Indice
La guida
In sintesi
- Regola generale: le locazioni di immobili sono esenti IVA per legge (art. 10 DPR 633/1972).
- Fabbricati abitativi: esenti salvo opzione per l’imponibilità da parte dell’impresa costruttrice o ristrutturatrice, oppure per i fabbricati destinati ad alloggi sociali.
- Fabbricati strumentali: esenti, ma il locatore può sempre optare per l’imponibilità con aliquota al 22%.
- Niente reverse charge: la locazione imponibile per opzione si fattura con l’IVA addebitata al conduttore. L’inversione contabile dell’art. 17, sesto comma, lett. a-bis) riguarda le cessioni di fabbricati con opzione, non le locazioni.
- Pro-rata: chi affitta immobili esenti e svolge anche altre attività imponibili deve calcolare la detrazione IVA sugli acquisti in misura proporzionale.
- Fattura obbligatoria: anche le operazioni esenti vanno fatturate e registrate.
Locazioni immobiliari e IVA: la regola dell'esenzione e le eccezioni
Quando un privato o un’impresa affitta un immobile, il primo pensiero va all’IRPEF o all’IRES. Ma se il locatore ha una partita IVA e l’immobile rientra nella sua attività, entra in gioco anche l’IVA. La regola di base è semplice: le locazioni di fabbricati sono esenti IVA. Questo significa che il canone non viene maggiorato dell’imposta, ma non significa che l’IVA non esista: chi ha operazioni esenti deve fare i conti con il pro-rata, cioè la riduzione proporzionale dell’IVA che può detrarre sugli acquisti.
La legge distingue due grandi categorie: i fabbricati abitativi (appartamenti, ville, case) e i fabbricati strumentali (capannoni, uffici, negozi, magazzini). Le regole per ciascuna categoria sono diverse, soprattutto per quanto riguarda la possibilità di optare per l’imponibilità, cioè di scegliere volontariamente di applicare l’IVA al canone.
Capire quando conviene optare per l’imponibilità è una decisione rilevante: da un lato si addebita l’IVA al conduttore, dall’altro si recupera l’IVA sulle spese sostenute per l’immobile (manutenzione, ristrutturazione, utenze aziendali). La scelta va ponderata caso per caso, tenendo conto del tipo di conduttore e del suo diritto alla detrazione.
| Tipo di immobile | Regime ordinario | Opzione imponibilità | Aliquota se imponibile |
|---|---|---|---|
| Fabbricato abitativo | Esente art. 10, n. 8 | Solo impresa costruttrice o che ha eseguito interventi di restauro, ristrutturazione o ristrutturazione urbanistica; oppure fabbricato destinato ad alloggio sociale | Verificare caso per caso |
| Fabbricato strumentale (ufficio, capannone, negozio) | Esente art. 10 | Sì, aperta a qualsiasi locatore soggetto passivo | 22% |
| Locazione strumentale con opzione verso un’impresa o un professionista | Imponibile per opzione | IVA addebitata in fattura dal locatore (niente reverse charge) | 22% |
Esempio pratico
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Alfa Srl possiede un capannone industriale e lo affitta a Beta Snc per 3.000 euro al mese. Nel contratto Alfa Srl manifesta l’opzione per l’imponibilità IVA: ogni mese emette fattura per 3.000 euro più IVA al 22% (660 euro), totale 3.660 euro. Beta Snc paga l’IVA ad Alfa e, se ha pieno diritto alla detrazione, la recupera nella liquidazione periodica. Non c’è inversione contabile: il reverse charge previsto per gli immobili riguarda le cessioni, non le locazioni. Senza opzione, Alfa Srl fatturerebbe 3.000 euro come operazione esente.
Documenti necessari
- Contratto di locazione registrato
- Visura catastale dell’immobile (per verificare la categoria)
- Contratto di locazione con l’opzione per l’imponibilità IVA manifestata espressamente (art. 10, n. 8, DPR 633/1972)
- Fatture emesse con indicazione del regime (esente art. 10, n. 8, oppure imponibile con IVA)
- Documentazione delle spese di manutenzione/ristrutturazione per il pro-rata
Tizio affitta un appartamento tramite la sua impresa edile
Scenario. Tizio è titolare di un’impresa edile che ha costruito un appartamento. Lo affitta a uso abitativo. L’impresa chiede: si può applicare l’IVA al canone?
Come si applica. Le locazioni di fabbricati abitativi sono esenti IVA in via generale. Tuttavia, l’impresa costruttrice (o che ha eseguito la ristrutturazione) può optare per l’imponibilità. Se Tizio esercita l’opzione, il canone mensile diventa imponibile IVA. L’aliquota va verificata in base al tipo di immobile. In assenza di opzione, la locazione resta esente e Tizio non addebita IVA, ma deve applicare il pro-rata se sostiene spese con IVA.
In pratica
- L’opzione per l’imponibilità va indicata nel contratto di locazione.
- Con l’opzione l’IVA si addebita in fattura al conduttore, che sia un privato o un’impresa.
- In assenza di opzione, la locazione è esente e non si addebita IVA al conduttore.
Caio affitta il suo ufficio a un'altra società
Scenario. Caio possiede un ufficio (fabbricato strumentale) tramite la sua società e lo affitta a un’altra impresa. Vuole capire se applicare o no l’IVA.
Come si applica. Per i fabbricati strumentali l’opzione per l’imponibilità è aperta a qualsiasi locatore soggetto passivo, non solo all’impresa costruttrice. La società di Caio può scegliere di applicare l’IVA al 22% sul canone, manifestando l’opzione nel contratto. In quel caso emette fattura con l’IVA addebitata al conduttore, che la detrae secondo le regole ordinarie: non si applica il reverse charge, che per gli immobili riguarda solo le cessioni. Se Caio non opta per l’imponibilità, la locazione resta esente e i canoni vengono fatturati senza IVA.
In pratica
- Locazione strumentale con opzione: fattura con IVA al 22%, senza inversione contabile.
- Con l’opzione, Caio recupera l’IVA sulle spese dell’immobile (manutenzioni, utenze, ristrutturazioni).
- Senza opzione, la locazione è esente: Caio non addebita IVA ma il pro-rata riduce la sua detrazione complessiva.
Fattura dell’affitto: esente o con IVA
Il locatore che agisce come impresa, società o professionista emette fattura anche per i canoni esenti. Nella fattura esente si indica la norma: «operazione esente ai sensi dell’art. 10, primo comma, n. 8, del DPR 633/1972». Con l’opzione la fattura riporta l’IVA al 22% per i fabbricati strumentali. Il privato che affitta un immobile fuori da un’attività d’impresa o professionale non è soggetto IVA: niente fattura e niente IVA, il canone si tassa nelle imposte sui redditi o con la cedolare secca.
Il contratto di locazione va comunque registrato all’Agenzia delle Entrate: le regole sull’imposta di registro sono nella guida imposta di registro sull’affitto: quanto si paga.
Detrazione dell’IVA su immobili affittati in esenzione
Chi affitta in esenzione non addebita IVA, ma vede ridursi il diritto a detrarre l’IVA sugli acquisti collegati. Per gli immobili abitativi c’è una regola specifica: l’IVA sull’acquisto, sulla locazione e sulla manutenzione, recupero o gestione non è detraibile, salvo per le imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale la costruzione di quei fabbricati (art. 19-bis1, lett. i), DPR 633/1972). Per gli immobili posseduti da una società vedi anche immobile intestato a una srl: come si tassa.
Quando rivolgersi a un professionista
La compilazione corretta di questa voce può richiedere la verifica di requisiti e massimali. Per una valutazione sul tuo caso puoi trovare un professionista su Legge in Chiaro.
Fonti e approfondimenti
- Art. 10, primo comma, n. 8, DPR 633/1972 (locazioni esenti e opzione) – Normattiva
- Art. 17, sesto comma, DPR 633/1972 (inversione contabile) – Normattiva
- Art. 19-bis1 DPR 633/1972 (detrazione) – Normattiva
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Domande frequenti
Un privato che affitta casa deve applicare l'IVA?
No. I privati non sono soggetti passivi IVA: l'IVA si applica solo se il locatore agisce nell'esercizio di un'impresa, arte o professione. Il privato che affitta la propria abitazione non deve preoccuparsi dell'IVA.
Cosa significa 'opzione per l'imponibilità'?
È la scelta del locatore di applicare l'IVA al canone invece di restare nel regime di esenzione. L'art. 10, primo comma, n. 8, del DPR 633/1972 richiede che sia manifestata espressamente nel contratto di locazione («nel relativo atto»).
Cos'è il pro-rata e perché riguarda chi affitta immobili esenti?
Il pro-rata è il meccanismo che riduce la detrazione IVA sugli acquisti per chi ha operazioni esenti. Chi affitta immobili in esenzione IVA e sostiene anche spese con IVA (manutenzioni, utenze) può detrarre solo una percentuale dell'IVA, calcolata in proporzione alle operazioni imponibili rispetto al totale. Per gli immobili abitativi l'IVA su acquisto, locazione e manutenzione è comunque indetraibile, salvo per le imprese che li costruiscono come attività esclusiva o principale (art. 19-bis1, lett. i).
Sulle locazioni di immobili si applica il reverse charge?
No. L'inversione contabile prevista per gli immobili dall'art. 17, sesto comma, lett. a-bis), del DPR 633/1972 riguarda le cessioni di fabbricati per le quali il cedente ha optato per l'IVA. Nelle locazioni imponibili, abitative o strumentali, il locatore addebita l'IVA in fattura al conduttore.
Le locazioni esenti vanno comunque fatturate?
Sì, se il locatore è un soggetto IVA. La fattura riporta l'indicazione 'operazione esente ai sensi dell'art. 10, primo comma, n. 8, del DPR 633/1972' e l'importo senza IVA.
Chi può optare per l'imponibilità sulle locazioni abitative?
L'impresa che ha costruito il fabbricato o vi ha eseguito interventi di restauro, risanamento, ristrutturazione edilizia o urbanistica, e qualsiasi locatore soggetto IVA per i fabbricati destinati ad alloggi sociali (DM 22 aprile 2008). Per i fabbricati strumentali l'opzione è disponibile per qualsiasi locatore soggetto IVA.
Che aliquota IVA si applica all'affitto di un immobile strumentale con opzione?
L'aliquota ordinaria del 22%, addebitata in fattura al conduttore. Senza opzione la locazione del fabbricato strumentale è esente e il canone si fattura senza IVA.