Immobili affittati nel 730/2026: canone, IRPEF e cedolare secca

In sintesi

• Tassazione ordinaria IRPEF: dichiari il 95% del canone annuo contrattuale (riduzione forfettaria del 5% per spese).
• Cedolare secca: imposta sostitutiva che sostituisce IRPEF, addizionali, registro e bollo. Aliquota 21% per canone libero.
• Canone concordato in comuni ad alta tensione abitativa: con tassazione ordinaria hai una riduzione del 30% del reddito imponibile; con cedolare secca l’aliquota scende al 10%.
• Locazioni brevi (max 30 giorni): cedolare secca al 21% per un immobile a scelta, al 26% per gli altri. Dal 2021 più di 4 appartamenti = attività d’impresa, non si usa il 730.
• Venezia centro, Giudecca, Murano, Burano: la riduzione forfettaria sale al 25% (si dichiara il 75% del canone) con tassazione ordinaria.
• Immobili di interesse storico o artistico: riduzione forfettaria del 35% (si dichiara il 65% del canone) con tassazione ordinaria.

Come funziona la tassazione sul canone di affitto

Se affitti un immobile, i canoni percepiti nel 2025 vanno dichiarati nel quadro B del 730. Hai due strade: la tassazione ordinaria IRPEF oppure la cedolare secca, un’imposta sostitutiva che si paga in luogo di IRPEF, addizionali e imposte di registro e bollo sul contratto.

Con la tassazione ordinaria non dichiari l’intero canone contrattuale: per la quasi totalità dei casi si indica il 95% del canone annuo. Quella riduzione del 5% è forfettaria, cioè viene applicata automaticamente per tenere conto delle spese di gestione, senza bisogno di documentare niente. Il reddito che ottieni si somma agli altri redditi e viene tassato con le aliquote progressive IRPEF.

La cedolare secca funziona diversamente: si applica direttamente sul 100% del canone contrattuale, con un’aliquota fissa che dipende dal tipo di contratto. L’opzione va esercitata in sede di registrazione del contratto e vale per tutta la durata, salvo revoca. Un vantaggio non trascurabile: scegliendo la cedolare secca rinunci all’aggiornamento del canone (per esempio l’adeguamento ISTAT), ma non paghi più imposta di registro né bollo.

Il canone da indicare nel 730 è quello riferito all’anno 2025, proporzionato ai giorni di locazione: se hai affittato solo sei mesi, inserisci metà del canone annuo. In caso di comproprietà, il canone si indica per intero nella colonna 6, indipendentemente dalla tua quota.

Caso 1 — Tizio affitta a canone libero con cedolare secca

Scenario. Tizio affitta il suo appartamento (A/2) per tutto il 2025 con un canone mensile di 800 euro, contratto a canone libero. Ha già optato per la cedolare secca in sede di registrazione.

Come si applica. Nella colonna 2 indica il codice ‘3’ (canone libero). Nella colonna 5 indica il codice ‘3’ (100% del canone con cedolare). In colonna 6 riporta 9.600 euro (800 x 12). In colonna 11 inserisce il codice ‘1’ (cedolare secca ordinaria). L’assistenza fiscale applica l’aliquota del 21%: imposta = 2.016 euro.

Caso 2 — Sempronio affitta a canone concordato con tassazione ordinaria

Scenario. Sempronio affitta un appartamento a Milano (comune ad alta tensione abitativa) a canone concordato, con un canone annuo di 6.000 euro. Non ha optato per la cedolare secca.

Come si applica. Nella colonna 2 usa il codice ‘8’ (canone concordato in comune ad alta tensione abitativa). In colonna 5 il codice ‘1’ (95% del canone). In colonna 6 riporta 5.700 euro (6.000 x 95%). Chi elabora il 730 applica la riduzione del 30%: la base imponibile IRPEF è 5.700 x 70% = 3.990 euro.

Quando rivolgersi a un professionista

La compilazione corretta di questa voce può richiedere la verifica di requisiti e massimali. Per una valutazione sul tuo caso puoi trovare un professionista su Legge in Chiaro.

Fonti e approfondimenti

• Istruzioni Modello 730/2026 — Agenzia delle Entrate

Domande frequenti

Devo dichiarare il canone anche se non l'ho incassato per morosità dell'inquilino?

Dipende. Se il procedimento di convalida di sfratto per morosità si è concluso entro la scadenza della dichiarazione, o se hai già effettuato l’intimazione di sfratto o l’ingiunzione di pagamento entro quella data, non devi dichiarare i canoni non percepiti. Attenzione però: la rendita catastale resta comunque tassabile.

Cosa cambia tra cedolare secca e tassazione ordinaria per il canone concordato?

Con tassazione ordinaria dichiari il 95% del canone e poi ottieni una riduzione del 30% sul reddito imponibile. Con cedolare secca dichiari il 100% del canone ma l’aliquota è solo il 10%, senza altre imposte. Il canone concordato richiede di trovarsi in un comune ad alta tensione abitativa e di avere l’accordo con le organizzazioni degli inquilini.

Se affitto più di 4 appartamenti con locazione breve, posso usare il 730?

No. Dal 2021, locare più di 4 appartamenti con locazioni brevi è considerata attività d’impresa. In quel caso devi usare il modello Redditi Persone Fisiche (terzo fascicolo), non il 730.

Come si tratta il canone se l'immobile è in comproprietà?

Il canone si indica per intero nella colonna 6, indipendentemente dalla tua quota di possesso. La quota viene gestita separatamente tramite la colonna 4 (percentuale di possesso).

Devo indicare qualcosa di speciale per le locazioni brevi tramite Airbnb o simili?

Sì. Se la piattaforma ha operato una ritenuta del 21% e ti ha rilasciato la Certificazione Unica, riporti nel quadro B i dati del soggiorno effettuato nel 2025 (non quello pagato nel 2025 ma relativo al 2026). Consulta anche la sezione III del quadro B per il Codice Identificativo Nazionale (CIN).

Posso scegliere la cedolare secca anche per un box o una cantina affittati insieme all'appartamento?

Sì, se le pertinenze sono locate congiuntamente all’abitazione. Il regime della cedolare secca si estende anche alle pertinenze locate insieme all’immobile principale.