Testo dell'articoloVigente
In sintesi
- Aliquota differenziata dal 2025: 50% per interventi sull’abitazione principale dei titolari di diritto di proprietà o diritto reale di godimento; 36% in tutti gli altri casi.
- Limite di spesa 96.000 euro per unità immobiliare oggetto di intervento, da considerare cumulativamente con le spese degli anni precedenti se i lavori proseguono.
- Ripartizione in 10 rate annuali di pari importo, a partire dall’anno in cui la spesa è sostenuta.
- Interventi ammessi: manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia su singole unità immobiliari residenziali e su parti comuni condominiali.
- Obbligo di bonifico «parlante» con causale del versamento, codice fiscale del contribuente e codice fiscale o partita IVA dell’impresa beneficiaria.
- Comunicazione ENEA entro 90 giorni dalla fine lavori tramite il portale bonusfiscali.enea.it, obbligatoria per gli interventi che comportano risparmio energetico.
Come funziona la detrazione ristrutturazione edilizia nel 730/2026
La detrazione per il recupero del patrimonio edilizio è disciplinata dall’art. 16-bis del TUIR e spetta per le spese sostenute nel periodo d’imposta 2025 per una vasta gamma di interventi su immobili residenziali esistenti. Dal 1° gennaio 2025 l’aliquota non è più unica: la misura del 50% è riservata ai titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento che eseguono interventi sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale, mentre per tutti gli altri immobili l’aliquota si riduce al 36%.
Il limite massimo di spesa agevolabile è pari a 96.000 euro per unità immobiliare. Se i lavori iniziati in anni precedenti proseguono nel 2025, occorre sottrarre quanto già speso negli anni pregressi dallo stesso contribuente per il medesimo intervento: nell’anno corrente si può indicare al massimo la differenza tra 96.000 euro e le spese già sostenute. La detrazione è suddivisa obbligatoriamente in 10 quote annuali costanti di pari importo.
Gli interventi ammessi comprendono la manutenzione straordinaria, il restauro, il risanamento conservativo e la ristrutturazione edilizia su singole unità immobiliari residenziali, nonché la manutenzione ordinaria e straordinaria sulle parti comuni di edifici residenziali. Rientrano nella detrazione anche la ricostruzione o il ripristino dell’immobile danneggiato da eventi calamitosi e la realizzazione di box o posti auto pertinenziali. I pagamenti devono avvenire tramite bonifico bancario o postale soggetto a ritenuta, dal quale risultino la causale del versamento, il codice fiscale del contribuente e il numero di partita IVA o il codice fiscale del beneficiario.
Nel modello 730/2026 le spese vanno indicate nei righi da E41 a E43 della Sezione III-A del quadro E. Per le spese sostenute nel 2025 è obbligatorio compilare anche la Sezione III-B con i dati catastali dell’immobile. Se i lavori interessano parti comuni condominiali, va indicato il codice fiscale del condominio nella colonna 3 e barrata la casella ‘Condominio’ nella Sezione III-B.
| Immobile / situazione | Aliquota | Limite spesa | Detrazione massima |
|---|---|---|---|
| Abitazione principale (proprietà o dir. reale di godimento) | 50% | 96.000 euro | 48.000 euro |
| Altri immobili residenziali (seconda casa, locato, ecc.) | 36% | 96.000 euro | 34.560 euro |
| Ripartizione | 10 rate annuali | — | — |
Esempio pratico
-
Tizio, proprietario e residente nella propria abitazione principale, sostiene nel 2025 spese di ristrutturazione per 80.000 euro (rifacimento bagni e impianto elettrico). Aliquota applicabile: 50%. Detrazione totale: 80.000 × 50% = 40.000 euro, fruibile in 10 rate da 4.000 euro ciascuna a partire dalla dichiarazione 2026. Caio, invece, ristruttura un appartamento che affitta a terzi spendendo 60.000 euro: aliquota 36%, detrazione totale 21.600 euro, rate annuali di 2.160 euro.
Documenti necessari
- Fatture delle imprese esecutrici dei lavori
- Ricevute dei bonifici bancari o postali soggetti a ritenuta (con causale, CF contribuente e P.IVA impresa)
- Concessione edilizia, DIA o SCIA oppure autocertificazione per gli interventi non soggetti a titolo abilitativo
- Dati catastali dell’immobile oggetto degli interventi (da riportare in Sezione III-B del quadro E)
- Ricevuta di trasmissione dati all’ENEA (per interventi con risparmio energetico), entro 90 giorni dalla fine lavori
- Delibera condominiale e tabella millesimale, in caso di lavori su parti comuni
Lavori di ristrutturazione sull'abitazione principale avviati in anni precedenti
Scenario. Sempronio ha sostenuto 30.000 euro nel 2023 e 10.000 euro nel 2024 per la ristrutturazione del proprio appartamento (abitazione principale). Nel 2025 intende completare i lavori sostenendo ulteriori 60.000 euro.
Come si applica. Il limite massimo di spesa agevolabile è 96.000 euro. Poiché negli anni precedenti Sempronio ha già speso 40.000 euro (30.000 + 10.000), nel 2025 potrà indicare al massimo 56.000 euro (96.000 – 40.000). L’aliquota applicabile alle spese 2025 è del 50%, trattandosi di abitazione principale. La detrazione sulle spese 2025 sarà al massimo 56.000 × 50% = 28.000 euro, in 10 rate da 2.800 euro.
In pratica
- Compilare la colonna 4 con codice ‘1’ (spese relative a un intervento iniziato in anni precedenti)
- In colonna 9 indicare 56.000 euro (non i 60.000 reali, in quanto si supererebbe il limite di 96.000)
- Barrare la colonna 7 con codice ‘3’ per applicare l’aliquota del 50% per abitazione principale
Condomino con spese per parti comuni
Scenario. Caio è condomino in un palazzo che nel 2025 esegue lavori di manutenzione straordinaria alle parti comuni (rifacimento del tetto). La quota di spesa imputata a Caio è di 15.000 euro, versati al condominio entro i termini di presentazione della dichiarazione.
Come si applica. Le spese per interventi sulle parti comuni di edifici residenziali danno diritto alla detrazione se effettivamente versate al condominio entro i termini di presentazione della dichiarazione. L’aliquota è del 36% poiché le parti comuni non sono ‘abitazione principale’ del singolo condomino ai fini di questa disposizione. Detrazione: 15.000 × 36% = 5.400 euro, in 10 rate da 540 euro.
In pratica
- Indicare in colonna 3 il codice fiscale del condominio (o del condomino che ha effettuato il bonifico se si tratta di condominio minimo senza CF)
- Barrare la casella ‘Condominio’ nella Sezione III-B; non compilare le colonne dei dati catastali (le indica l’amministratore nel quadro K)
- Conservare la delibera assembleare e la tabella millesimale di ripartizione delle spese
Quando rivolgersi a un professionista
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Fonti e approfondimenti
Domande frequenti
Qual è l'aliquota di detrazione per la ristrutturazione nel 2025?
Dal 1° gennaio 2025 l’aliquota è del 50% per i lavori sull’abitazione principale eseguiti da chi è titolare di proprietà o di un diritto reale di godimento (uso, usufrutto, ecc.). Per tutti gli altri immobili residenziali l’aliquota scende al 36%.
Qual è il limite massimo di spesa agevolabile?
Il limite è di 96.000 euro per unità immobiliare. Se i lavori proseguono in anni successivi al primo, il limite va calcolato sottraendo le spese già sostenute negli anni precedenti per lo stesso intervento.
La detrazione spetta anche all'inquilino o al comodatario?
Sì, la detrazione spetta a chi sostiene effettivamente la spesa e possiede o detiene l’immobile in base a un titolo idoneo (proprietà, altro diritto reale, locazione, comodato). L’aliquota del 50% per abitazione principale richiede però che chi la richiede sia titolare di un diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento.
Quali documenti servono per la detrazione?
Le fatture delle imprese, le ricevute dei bonifici soggetti a ritenuta (con causale, CF contribuente e P.IVA impresa), il titolo abilitativo o autocertificazione per lavori non soggetti a titolo, i dati catastali dell’immobile e, per gli interventi con risparmio energetico, la ricevuta di trasmissione all’ENEA entro 90 giorni dalla fine lavori.
In quante rate va suddivisa la detrazione?
La detrazione va sempre suddivisa in 10 rate annuali di pari importo, a partire dall’anno in cui la spesa è sostenuta. Non è possibile scegliere un numero diverso di rate per le spese ordinarie di ristrutturazione.
Il bonus vale anche per la seconda casa?
Sì, la detrazione spetta anche per immobili diversi dall’abitazione principale (seconda casa, immobile locato, ecc.), ma con l’aliquota ridotta al 36% invece del 50%.
Domande frequenti
Qual è l'aliquota di detrazione per la ristrutturazione nel 2025?
Dal 1° gennaio 2025 l'aliquota è del 50% per i lavori sull'abitazione principale eseguiti da chi è titolare di proprietà o di un diritto reale di godimento (uso, usufrutto, ecc.). Per tutti gli altri immobili residenziali l'aliquota scende al 36%.
Qual è il limite massimo di spesa agevolabile?
Il limite è di 96.000 euro per unità immobiliare. Se i lavori proseguono in anni successivi al primo, il limite va calcolato sottraendo le spese già sostenute negli anni precedenti per lo stesso intervento.
La detrazione spetta anche all'inquilino o al comodatario?
Sì, la detrazione spetta a chi sostiene effettivamente la spesa e possiede o detiene l'immobile in base a un titolo idoneo (proprietà, altro diritto reale, locazione, comodato). L'aliquota del 50% per abitazione principale richiede però che chi la richiede sia titolare di un diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento.
Quali documenti servono per la detrazione?
Le fatture delle imprese, le ricevute dei bonifici soggetti a ritenuta (con causale, CF contribuente e P.IVA impresa), il titolo abilitativo o autocertificazione per lavori non soggetti a titolo, i dati catastali dell'immobile e, per gli interventi con risparmio energetico, la ricevuta di trasmissione all'ENEA entro 90 giorni dalla fine lavori.
In quante rate va suddivisa la detrazione?
La detrazione va sempre suddivisa in 10 rate annuali di pari importo, a partire dall'anno in cui la spesa è sostenuta. Non è possibile scegliere un numero diverso di rate per le spese ordinarie di ristrutturazione.
Il bonus vale anche per la seconda casa?
Sì, la detrazione spetta anche per immobili diversi dall'abitazione principale (seconda casa, immobile locato, ecc.), ma con l'aliquota ridotta al 36% invece del 50%.
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