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Affittare un’azienda significa cederne il godimento per un periodo, conservandone la proprietà. È una soluzione frequente per testare un passaggio generazionale, gestire una crisi o sfruttare un’attività senza venderla. Ma chi gestisce ha obblighi precisi, e alla fine l’azienda va restituita “in efficienza”. Vediamo le regole.
Cos’è l’affitto d’azienda
Con l’affitto d’azienda il proprietario (concedente) cede all’affittuario il godimento del complesso aziendale dietro canone, per un tempo determinato. La disciplina è quella dell’art. 2562 c.c., che rinvia alle norme sull’usufrutto d’azienda (art. 2561) e, tramite queste, ad alcune regole della cessione.
La gestione dell’azienda (art. 2561)
L’affittuario deve esercitare l’azienda sotto la ditta che la contraddistingue e gestirla senza modificarne la destinazione, conservando l’efficienza dell’organizzazione, degli impianti e le normali dotazioni di scorte (art. 2561, comma 2, richiamato dal 2562). Non può “spremere” l’azienda lasciandola depauperata.
L’inventario di inizio e fine e il conguaglio
Si redige un inventario all’inizio e uno alla fine dell’affitto. La differenza tra le due consistenze, valutata in base ai valori correnti al termine dell’affitto, è regolata in denaro (conguaglio, art. 2561, comma 4): se l’azienda è restituita più ricca, l’affittuario ha un credito; se più povera, un debito verso il concedente.
Il divieto di concorrenza (art. 2557)
Per tutta la durata dell’affitto, il concedente non può iniziare una nuova impresa idonea a sviare la clientela dell’azienda affittata: si applica il divieto di concorrenza dell’art. 2557 c.c. (richiamato dal 2557, comma 4, e dal 2562). È la stessa logica della cessione, traslata sul periodo dell’affitto.
Contratti, crediti, debiti e lavoratori
| Profilo | Regola nell’affitto |
|---|---|
| Contratti aziendali | Subentro dell’affittuario nei contratti non personali (richiamo art. 2558) |
| Debiti anteriori | Restano in capo al concedente (no responsabilità ex 2560 per l’affittuario, salvo debiti di lavoro) |
| Lavoratori | Prosecuzione dei rapporti e solidarietà ex art. 2112; al termine i rapporti tornano al concedente |
Differenza con usufrutto e cessione
L’usufrutto d’azienda (art. 2561) nasce da un diritto reale (spesso per successione/donazione) e ha le stesse regole gestorie; l’affitto nasce da un contratto. La cessione, invece, trasferisce la proprietà in via definitiva: nell’affitto, finito il contratto, l’azienda torna al concedente.
Spunti pratici
- Redigi inventari dettagliati a inizio e fine: il conguaglio si calcola su quelli.
- Pattuisci manutenzione e investimenti: l’efficienza va conservata (art. 2561).
- Gestisci i dipendenti: solidarietà ex art. 2112 in entrata e in uscita dall’affitto.
- Affitto in crisi d’impresa? Spesso usato per la continuità: cura gli aspetti autorizzativi.
Esempio pratico
Caio, prossimo alla pensione, affitta per cinque anni la propria officina al figlio Sempronio per testare il passaggio generazionale. Si redige l’inventario iniziale; Sempronio gestisce mantenendo l’efficienza (art. 2561) e subentra nei contratti; Caio non può aprire un’altra officina concorrente (art. 2557). Alla scadenza si confrontano gli inventari e si regola il conguaglio in denaro.
Vedi anche: Affitto di azienda o ramo, Affitto d’azienda, Imposta di registro sull’affitto, Cedolare secca o IRPEF sull’affitto, Affitto terreni a giovani coltivatori e Bonus affitto giovani under 31.
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