Indice
La guida
In sintesi
- Aliquota ordinaria 21% per i contratti a canone libero o disciplinati dal codice civile.
- Aliquota agevolata 10% per i contratti a canone concordato in comuni ad alta tensione abitativa (es. Roma, Milano, Napoli, Torino, Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Palermo, Venezia e comuni confinanti).
- L’opzione sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e imposta di bollo sul contratto di locazione.
- Il canone tassato con cedolare è escluso dal reddito complessivo e non concorre alla progressività IRPEF.
- Obbligatoria comunicazione preventiva al conduttore con lettera raccomandata e rinuncia agli aggiornamenti del canone.
- Immobili C/1 (negozi fino a 600 m²) ammessi alla cedolare secca al 21% solo per i contratti stipulati nel 2019 (art. 1, comma 59, L. 145/2018); l’Agenzia delle Entrate equipara a questi le proroghe avvenute nel 2019 alla scadenza naturale di contratti precedenti (risposte n. 297/2019 e n. 34/2026). Per i contratti stipulati in altri anni non si applica.
In arrivo: DDL di bilancio 2027
Il disegno di legge di bilancio 2027 propone di ridurre l'aliquota della cedolare secca sui contratti a canone concordato dal 10% al 5%, e all'1% per i contratti con conduttori fino a 35 anni, e di estendere la cedolare secca agli immobili commerciali. Fino all'approvazione valgono le aliquote della tabella qui sotto.
È un disegno di legge approvato dal Consiglio dei ministri il 28 ottobre 2026: non è ancora legge e il testo può cambiare in Parlamento. Fonte: comunicato del Consiglio dei ministri n. 195. Aggiorneremo la pagina quando la legge sarà pubblicata in Gazzetta Ufficiale.
Come funziona la cedolare secca sulle locazioni
La cedolare secca è un regime di tassazione alternativo all’IRPEF riservato ai proprietari di immobili residenziali che concedono l’unità in locazione a finalità abitative (con la sola eccezione dei negozi C/1 fino a 600 m² locati con contratti stipulati, o prorogati alla scadenza naturale, nel 2019). L’imposta sostitutiva si calcola direttamente sul canone annuo concordato tra le parti, senza applicare le deduzioni forfettarie previste dal regime ordinario.
L’opzione per la cedolare secca produce un effetto di azzeramento delle imposte ordinarie sul canone: niente IRPEF, niente addizionali regionale e comunale, niente imposta di registro né imposta di bollo al momento della registrazione e nelle annualità successive. Per il locatore è un risparmio amministrativo rilevante, oltre che spesso economico rispetto alle aliquote marginali IRPEF.
Il reddito fondiario assoggettato a cedolare secca viene aggiunto al reddito complessivo unicamente ai fini del calcolo delle detrazioni per carichi di famiglia, delle detrazioni per redditi di lavoro dipendente e pensione, delle detrazioni per canoni di locazione e per stabilire la spettanza di agevolazioni collegate al reddito (ad esempio l’ISEE e gli assegni per il nucleo familiare). Questo dettaglio può incidere sul diritto a benefici apparentemente non correlati all’immobile.
L’opzione si esercita in sede di registrazione del contratto per i contratti con obbligo di registrazione, oppure nella dichiarazione dei redditi per i contratti di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell’anno (per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione salvo caso d’uso). In entrambi i casi occorre compilare la colonna 11 ‘Cedolare secca’ del quadro B del modello 730 o Redditi PF.
| Tipo di contratto | Aliquota cedolare secca |
|---|---|
| Canone libero (codice civile) o 'patti in deroga' | 21% |
| Canone concordato in comuni ad alta tensione abitativa (art. 2 c. 3, art. 5 c. 2 e art. 8 L. 431/1998) | 10% |
| Canone concordato in comuni colpiti da calamità (eventi sismici 2016, zone rosse) | 10% |
| Immobili C/1 fino a 600 m² (solo contratti stipulati o prorogati alla scadenza nel 2019) | 21% |
| Immobili di interesse storico-artistico (canone ridotto al 65%) | 21% (base imponibile ridotta) |
Esempio pratico
-
Tizio possiede un appartamento a Milano e lo affitta a canone libero per 12.000 euro annui. Con cedolare secca al 21% paga 2.520 euro di imposta sostitutiva. Se avesse optato per la tassazione ordinaria, il canone rilevante sarebbe stato il 95% di 12.000 = 11.400 euro, da sommare agli altri redditi e tassare con aliquota IRPEF progressiva (minimo 23%). Con reddito complessivo superiore a 28.000 euro l’aliquota marginale IRPEF è del 33% (dal 2026), il che avrebbe prodotto un’imposta sul canone di circa 2.380 euro.
Documenti necessari
- Contratto di locazione registrato (o copia con estremi di registrazione)
- Raccomandata di comunicazione della scelta cedolare al conduttore
- Attestazione dell’accordo territoriale (per canone concordato ‘non assistito’)
- Certificazione Unica 2026 del sostituto (se l’immobile è gestito tramite intermediario)
- Codice Identificativo Nazionale (CIN) per immobili destinati a locazione turistica o breve
Caso 1 – Appartamento a Roma con canone concordato
Scenario. Caio è proprietario di un bilocale a Roma (comune ad alta tensione abitativa) e stipula nel 2025 un contratto a canone concordato ai sensi della legge n. 431/1998 per 7.200 euro annui. Il contratto è assistito dalle organizzazioni firmatarie dell’accordo territoriale.
Come si applica. Avendo optato per la cedolare secca in sede di registrazione e indicato il codice ‘8’ nella colonna 2 (Utilizzo) e il codice cedolare secca nella colonna 11 del quadro B, Caio applica l’aliquota agevolata del 10%. La base imponibile è il 100% del canone (7.200 euro). L’imposta sostitutiva è pari a 720 euro. Con la tassazione ordinaria il canone sarebbe ridotto al 30% (agevolazione di riduzione del reddito imponibile) ma poi tassato IRPEF; la cedolare è quasi sempre più conveniente nei comuni ad alta tensione.
In pratica
- Codice utilizzo ‘8’ in colonna 2 del quadro B per il canone concordato in comune ad alta tensione.
- Aliquota 10%: imposta sostitutiva di 720 euro su 7.200 euro di canone annuo.
- Per i contratti ‘non assistiti’ è necessaria l’attestazione delle organizzazioni firmatarie dell’accordo territoriale.
Caso 2 – Negozio C/1 a Firenze
Scenario. Sempronio è titolare di un locale commerciale (categoria catastale C/1) di 350 m² a Firenze, dato in locazione con un contratto stipulato nel 2022. Si chiede se può optare per la cedolare secca.
Come si applica. No. La cedolare secca sui negozi C/1 fino a 600 m² (aliquota 21%) è stata prevista dall’art. 1, comma 59, della L. 145/2018 solo per i contratti stipulati nell’anno 2019; per un contratto del 2022 il canone resta tassato con l’IRPEF ordinaria e le addizionali, ed è dovuta l’imposta di registro. Chi ha stipulato il contratto ex novo nel 2019 può optare anche alla prima proroga del 2025. Se invece il contratto era più vecchio ed è stato solo prorogato nel 2019, l’opzione non vale per l’ulteriore proroga del 2025 (risposta AdE n. 34/2026). La norma esclude inoltre il regime se un contratto non scaduto, in corso al 15 ottobre 2018 tra gli stessi soggetti e per lo stesso immobile, è stato interrotto in anticipo per stipularne uno nuovo nel 2019.
In pratica
- La cedolare secca per i C/1 vale solo per i contratti stipulati (o prorogati alla scadenza naturale) nel 2019, con superficie fino a 600 m² (senza pertinenze).
- Per i contratti stipulati prima o dopo il 2019 si applica la tassazione ordinaria.
- Il disegno di legge di bilancio 2027 propone di estendere la cedolare agli immobili commerciali: finché non diventa legge, per i negozi non cambia nulla.
Quando rivolgersi a un professionista
La compilazione corretta di questa voce può richiedere la verifica di requisiti e massimali. Per una valutazione sul tuo caso puoi trovare un professionista su Legge in Chiaro.
Fonti e approfondimenti
Quanta IRPEF devi pagare?
Calcola l'IRPEF lorda e netta con scaglioni, aliquote e detrazioni aggiornati, per capire cosa aspettarti dal modello 730.
Domande frequenti
Posso optare per la cedolare secca solo per un anno?
Sì, ma l’opzione produce effetti per l’intera durata del contratto salva la possibilità di revoca. Se si revoca, non è possibile tornare alla cedolare prima della scadenza del contratto (salvo nuova stipula o proroga).
La cedolare secca si applica anche se affitto a una cooperativa o a un ente senza scopo di lucro?
Sì, a condizione che l’immobile sia sublocato a studenti universitari e messo a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone.
Il canone concordato esige sempre un contratto scritto e registrato?
Sì, per fruire dell’aliquota del 10% occorre che il contratto sia stipulato secondo gli accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini e, nei casi di contratti ‘non assistiti’, è necessaria l’attestazione di conformità all’accordo territoriale rilasciata dalle organizzazioni firmatarie.
Se non percepisco il canone devo comunque dichiararlo?
In caso di procedimento di convalida di sfratto per morosità concluso entro il termine di presentazione della dichiarazione, oppure per canoni non percepiti dal 1° gennaio 2020 se è stata effettuata l’intimazione di sfratto entro lo stesso termine, i canoni non percepiti non devono essere dichiarati. Si tassa comunque la rendita catastale.
Il reddito in cedolare incide sul calcolo dell'ISEE?
Sì: il reddito fondiario assoggettato a cedolare secca viene aggiunto al reddito complessivo ai fini della verifica delle agevolazioni collegate al reddito, tra cui l’ISEE e gli assegni per il nucleo familiare.
Come si indica la cedolare secca nel quadro B?
Si inserisce il codice opportuno nella colonna 11 ‘Cedolare secca’ del quadro B (righi B1-B5): codice ‘1’ per locazioni ordinarie (non brevi), codice ‘2’ per locazioni brevi con tassazione al 21%, codice ‘3’ per locazioni brevi con tassazione al 26%.
Vedi anche: Cedolare secca o IRPEF sull’affitto, Acconto cedolare secca, Affitti brevi, Affitto d’azienda, Imposta di registro sull’affitto e Affitto di azienda o ramo.