Acquisto immobile ristrutturato da impresa: detrazione 730/2026

In sintesi

• Chi può detrarre: chi acquista o riceve in assegnazione un’unità abitativa che fa parte di un fabbricato interamente ristrutturato dall’impresa di costruzione.
• Base di calcolo: non l’intera spesa, ma il 25% del prezzo di vendita o di assegnazione risultante nell’atto.
• Aliquota: 50% della base forfettaria (o 36% se non è abitazione principale, dal 2025), con limite complessivo di spesa di 96.000 euro.
• Rateizzazione: 10 rate annuali di pari importo.
• Condizione temporale: l’impresa deve cedere l’immobile entro 18 mesi dal termine dei lavori di ristrutturazione.
• Dove si indica: nei righi da E41 a E43 del quadro E, inserendo il codice 4 nella colonna 4 (Interventi particolari).

Come funziona la detrazione per chi compra da un'impresa che ha ristrutturato

Se hai acquistato un appartamento in un edificio che un’impresa di costruzione o ristrutturazione ha recuperato integralmente, hai diritto a una detrazione d’imposta anche senza aver speso nulla direttamente in lavori edili. Il legislatore ha previsto questa agevolazione per incentivare il recupero del patrimonio edilizio esistente, premiando anche chi sceglie di acquistare un immobile già ristrutturato.

Il meccanismo è forfettario: non si tiene conto del costo reale dei lavori, ma si prende il 25% del prezzo di acquisto indicato nell’atto notarile di compravendita. Su questa cifra si applica poi la percentuale di detrazione. In sostanza, la norma presume che un quarto del prezzo che hai pagato corrisponda al valore dei lavori di ristrutturazione incorporati nell’immobile.

C’è una condizione di tempo da rispettare: l’impresa deve aver venduto o assegnato l’immobile entro 18 mesi dalla fine dei lavori. Se l’acquisto avviene dopo questo termine, la detrazione non spetta.

Nel quadro E del 730 va indicato il codice fiscale dell’impresa che ha ristrutturato nella colonna 3, e il codice 4 nella colonna 4 (Interventi particolari). In colonna 9 non si indica il prezzo pieno dell’immobile, ma già solo il 25% di quel prezzo, che rappresenta la base su cui si calcola la detrazione.

Caso 1 – Acquisto come abitazione principale nel 2025

Scenario. Caio acquista nel febbraio 2025 un appartamento in un palazzo interamente ristrutturato da un’impresa. L’impresa ha terminato i lavori a settembre 2024 e vende l’immobile entro i 18 mesi previsti. Prezzo nell’atto: 240.000 euro.

Come si applica. Base forfettaria: 240.000 x 25% = 60.000 euro. Poiché Caio destina l’appartamento ad abitazione principale e ne è proprietario, si applica il 50%: 60.000 x 50% = 30.000 euro di detrazione totale. In 10 rate da 3.000 euro/anno.

Caso 2 – Acquisto di immobile ceduto oltre i 18 mesi

Scenario. Sempronio acquista un appartamento in un edificio ristrutturato, ma dalla fine dei lavori sono già passati due anni. L’impresa ha venduto l’immobile oltre il termine dei 18 mesi.

Come si applica. La detrazione non spetta. La condizione che l’impresa ceda l’immobile entro 18 mesi dalla fine dei lavori è essenziale. Sempronio deve verificare la data di ultimazione dei lavori nell’atto o nella documentazione tecnica dell’impresa: se il termine è scaduto, l’agevolazione non è applicabile.

Quando rivolgersi a un professionista

La compilazione corretta di questa voce può richiedere la verifica di requisiti e massimali. Per una valutazione sul tuo caso puoi trovare un professionista su Legge in Chiaro.

Fonti e approfondimenti

• Istruzioni Modello 730/2026 — Agenzia delle Entrate

Domande frequenti

Quanto si detrae comprando un immobile ristrutturato dall'impresa?

Si detrae il 50% (o il 36% se non è abitazione principale) applicato al 25% del prezzo di acquisto. In pratica si recupera il 12,5% del prezzo pagato se si tratta di abitazione principale, ripartito in 10 anni.

Perché si usa il 25% del prezzo e non la spesa reale dei lavori?

Perché non potresti conoscere quanto l’impresa ha speso per ristrutturare. Il legislatore ha scelto una percentuale forfettaria del prezzo di acquisto come stima convenzionale del valore dei lavori incorporati nell’immobile.

Entro quando l'impresa deve vendermi l'immobile perché io abbia diritto alla detrazione?

Entro 18 mesi dalla fine dei lavori di ristrutturazione. Se acquisti dopo questo termine, la detrazione non spetta.

Devo indicare qualcosa di particolare nel 730?

Sì. Nei righi da E41 a E43 del quadro E va indicato il codice 4 in colonna 4 (Interventi particolari), il codice fiscale dell’impresa in colonna 3, e in colonna 9 il 25% del prezzo di acquisto (non il prezzo pieno).

La detrazione spetta anche per acquisti in cooperativa?

Sì. La norma si applica anche all’assegnazione di unità immobiliari da parte di cooperative edilizie che hanno ristrutturato l’intero fabbricato, alle stesse condizioni previste per l’acquisto dall’impresa di costruzione.

Posso cumulare questa detrazione con quella per l'IVA agevolata (rigo E59)?

No. Se hai detratto il 50% dell’IVA pagata al costruttore tramite il rigo E59, quella quota di IVA deve essere esclusa dal prezzo su cui calcoli la base forfettaria del 25%. Non puoi applicare due agevolazioni sullo stesso importo.