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In sintesi
- Reddito diverso, non d’impresa: il canone percepito da chi ha affittato l’unica azienda o tutte le aziende possedute va dichiarato come reddito diverso nel quadro RL, rigo RL9.
- Differenza fondamentale dall’immobile: affittare un’azienda (bene produttivo organizzato) produce una categoria di reddito diversa rispetto alla semplice locazione di un fabbricato.
- Deduzione delle spese: dal canone lordo si possono dedurre le spese specificamente inerenti alla produzione di quel reddito (art. 71 TUIR).
- Plusvalenza sulla successiva vendita: se dopo aver affittato l’azienda la cedi a titolo oneroso, il provento va indicato nel rigo RL8 del quadro RL.
- Imposta ordinaria IRPEF: il reddito netto confluisce nel reddito complessivo e viene tassato con le aliquote IRPEF progressive ordinarie, senza cedolare secca.
Affitto d'azienda: di che reddito si tratta?
Quando un imprenditore smette di gestire direttamente la propria azienda e la concede in affitto a un terzo, continua a percepire un canone periodico. Questo canone non si confonde con un semplice affitto di immobile: l’azienda è un complesso organizzato di beni, e il suo affitto genera un reddito con regole proprie.
Secondo le istruzioni del Modello Redditi PF 2026 (Fascicolo 2), i proventi derivanti dall’affitto e dalla concessione in usufrutto dell’unica o di tutte le aziende possedute vanno dichiarati nel rigo RL9 del quadro RL, nella sezione dedicata ai redditi diversi.
Se invece cedi successivamente l’azienda che avevi affittato, il provento da cessione va nel rigo RL8. Due operazioni diverse, due righi diversi: vale la pena distinguerli con attenzione per evitare errori in dichiarazione.
Il reddito netto del rigo RL9, sommato agli altri redditi IRPEF, confluisce nel quadro RN e viene tassato con le aliquote progressive ordinarie. Non esiste per l’affitto d’azienda un regime di cedolare secca o di imposta sostitutiva.
| Elemento | Affitto d'azienda | Locazione immobile |
|---|---|---|
| Categoria di reddito | Reddito diverso (art. 67 TUIR) | Reddito dei fabbricati (quadro RB) |
| Quadro dichiarativo | Quadro RL, rigo RL9 | Quadro RB |
| Cedolare secca applicabile? | No | Si (abitativo e commerciale agevolato) |
| Tassazione | IRPEF ordinaria progressiva | IRPEF ordinaria o cedolare |
| Cessione successiva | Rigo RL8 (plusvalenza) | Plusvalenza in quadro RT/RL |
Esempio pratico
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Tizio ha affittato il suo negozio di abbigliamento (con attrezzature, clientela e marchio) a Caio per un canone annuo di 18.000 euro. Nel 2025 ha sostenuto spese inerenti di 2.000 euro. Nel quadro RL, rigo RL9, Tizio indicherà il canone lordo e dedurrà le spese inerenti: il reddito netto di 16.000 euro confluisce nel quadro RN e viene tassato con le aliquote IRPEF ordinarie. Se Tizio avesse affittato solo il capannone (senza attrezzature né avviamento), il reddito sarebbe andato nel quadro RB come reddito fondiario.
Documenti necessari
- Contratto di affitto d’azienda registrato
- Ricevute o quietanze del canone percepito nel 2025
- Documentazione delle spese inerenti deducibili
- Eventuale perizia di stima dell’azienda o del ramo
- Comunicazione alla Camera di Commercio (cessazione esercizio diretto)
Caso 1 – Imprenditore che affitta l'unica azienda
Scenario. Tizio, titolare di un’officina meccanica, decide di non gestirla più personalmente e la affitta tutta a Sempronio per 24.000 euro annui. Non ha altre attività d’impresa.
Come si applica. Poiché Tizio affitta l’unica azienda e non esercita più attività d’impresa, il canone non è reddito d’impresa ma reddito diverso. Va indicato nel rigo RL9 del quadro RL del Modello Redditi PF 2026. Dal canone lordo si deducono le sole spese specificamente inerenti. Il netto si somma agli altri redditi e sconta IRPEF ordinaria.
In pratica
- Compila il rigo RL9 con il canone lordo annuo percepito nel 2025.
- Indica nella colonna delle spese solo i costi direttamente connessi all’affitto dell’azienda.
- Il reddito netto confluisce nel quadro RN per la tassazione IRPEF ordinaria.
Caso 2 – Cessione dell'azienda già affittata
Scenario. Caio aveva affittato la sua azienda di ristorazione tre anni fa. Nel 2025 decide di cederla definitivamente a un terzo, realizzando un corrispettivo superiore al costo non ammortizzato.
Come si applica. La vendita successiva dell’azienda già affittata genera una plusvalenza da indicare nel rigo RL8 del quadro RL, separato dal canone del rigo RL9. Nella colonna 1 del rigo RL8 va indicato il corrispettivo percepito; nella colonna 2 il costo non ammortizzato. La differenza positiva è reddito tassabile con le aliquote IRPEF ordinarie, salvo l’eventuale opzione per la tassazione separata se l’azienda era posseduta da più di cinque anni.
In pratica
- Distingui il canone d’affitto (rigo RL9) dalla plusvalenza da cessione (rigo RL8): sono due voci separate.
- Se l’azienda era in tuo possesso da oltre cinque anni, puoi optare per la tassazione separata nel quadro RM.
- Conserva il contratto di cessione e la documentazione del costo fiscale dell’azienda.
Quando rivolgersi a un professionista
La compilazione corretta di questa voce può richiedere la verifica di requisiti e massimali. Per una valutazione sul tuo caso puoi trovare un professionista su Legge in Chiaro.
Fonti e approfondimenti
Domande frequenti
Il canone di affitto d'azienda può usufruire della cedolare secca?
No. La cedolare secca si applica solo alle locazioni di immobili ad uso abitativo (e in alcuni casi commerciali). L’affitto d’azienda genera un reddito diverso soggetto all’IRPEF ordinaria progressiva.
Come si calcola il reddito da dichiarare nel rigo RL9?
Si parte dal canone lordo percepito nel 2025 e si deducono le spese specificamente inerenti alla produzione di quel reddito. Il risultato netto è quello da riportare nel quadro RN.
Cosa succede se affitto solo un ramo d'azienda?
L’affitto di un ramo d’azienda è trattato analogamente all’affitto dell’intera azienda. Il canone costituisce reddito diverso e va dichiarato nel quadro RL, rigo RL9.
Devo versare contributi INPS sul canone di affitto d'azienda?
In linea generale no, perché si tratta di reddito diverso e non di reddito d’impresa. Tuttavia, se l’attività ha carattere continuativo e organizzato, è opportuno verificare la propria posizione previdenziale con un consulente.
Se ricevo il canone in ritardo e lo incasso nel 2026 per il 2025, quando lo dichiaro?
I redditi diversi si dichiarano per cassa, cioè nell’anno in cui vengono effettivamente percepiti. Se il canone è incassato nel 2026, andrà nella dichiarazione per il periodo d’imposta 2026.
Posso dedurre le spese dell'immobile in cui è situata l'azienda affittata?
Solo se tali spese sono specificatamente inerenti alla produzione del canone. Le spese generali o non documentate non sono deducibili.
Domande frequenti