Testo dell'articoloVigente
In sintesi
- Contratti fino a 30 giorni per finalità abitative e turistiche: disciplina introdotta dal 1° giugno 2017 per persone fisiche fuori dall’attività d’impresa.
- Aliquota cedolare 21% per i redditi derivanti da una sola unità immobiliare scelta dal contribuente in sede di dichiarazione.
- Aliquota cedolare 26% per i redditi derivanti dalla locazione breve di ogni ulteriore unità immobiliare oltre la prima.
- Ritenuta del 21% a titolo d’acconto effettuata dagli intermediari (anche portali online) che intervengono nel pagamento o incassano i canoni.
- Dal 2021: più di 4 appartamenti = attività d’impresa, con obbligo di dichiarare nel terzo fascicolo Redditi PF (non nel modello 730).
- Codice Identificativo Nazionale (CIN) obbligatorio per immobili destinati a locazione breve o turistica (art. 13-ter D.L. 145/2023).
Che cosa sono le locazioni brevi e come si tassano
Le locazioni brevi sono contratti di locazione di immobili ad uso abitativo situati in Italia, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, la cui durata non supera i 30 giorni per ogni singola pattuizione contrattuale. La disciplina fiscale specifica è stata introdotta a partire dal 1° giugno 2017 e si applica sia ai contratti diretti tra proprietario e conduttore, sia a quelli conclusi tramite intermediari immobiliari o portali online (Airbnb, Booking, ecc.).
Il contratto di locazione breve può includere, unitamente alla messa a disposizione dell’immobile, la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali, le utenze, il wi-fi e l’aria condizionata. Non è invece applicabile questa disciplina se vengono forniti servizi aggiuntivi non connessi alla finalità residenziale, come la colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche.
Dal 2021, se vengono destinati alla locazione breve più di 4 appartamenti nel corso del medesimo anno d’imposta, l’attività si presume svolta nell’esercizio di impresa: in tal caso il reddito non può essere dichiarato con il modello 730, ma deve essere riportato nel terzo fascicolo del modello Redditi Persone Fisiche.
Il regime fiscale applicabile è quello della cedolare secca, con due distinte aliquote che si differenziano in base al numero di immobili concessi in locazione breve nel medesimo anno. Il contribuente individua in sede di dichiarazione dei redditi l’unità a cui applicare l’aliquota ridotta del 21%, mentre a tutte le altre si applica l’aliquota del 26%.
| Immobile | Aliquota cedolare secca |
|---|---|
| Prima unità immobiliare (a scelta del contribuente) | 21% |
| Seconda e successive unità immobiliari | 26% |
| Ritenuta a titolo d'acconto da parte dell'intermediario | 21% |
Esempio pratico
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Tizio possiede tre appartamenti a Firenze e nel 2025 li affitta tutti tramite un portale online per periodi inferiori a 30 giorni, ricavando: 8.000 euro dal primo immobile, 6.000 euro dal secondo e 4.000 euro dal terzo. In sede di dichiarazione sceglie di applicare l’aliquota del 21% all’immobile con il canone più alto (8.000 euro): imposta 1.680 euro. Sui restanti due applica il 26%: 1.560 euro sul secondo (6.000 x 26%) e 1.040 euro sul terzo (4.000 x 26%). Totale imposta sostitutiva: 4.280 euro. Il portale ha già trattenuto ritenute del 21% (a titolo d’acconto) da scomputare in dichiarazione nel quadro LC.
Documenti necessari
- Contratti di locazione breve o documentazione dei corrispettivi ricevuti
- Certificazione Unica 2026 rilasciata dall’intermediario (quadro ‘Certificazione Redditi – Locazioni brevi’, punti 19 e 20)
- Codice Identificativo Nazionale (CIN) assegnato dal Ministero del Turismo
- F24 con acconti cedolare secca versati (codici tributo 1840 e 1841, anno 2025)
- Documentazione delle spese accessorie sostenute direttamente dal conduttore (da escludere dalla base imponibile)
Caso 1 — Proprietario con un solo appartamento su portale online
Scenario. Caio possiede un appartamento a Bologna e nel 2025 lo affitta tramite un portale online per più periodi brevi (tutti sotto i 30 giorni), incassando 5.200 euro lordi. Il portale ha effettuato una ritenuta del 21% (1.092 euro) al momento di riversargli le somme e gli ha rilasciato la Certificazione Unica 2026.
Come si applica. Caio deve indicare nel quadro B (colonna 11, codice ‘2’) i dati dell’immobile e il canone lordo di 5.200 euro (100% del corrispettivo). Poiché possiede un solo immobile dato in locazione breve, l’aliquota applicabile è il 21%. L’imposta sostitutiva lorda è 1.092 euro. Nel quadro LC indica le ritenute già operate dall’intermediario (1.092 euro) e la differenza è zero: nessun importo a debito. Se il periodo di locazione è a cavallo di due anni, nel quadro B riporta solo i giorni relativi al 2025.
In pratica
- Il canone lordo include provvigioni trattenute dall’intermediario, ma esclude penali, caparre e depositi cauzionali.
- La ritenuta del 21% operata dal portale è a titolo d’acconto: va scomputata dall’imposta cedolare nel quadro LC.
- Se il corrispettivo è certificato nella CU 2026 con anno ‘2025’ (punto 4), va riportato nella dichiarazione relativa al 2025.
Caso 2 — Comodatario che subloca a terzi
Scenario. Sempronio utilizza gratuitamente un appartamento della sorella (comodato) e nel 2025 lo affitta come locazione breve a turisti, ricavando 3.500 euro. Il proprietario (la sorella) non percepisce alcun canone.
Come si applica. Il reddito della sublocazione breve da parte del comodatario è tassato in capo a Sempronio come reddito diverso e deve essere dichiarato nel quadro D (non nel quadro B). La sorella, proprietaria, indica nel quadro B solo la rendita catastale dell’immobile concesso in comodato gratuito (codice utilizzo ‘9’). Se la sublocazione avviene tramite intermediario, la ritenuta del 21% è effettuata in capo a Sempronio; il corrispettivo si tassa nell’anno in cui è percepito, indipendentemente da quando il soggiorno ha avuto luogo.
In pratica
- Il comodatario che affitta brevemente dichiara il reddito nel quadro D come reddito diverso.
- Il proprietario dell’immobile in comodato indica solo la rendita catastale nel quadro B (codice ‘9’).
- Il reddito da sublocazione si tassa per cassa: nell’anno in cui il corrispettivo è incassato.
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Fonti e approfondimenti
Domande frequenti
Come si calcola il canone da dichiarare se la locazione va a cavallo di due anni?
Si riporta solo il corrispettivo lordo proporzionale ai giorni di locazione effettivamente riferiti all’anno d’imposta. Ad esempio, se un contratto ha durata dal 24 dicembre 2025 al 7 gennaio 2026 per un totale di 980 euro, i giorni 2025 sono 8 su 14 totali: si dichiara (980 / 14) x 8 = 560 euro.
Il portale online trattiene sempre la ritenuta?
Solo se l’intermediario interviene anche nel pagamento o nell’incasso dei canoni. Se l’intermediario si limita a mettere in contatto le parti senza intervenire nei pagamenti, non trattiene alcuna ritenuta e non rilascia la Certificazione Unica.
Posso scegliere liberamente quale immobile tassare al 21%?
Sì: il contribuente individua in sede di dichiarazione dei redditi l’unità immobiliare a cui applicare l’aliquota agevolata del 21%. Non è richiesto un criterio prestabilito, ma la scelta deve essere coerente con i dati esposti nel quadro B.
Cosa succede se affitto più di 4 appartamenti in breve locazione?
Dal 2021 l’attività si considera svolta in regime d’impresa. In tal caso i redditi non possono essere dichiarati con il modello 730: occorre usare il terzo fascicolo del modello Redditi Persone Fisiche.
Il reddito da locazione breve incide sull'ISEE?
Sì. Il reddito fondiario assoggettato a cedolare secca viene aggiunto al reddito complessivo per determinare la spettanza di agevolazioni collegate al reddito, tra cui l’ISEE.
Devo richiedere il CIN anche per una sola stanza?
Sì. L’articolo 13-ter del D.L. 145/2023 prevede l’obbligo del Codice Identificativo Nazionale per qualsiasi unità immobiliare ad uso abitativo destinata a locazione breve, indipendentemente dalla dimensione o dal numero di pernottamenti.
Domande frequenti