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La guida
Cedolare secca: quanto si paga?
Calcola l'imposta sostitutiva sul canone annuo: 21% ordinaria o 10% per il canone concordato, con imposta mensile e netto dopo imposta.
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- Tutte le spese che riducono le imposte, con i tetti aggiornati
- Le 4 regole che fanno perdere le detrazioni (tracciabilit\xc3\xa0, tetto oltre 75.000 \xe2\x82\xac...)
- Documenti da preparare e date del 730/2026
In sintesi
- Tassazione ordinaria IRPEF: dichiari il 95% del canone annuo contrattuale (riduzione forfettaria del 5% per spese).
- Cedolare secca: imposta sostitutiva che sostituisce IRPEF, addizionali, registro e bollo. Aliquota 21% per canone libero.
- Canone concordato in comuni ad alta tensione abitativa: con tassazione ordinaria hai una riduzione del 30% del reddito imponibile; con cedolare secca l’aliquota scende al 10%.
- Locazioni brevi (max 30 giorni): cedolare secca al 21% per un immobile a scelta, al 26% per gli altri. Dal 2021 più di 4 appartamenti = attività d’impresa, non si usa il 730.
- Venezia centro, Giudecca, Murano, Burano: la riduzione forfettaria sale al 25% (si dichiara il 75% del canone) con tassazione ordinaria.
- Immobili di interesse storico o artistico: riduzione forfettaria del 35% (si dichiara il 65% del canone) con tassazione ordinaria.
Come funziona la tassazione sul canone di affitto
Se affitti un immobile, i canoni percepiti nel 2025 vanno dichiarati nel quadro B del 730. Hai due strade: la tassazione ordinaria IRPEF oppure la cedolare secca, un’imposta sostitutiva che si paga in luogo di IRPEF, addizionali e imposte di registro e bollo sul contratto.
Con la tassazione ordinaria non dichiari l’intero canone contrattuale: per la quasi totalità dei casi si indica il 95% del canone annuo. Quella riduzione del 5% è forfettaria, cioè viene applicata automaticamente per tenere conto delle spese di gestione, senza bisogno di documentare niente. Il reddito che ottieni si somma agli altri redditi e viene tassato con le aliquote progressive IRPEF.
Attenzione al confronto con la rendita: con la tassazione ordinaria il reddito del fabbricato affittato è il canone ridotto del 5% solo se è superiore alla rendita catastale rivalutata del 5%; altrimenti si tassa la rendita (art. 37, comma 4-bis, TUIR). Il confronto lo fa chi presta l’assistenza fiscale: tu indichi la rendita in colonna 1 e il canone in colonna 6.
La cedolare secca funziona diversamente: si applica direttamente sul 100% del canone contrattuale, con un’aliquota fissa che dipende dal tipo di contratto. L’opzione va esercitata in sede di registrazione del contratto e vale per tutta la durata, salvo revoca. Un vantaggio non trascurabile: scegliendo la cedolare secca rinunci all’aggiornamento del canone (per esempio l’adeguamento ISTAT), ma non paghi più imposta di registro né bollo.
Il canone da indicare nel 730 è quello riferito all’anno 2025, proporzionato ai giorni di locazione: se hai affittato solo sei mesi, inserisci metà del canone annuo. In caso di comproprietà, il canone si indica per intero nella colonna 6, indipendentemente dalla tua quota.
| Tipo di contratto | Tassazione ordinaria (% canone dichiarata) | Cedolare secca (aliquota) |
|---|---|---|
| Canone libero (mercato) | 95% del canone | 21% |
| Canone concordato – comuni alta tensione abitativa | 95% del canone, reddito ridotto del 30% | 10% |
| Locazione breve (≤ 30 gg) – 1 immobile a scelta | 95% del canone | 21% |
| Locazione breve (≤ 30 gg) – altri immobili | 95% del canone | 26% |
| Immobile a Venezia centro / Giudecca / Murano / Burano | 75% del canone | 21% |
| Immobile di interesse storico o artistico | 65% del canone | 21% |
Esempio pratico
-
Caio affitta un appartamento con un canone annuo contrattuale di 10.000 euro, contratto a canone libero. Con tassazione ordinaria dichiara 9.500 euro (95% del canone) che si somma al suo reddito da lavoro e viene tassato con le aliquote IRPEF progressive. Se invece opta per la cedolare secca, dichiara 10.000 euro (100% del canone) ma l’imposta sostitutiva è fissa al 21%, pari a 2.100 euro: niente registro, niente bollo, niente addizionali sul canone.
Documenti necessari
- Contratto di locazione registrato (con estremi di registrazione per la sezione II del quadro B)
- Ricevute o bonifici dei canoni percepiti nel 2025
- Certificazione Unica 2026 (se il canone è stato incassato tramite intermediario che ha operato la ritenuta del 21%)
- Attestazione dell’organizzazione firmataria dell’accordo territoriale (per canone concordato ‘non assistito’)
- Visura catastale (per verificare categoria e rendita dell’immobile)
Codici del quadro B per l’affitto: utilizzo, codice canone e cedolare secca
Nei righi da B1 a B5 l’immobile affittato si descrive con tre codici. Sono le caselle che generano più dubbi, come «codice canone 3» o «cedolare secca 1»:
| Colonna | Codice | Significato |
|---|---|---|
| 2 – Utilizzo | 3 | Locato a canone libero (anche per periodi fino a 30 giorni) o a canone concordato senza i requisiti del codice 8 |
| 2 – Utilizzo | 4 | Locato in regime di equo canone |
| 2 – Utilizzo | 8 | Locato a canone concordato in un comune ad alta densità abitativa: riduzione del 30% con tassazione ordinaria, 10% con cedolare secca |
| 2 – Utilizzo | 11 / 12 | In parte abitazione principale e in parte locato, a canone libero (11) o concordato (12) |
| 5 – Codice canone | 1 | Si indica il 95% del canone (tassazione ordinaria) |
| 5 – Codice canone | 2 | Si indica il 75% del canone (Venezia centro, Giudecca, Murano, Burano) |
| 5 – Codice canone | 3 | Si indica il 100% del canone (cedolare secca) |
| 5 – Codice canone | 4 | Si indica il 65% del canone (immobile di interesse storico o artistico) |
| 11 – Cedolare secca | 1 | Cedolare secca su locazione ordinaria: 21%, oppure 10% per il canone concordato con codice 8 o 12 |
| 11 – Cedolare secca | 2 | Locazione breve con cedolare al 21%, per un solo immobile a scelta |
| 11 – Cedolare secca | 3 | Locazione breve con cedolare al 26% |
Nella colonna 6 il canone va già ridotto secondo il codice canone: per esempio 9.500 euro su un canone annuo di 10.000 con codice 1, 10.000 euro con codice 3. Il canone si indica al netto delle spese condominiali, di luce, acqua, gas, riscaldamento e simili se sono comprese nel canone.
Casi particolari: comproprietà, contratto cambiato in corso d’anno, portineria condominiale
- Immobile cointestato: ogni comproprietario indica il canone per intero in colonna 6 e la propria percentuale di possesso in colonna 4. Se l’immobile è affittato solo da alcuni comproprietari per la loro quota (per esempio due comproprietari lo affittano al terzo), si indica solo la propria quota di canone con il codice 5 in colonna 7.
- Locazione per una parte dell’anno o variazioni in corso d’anno: il canone si indica in proporzione ai giorni di locazione (colonna 3). Se nel 2025 è cambiato l’utilizzo (per esempio da tenuto a disposizione ad affittato, o da tassazione ordinaria a cedolare secca) o la quota di possesso, si compilano più righi, uno per situazione, barrando la casella «Continuazione» (colonna 8).
- Canone rinegoziato in diminuzione: si indica il codice 6 in colonna 7 (combinato con altri casi nei codici 7 e 8).
- Pertinenze affittate con l’abitazione: se il contratto comprende box o cantina con rendita autonoma, il canone si divide tra le unità in proporzione alle rendite catastali.
- Portineria o alloggio del portiere condominiale: di regola il condomino dichiara la propria quota solo se supera 25,82 euro, ma questa esclusione non vale se i locali sono affittati. Se il condominio affitta l’ex portineria, anche la quota di reddito di ciascun condomino va dichiarata.
Se cerchi invece la detrazione per chi paga l’affitto, è una detrazione dell’inquilino nel quadro E: vedi per esempio il bonus affitto per i giovani under 31. Per il confronto di convenienza tra le due tassazioni leggi cedolare secca o IRPEF sull’affitto.
Caso 1 – Tizio affitta a canone libero con cedolare secca
Scenario. Tizio affitta il suo appartamento (A/2) per tutto il 2025 con un canone mensile di 800 euro, contratto a canone libero. Ha già optato per la cedolare secca in sede di registrazione.
Come si applica. Nella colonna 2 indica il codice ‘3’ (canone libero). Nella colonna 5 indica il codice ‘3’ (100% del canone con cedolare). In colonna 6 riporta 9.600 euro (800 x 12). In colonna 11 inserisce il codice ‘1’ (cedolare secca ordinaria). L’assistenza fiscale applica l’aliquota del 21%: imposta = 2.016 euro.
In pratica
- Canone da dichiarare: 9.600 euro (100%, colonna 6).
- Codice cedolare secca (colonna 11): ‘1’.
- Imposta sostitutiva al 21%: 2.016 euro. Nessuna imposta di registro.
Caso 2 – Sempronio affitta a canone concordato con tassazione ordinaria
Scenario. Sempronio affitta un appartamento a Milano (comune ad alta tensione abitativa) a canone concordato, con un canone annuo di 6.000 euro. Non ha optato per la cedolare secca.
Come si applica. Nella colonna 2 usa il codice ‘8’ (canone concordato in comune ad alta tensione abitativa). In colonna 5 il codice ‘1’ (95% del canone). In colonna 6 riporta 5.700 euro (6.000 x 95%). Chi elabora il 730 applica la riduzione del 30%: la base imponibile IRPEF è 5.700 x 70% = 3.990 euro.
In pratica
- Canone contrattuale: 6.000 euro. In colonna 6 si inserisce 5.700 euro (95%).
- Riduzione del 30%: la base imponibile diventa 3.990 euro.
- Se avesse scelto la cedolare secca, avrebbe pagato il 10% su 6.000 euro = 600 euro.
Quando rivolgersi a un professionista
La compilazione corretta di questa voce può richiedere la verifica di requisiti e massimali. Per una valutazione sul tuo caso puoi trovare un professionista su Legge in Chiaro.
Fonti e approfondimenti
- Istruzioni Modello 730/2026 – Agenzia delle Entrate: quadro B, «Locazioni per finalità abitative – Cedolare secca», «Locazioni brevi», «Casi particolari», colonne 2, 5, 6, 7 e 11 dei righi B1-B5
- Art. 37 TUIR (riduzione forfetaria del 5%, 25% e 35% e confronto con la rendita) – Normattiva
Domande frequenti
Devo dichiarare il canone anche se non l’ho incassato per morosità dell’inquilino?
Per le abitazioni no, se il procedimento di convalida di sfratto per morosità si è concluso entro il termine della dichiarazione o, per i canoni non percepiti dal 1° gennaio 2020, se entro quel termine c’è stata l’intimazione di sfratto o l’ingiunzione di pagamento. Si usa il codice 4 in colonna 7. La rendita catastale resta comunque tassata.
Cosa indicano il codice canone 3 e la cedolare secca 1 nel 730?
Il codice canone 3 (colonna 5) significa che in colonna 6 indichi il 100% del canone perché hai scelto la cedolare secca. Il codice 1 della colonna 11 indica la cedolare secca su una locazione ordinaria, non breve: 21% a canone libero, 10% a canone concordato con codice 8 o 12.
Cosa cambia tra cedolare secca e tassazione ordinaria per il canone concordato?
Con la tassazione ordinaria si indica il 95% del canone e il reddito si riduce del 30% (codice 8). Con la cedolare secca si indica il 100% del canone e l’aliquota è il 10%, senza la riduzione del 30%. Il canone concordato agevolato richiede un comune ad alta densità abitativa e un contratto conforme all’accordo territoriale.
Il reddito da affitto è sempre il 95% del canone?
No. Con la tassazione ordinaria si confronta il canone ridotto del 5% con la rendita catastale rivalutata del 5% e si tassa il valore più alto (art. 37, comma 4-bis, TUIR). La riduzione sale al 25% a Venezia centro, Giudecca, Murano e Burano e al 35% per gli immobili di interesse storico o artistico.
Se affitto più di 4 appartamenti con locazione breve, posso usare il 730?
No. Dal 2021 destinare alla locazione breve più di 4 appartamenti è attività d’impresa: il reddito va nel terzo fascicolo del modello Redditi Persone Fisiche e non si può usare il 730.
Come si tratta il canone se l’immobile è in comproprietà?
Ogni comproprietario indica il canone per intero in colonna 6 e la propria quota in colonna 4. Fa eccezione il caso in cui l’immobile è affittato solo da alcuni comproprietari per la loro quota: allora si indica solo la propria quota di canone con il codice 5 in colonna 7.
Devo indicare qualcosa di speciale per le locazioni brevi tramite Airbnb o simili?
Sì. Si dichiara il reddito delle locazioni avvenute nel 2025, anche se il corrispettivo è stato incassato prima o non è ancora stato incassato. Se hai incassato nel 2025 per un soggiorno del 2026, lo dichiarerai l’anno prossimo. La ritenuta del 21% dell’intermediario risulta dalla Certificazione Unica.
Posso scegliere la cedolare secca anche per un box o una cantina affittati insieme all’appartamento?
Sì, la cedolare secca si applica anche alle pertinenze locate congiuntamente all’abitazione. Nel quadro B il canone si ripartisce tra abitazione e pertinenza in proporzione alle rendite catastali.
Vedi anche: Canone unico patrimoniale, Canone RAI, IVA sulle locazioni, Cedolare secca o IRPEF sull’affitto, Locazione immobili commerciali e strumentali e Immobile in comodato gratuito.