Testo dell'articoloVigente
In sintesi
- 30 giorni dalla decorrenza del contratto per registrarlo all’Agenzia delle Entrate
- Si usa il modello RLI in via telematica (o allo sportello per chi non può farlo online)
- L’obbligo di registrazione ricade sul locatore, ma entrambe le parti ne rispondono
- Al momento della registrazione si sceglie tra regime ordinario (con imposta di registro) e cedolare secca
- Con la cedolare secca non si paga né l’imposta di registro né quella di bollo
- Ogni variazione del contratto (proroga, risoluzione, cessione) va comunicata sempre con l’RLI
Cos'è la registrazione e perché è obbligatoria
Quando si firma un contratto di affitto, la legge impone di depositarlo presso l’Agenzia delle Entrate: questa operazione si chiama registrazione. Serve a rendere il contratto opponibile a terzi e a liquidare le imposte dovute. Senza registrazione il contratto è valido tra le parti, ma espone entrambe a sanzioni.
Il termine è di 30 giorni dalla data di decorrenza del contratto (cioè dal giorno in cui inizia l’affitto, non necessariamente dalla firma). Per i contratti stipulati all’estero il termine è di 60 giorni. L’obbligo formale ricade sul locatore (il proprietario), ma anche il conduttore (l’inquilino) è solidalmente responsabile se la registrazione non avviene.
Lo strumento principale è il modello RLI (Registrazione Locazioni Immobili), che si invia in via telematica tramite i servizi online dell’Agenzia delle Entrate o attraverso un intermediario abilitato (commercialista, CAF). Chi non dispone di accesso telematico può presentarlo allo sportello di qualsiasi ufficio territoriale dell’Agenzia. Con lo stesso modello si comunicano anche le variazioni successive: proroga, risoluzione anticipata, cessione del contratto.
Prima di inviare l’RLI occorre scegliere il regime fiscale: si può optare per il regime ordinario, che prevede il pagamento dell’imposta di registro (2% del canone annuo, con un minimo di 67 euro), oppure per la cedolare secca, che sostituisce integralmente l’IRPEF, le addizionali, l’imposta di registro e quella di bollo. La scelta incide sia sull’importo delle imposte sia sulle obbligazioni contrattuali, quindi conviene valutarla prima di firmare.
| Aspetto | Regime ordinario | Cedolare secca |
|---|---|---|
| Termine registrazione | 30 giorni dalla decorrenza | 30 giorni dalla decorrenza |
| Modello da usare | RLI telematico | RLI telematico (con opzione) |
| Imposta di registro | 2% canone annuo (min 67 €) | Non dovuta |
| Imposta di bollo | Dovuta | Non dovuta |
| Variazioni (proroga/risoluzione) | RLI + imposta fissa 67 € | RLI + imposta fissa 67 € |
Esempio pratico
-
Tizio firma un contratto di affitto con Caio il 1° giugno 2026, con decorrenza dallo stesso giorno. Ha tempo fino al 1° luglio 2026 per registrare il contratto tramite il modello RLI. Se sceglie il regime ordinario e il canone annuo è 9.600 euro (800 euro al mese), l’imposta di registro sarà 192 euro (2% di 9.600), superiore al minimo di 67 euro: i due la ripartiscono per metà, 96 euro ciascuno. Se invece Tizio opta per la cedolare secca al momento della registrazione, l’imposta di registro non è dovuta da nessuno dei due.
Documenti necessari
- Contratto di locazione firmato da entrambe le parti
- Documento d’identità del locatore
- Codice fiscale di locatore e conduttore
- Dati catastali dell’immobile (foglio, particella, subalterno)
- Ricevuta di pagamento dell’imposta di registro (regime ordinario)
- Eventuale documentazione per cedolare secca (comunicazione al conduttore)
Tizio affitta casa e sceglie il regime ordinario
Scenario. Tizio è proprietario di un appartamento e lo affitta a Caio con un canone mensile di 700 euro. Non vuole optare per la cedolare secca perché ha altre situazioni fiscali che lo rendono conveniente restare nel regime ordinario.
Come si applica. Tizio deve inviare il modello RLI entro 30 giorni dalla decorrenza del contratto. Il canone annuo è 8.400 euro, quindi l’imposta di registro è 168 euro (2% di 8.400), ben sopra il minimo di 67 euro. Di norma Tizio e Caio si ripartiscono l’importo al 50%: 84 euro ciascuno. Tizio deve ricordarsi di versare anche la quota relativa alle annualità successive (o scegliere l’unica soluzione con sconto). In più dovrà pagare l’imposta di bollo sui fogli del contratto.
In pratica
- Invia l’RLI entro 30 giorni dalla data di inizio affitto
- Versa 168 euro di imposta di registro (84 euro a testa con Caio)
- Ricordati le annualità successive: l’imposta va versata ogni anno o in unica soluzione anticipata con sconto
Caio opta per la cedolare secca
Scenario. Caio ha un monolocale che affitta a un inquilino con canone mensile di 500 euro. Preferisce la cedolare secca per semplificare la gestione e ridurre il carico fiscale complessivo.
Come si applica. Al momento della registrazione con il modello RLI, Caio indica l’opzione per la cedolare secca. Da quel momento non deve pagare né l’imposta di registro né quella di bollo per tutta la durata del contratto. Non può però aumentare unilateralmente il canone durante il periodo di opzione. Anche le variazioni successive (proroga, risoluzione) si comunicano con l’RLI, e in quel caso è dovuta l’imposta fissa di 67 euro.
In pratica
- Scegli la cedolare secca nell’RLI: niente registro, niente bollo
- Comunica per iscritto la scelta all’inquilino prima o contestualmente alla registrazione
- Per proroga o risoluzione usa comunque l’RLI e paga l’imposta fissa di 67 euro
Quando rivolgersi a un professionista
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Fonti e approfondimenti
Domande frequenti
Chi deve registrare il contratto di affitto?
L’obbligo formale spetta al locatore (il proprietario), ma il conduttore è solidalmente responsabile. In pratica, se il proprietario non registra, anche l’inquilino rischia sanzioni. È interesse di entrambi che la registrazione avvenga nei tempi.
Entro quando va registrato il contratto?
Entro 30 giorni dalla data di decorrenza del contratto, cioè dal giorno in cui l’affitto inizia effettivamente. Per i contratti stipulati all’estero il termine è 60 giorni.
Si può registrare il contratto senza essere esperti di informatica?
Sì. Chi non riesce a usare i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate può rivolgersi a un CAF o a un commercialista, oppure presentare il modello RLI direttamente allo sportello di un ufficio territoriale dell’Agenzia.
La cedolare secca si può scegliere anche dopo la registrazione?
L’opzione per la cedolare secca si esercita di norma al momento della registrazione. È possibile optarvi anche alle annualità successive, comunicandolo prima della scadenza di ciascun anno contrattuale.
Cosa succede se si dimentica di registrare il contratto?
Il contratto non registrato espone entrambe le parti a sanzioni amministrative. Il locatore perde anche alcune tutele legali. L’Agenzia delle Entrate può recuperare l’imposta non versata con interessi e sanzioni.
Occorre registrare anche le proroghe?
Sì. Ogni variazione del contratto — proroga, risoluzione anticipata, cessione — va comunicata con il modello RLI entro 30 giorni dall’evento. In questi casi si paga l’imposta fissa di 67 euro.
Vedi anche: Risoluzione e proroga dell’affitto, Detrazioni inquilini, Imposta di registro sul comodato, Imposta di registro sull’affitto, IVA sulle locazioni e Locazione immobili commerciali e strumentali.
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