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In sintesi
- Cedolare secca: imposta sostitutiva al 21% (o 10% per canone concordato) che sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e bollo.
- IRPEF ordinaria: il canone entra nel reddito complessivo e viene tassato con le aliquote progressive 23%, 35%, 43%; ma il canone è ridotto del 5% (si tassa il 95%).
- Con la cedolare secca non puoi detrarre oneri o spese collegati al reddito da locazione; con l’IRPEF ordinaria invece benefici di tutte le detrazioni personali.
- La cedolare secca esclude il canone dal reddito complessivo, ma lo include per calcolare le detrazioni per familiari a carico e altre agevolazioni legate al reddito (es. ISEE).
- La cedolare al 10% si applica ai contratti a canone concordato in comuni ad alta tensione abitativa (Roma, Milano, Napoli e altri capoluogo o comuni confinanti).
- La scelta è irrevocabile per tutta la durata del contratto e richiede comunicazione preventiva al conduttore tramite raccomandata.
Come funziona la scelta tra cedolare secca e IRPEF
Quando affitti un appartamento hai due strade: la cedolare secca o la tassazione ordinaria IRPEF. Scegliere quella giusta può farti risparmiare centinaia di euro ogni anno, oppure costarti di più se non valuti bene la tua situazione.
La cedolare secca è un regime opzionale: paghi un’imposta fissa (21% o 10%) sul canone annuo, e quella imposta sostituisce tutto il resto — IRPEF, addizionali regionale e comunale, imposta di registro e bollo sul contratto. In pratica, una sola imposta al posto di molte.
La tassazione ordinaria IRPEF, invece, fa confluire il canone nel tuo reddito complessivo. Viene però applicata una riduzione forfettaria del 5% del canone (tassa il 95%), dopodiché il reddito è tassato con le aliquote progressive che nel 2025 sono: 23% fino a 28.000 euro, 35% da 28.000 a 50.000 euro, 43% oltre 50.000 euro.
La convenienza dipende soprattutto dalla tua aliquota IRPEF marginale, cioè dall’aliquota che si applica all’ultimo euro di reddito che guadagni. Se sei in uno scaglione alto (35% o 43%), la cedolare al 21% di solito conviene. Se il tuo reddito è basso e l’aliquota marginale è il 23%, i conti si fanno più vicini e vale la pena confrontare.
| Aspetto | Cedolare secca | IRPEF ordinaria |
|---|---|---|
| Aliquota | 21% (canone libero) oppure 10% (canone concordato) | 23%, 35% o 43% secondo il reddito complessivo |
| Base imponibile | 100% del canone annuo | 95% del canone annuo (riduzione forfettaria del 5%) |
| Imposta di registro | Inclusa (non si paga separatamente) | Dovuta separatamente |
| Imposta di bollo | Inclusa (non si paga separatamente) | Dovuta separatamente |
| Addizionali regionale e comunale | Non dovute | Dovute in aggiunta all'IRPEF |
| Detrazioni personali sul canone | Non applicabili | Applicabili (concorre al reddito complessivo) |
| Effetto su ISEE e agevolazioni reddituali | Canone escluso dal reddito complessivo (ma incluso nel calcolo delle detrazioni familiari) | Canone incluso nel reddito complessivo |
Esempio pratico
-
Tizio ha un reddito da lavoro dipendente di 35.000 euro e affitta un appartamento a 8.400 euro annui (700 euro al mese) con contratto a canone libero. La sua aliquota marginale IRPEF è del 35% (rientra nello scaglione 28.000-50.000 euro). Con la cedolare secca paga: 8.400 × 21% = 1.764 euro. Con l’IRPEF ordinaria il canone imponibile è 8.400 × 95% = 7.980 euro, tassati al 35% = 2.793 euro, a cui si aggiungono le addizionali (mediamente 1,5-2% sul reddito). La cedolare secca fa risparmiare a Tizio circa 1.000 euro all’anno rispetto all’IRPEF ordinaria, prima ancora di considerare il risparmio sulle imposte di registro e bollo.
Documenti necessari
- Contratto di locazione registrato (o prova di opzione cedolare in sede di registrazione)
- Raccomandata al conduttore con comunicazione della scelta per la cedolare secca
- Certificazione Unica (se intermediario ha applicato la ritenuta del 21% sulle locazioni brevi)
- Documentazione dell’accordo territoriale (per canone concordato e aliquota 10%)
- Modello 730 o Redditi PF — Quadro B per dichiarare i redditi dei fabbricati
Tizio: reddito medio-alto, contratto a canone libero
Scenario. Tizio è un impiegato con reddito di 42.000 euro e affitta un bilocale a Milano per 9.600 euro annui (800 euro al mese) con contratto a canone libero 4+4.
Come si applica. La sua aliquota marginale IRPEF è il 35% (scaglione 28.000-50.000 euro). Con la cedolare secca paga 9.600 × 21% = 2.016 euro e nulla per registro e bollo. Con l’IRPEF ordinaria il canone imponibile sarebbe 9.600 × 95% = 9.120 euro, tassati al 35% = 3.192 euro, più addizionali. La cedolare fa risparmiare a Tizio oltre 1.100 euro l’anno di IRPEF, più il costo di registro e bollo. La scelta è chiara: la cedolare secca conviene.
In pratica
- Con aliquota marginale al 35% o 43%, la cedolare secca al 21% è quasi sempre più conveniente.
- Tizio deve inviare raccomandata al conduttore prima di optare per la cedolare, rinunciando all’aggiornamento ISTAT del canone.
- La cedolare secca è irrevocabile per tutta la durata del contratto: sceglila consapevolmente.
Caio: reddito basso, contratto a canone concordato
Scenario. Caio è un pensionato con reddito totale di 14.000 euro e affitta un monolocale a Torino (comune ad alta tensione abitativa) a canone concordato per 4.800 euro annui.
Come si applica. Con la cedolare secca a canone concordato, Caio paga 4.800 × 10% = 480 euro. Con l’IRPEF ordinaria il canone imponibile sarebbe 4.800 × 95% × 70% (riduzione del 30% per canone concordato in tassazione ordinaria) = 3.192 euro, tassati al 23% = 734 euro, più addizionali. La cedolare al 10% è più conveniente anche in questo scaglione basso. Caio risparmia circa 250 euro all’anno, oltre alle imposte di registro e bollo.
In pratica
- Il canone concordato con cedolare al 10% è l’opzione più vantaggiosa quasi per qualsiasi livello di reddito.
- Per fruire dell’aliquota del 10% occorre l’attestazione delle organizzazioni firmatarie dell’accordo territoriale.
- Caio deve verificare che Torino rientri tra i comuni dove si applica l’aliquota agevolata: sì, è tra i comuni elencati nelle istruzioni.
Quando rivolgersi a un professionista
La compilazione corretta di questa voce può richiedere la verifica di requisiti e massimali. Per una valutazione sul tuo caso puoi trovare un professionista su Legge in Chiaro.
Fonti e approfondimenti
Domande frequenti
Quando conviene la cedolare secca rispetto all'IRPEF?
Conviene quasi sempre se la tua aliquota marginale IRPEF supera il 21%. Con aliquota al 35% o 43%, il risparmio è significativo. Anche a aliquota del 23%, la cedolare di solito conviene perché elimina addizionali, registro e bollo.
La cedolare secca si può applicare a qualsiasi immobile?
No. Si applica alle abitazioni (e relative pertinenze) concesse in locazione per finalità abitative e agli immobili C/1 (negozi) fino a 600 mq. Non si applica agli uffici, capannoni o immobili strumentali.
Con la cedolare secca perdo le detrazioni?
Le detrazioni personali (spese mediche, mutuo, ecc.) restano valide. Quello che cambia è che il canone non entra nel reddito complessivo, quindi non puoi abbattere l’imposta sulla locazione con oneri detraibili.
Cosa succede se cambio idea dopo aver scelto la cedolare?
Puoi revocare l’opzione, ma solo entro specifici termini previsti per la registrazione del contratto. Per i contratti ordinari la revoca va comunicata all’Agenzia delle Entrate con modello RLI entro il 31 gennaio dell’anno in cui si intende revocare.
La cedolare secca influisce sull'ISEE?
Il canone in cedolare secca è escluso dal reddito complessivo ai fini IRPEF, ma viene comunque aggiunto al reddito complessivo per calcolare le detrazioni per familiari a carico, le detrazioni per redditi di lavoro e la spettanza di agevolazioni legate al reddito come l’ISEE.
Con il canone concordato si paga sempre il 10%?
Sì, ma solo se l’immobile è in un comune ad alta tensione abitativa (come Roma, Milano, Napoli, Torino, Bologna, Firenze, Genova, Venezia, Palermo, Catania, Bari e comuni confinanti o capoluogo di provincia), e solo se si possiede l’attestazione dell’accordo territoriale.
Domande frequenti
Quando conviene la cedolare secca rispetto all'IRPEF?
Conviene quasi sempre se la tua aliquota marginale IRPEF supera il 21%. Con aliquota al 35% o 43%, il risparmio è significativo. Anche a aliquota del 23%, la cedolare di solito conviene perché elimina addizionali, registro e bollo.
La cedolare secca si può applicare a qualsiasi immobile?
No. Si applica alle abitazioni (e relative pertinenze) concesse in locazione per finalità abitative e agli immobili C/1 (negozi) fino a 600 mq. Non si applica agli uffici, capannoni o immobili strumentali.
Con la cedolare secca perdo le detrazioni?
Le detrazioni personali (spese mediche, mutuo, ecc.) restano valide. Quello che cambia è che il canone non entra nel reddito complessivo, quindi non puoi abbattere l'imposta sulla locazione con oneri detraibili.
Cosa succede se cambio idea dopo aver scelto la cedolare?
Puoi revocare l'opzione, ma solo entro specifici termini previsti per la registrazione del contratto. Per i contratti ordinari la revoca va comunicata all'Agenzia delle Entrate con modello RLI entro il 31 gennaio dell'anno in cui si intende revocare.
La cedolare secca influisce sull'ISEE?
Il canone in cedolare secca è escluso dal reddito complessivo ai fini IRPEF, ma viene comunque aggiunto al reddito complessivo per calcolare le detrazioni per familiari a carico, le detrazioni per redditi di lavoro e la spettanza di agevolazioni legate al reddito come l'ISEE.
Con il canone concordato si paga sempre il 10%?
Sì, ma solo se l'immobile è in un comune ad alta tensione abitativa (come Roma, Milano, Napoli, Torino, Bologna, Firenze, Genova, Venezia, Palermo, Catania, Bari e comuni confinanti o capoluogo di provincia), e solo se si possiede l'attestazione dell'accordo territoriale.
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