti prima casa per questo immobile, quindi non si applicano le fisse. Costo fiscale complessivo: circa 3.024 euro.

Caio dona casa al nipote (figlio del fratello)

Scenario. Caio vuole donare un monolocale del valore di mercato di 120.000 euro al nipote (figlio del fratello). La rendita catastale è 400 euro: valore catastale 400 × 1,05 × 120 = 50.400 euro. Il nipote lo userà come prima casa.

Come si applica. Il nipote è un parente di terzo grado. Non rientra tra fratelli (franchigia 100.000 euro e 6%) né tra coniuge/figli. Rientra nella categoria ‘altri parenti fino al 4° grado’: aliquota 6%, senza franchigia. L’imposta di donazione è quindi 120.000 × 6% = 7.200 euro. Il nipote ha i requisiti prima casa: le imposte ipotecaria e catastale diventano fisse a 200 euro ciascuna, per un totale di 400 euro. Costo fiscale complessivo: 7.600 euro.

Quando rivolgersi a un professionista

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Fonti e approfondimenti

• Istruzioni Modello 730/2026 — Agenzia delle Entrate

Domande frequenti

La donazione di un immobile è sempre conveniente rispetto alla vendita?

Dipende dal contesto. La donazione evita la tassazione delle plusvalenze (che può essere rilevante in una vendita), ma comporta l’imposta di donazione e le ipocatastali. Inoltre, la donazione può creare problemi in caso di successione futura, perché i legittimari possono impugnarla. È sempre consigliabile valutare con un notaio.

Le franchigie si sommano tra donante e donatario?

No. La franchigia è personale e si riferisce all’insieme delle donazioni e dei lasciti che lo stesso donatario riceve dallo stesso donante nel corso della vita. Se Tizio ha già donato 600.000 euro al figlio, la franchigia residua per donazioni successive è 400.000 euro.

Devo pagare l'IRPEF sulla donazione ricevuta?

No. Il donatario non paga l’IRPEF sulla donazione. Le imposte applicabili sono solo quelle di donazione, ipotecaria e catastale. Tuttavia, se il donatario vende successivamente l’immobile, potrebbe dover calcolare la plusvalenza rispetto al valore catastale al momento della donazione.

La donazione è valida se fatta senza notaio?

No. La donazione di beni immobili richiede obbligatoriamente l’atto notarile pubblico con due testimoni. Una donazione immobiliare fatta con scrittura privata è nulla e non produce effetti giuridici.

Se il donatario è disabile, ci sono agevolazioni?

Sì. Per i soggetti con handicap grave riconosciuto ai sensi della legge 104/1992, la franchigia è di 1.500.000 euro, indipendentemente dal grado di parentela con il donante.

Posso donare solo una quota dell'immobile?

Sì. È possibile donare una quota di comproprietà (ad esempio il 50% di un appartamento). Le imposte si calcolano sul valore corrispondente alla quota donata, con le stesse aliquote e franchigie.