Detrazione IVA 50% acquisto abitazione classe A o B nel 730/2026

In sintesi

• Chi può detrarre: chi ha acquistato dal costruttore un’abitazione di classe energetica A o B nel periodo 1° gennaio 2016 – 31 dicembre 2017, oppure nel corso del 2023.
• Importo: 50% dell’IVA effettivamente pagata all’impresa costruttrice al momento dell’acquisto.
• Rateizzazione: la detrazione si divide in 10 quote annuali di pari importo.
• Pertinenza inclusa: la detrazione spetta anche per l’IVA sulla pertinenza (es. box auto), se acquistata contestualmente e con vincolo pertinenziale nell’atto.
• Attenzione al cumulo: se hai usato questa agevolazione sull’IVA, quella quota non può essere conteggiata di nuovo come base per la detrazione su ristrutturazione o acquisto box.
• Dove si indica: rigo E59 del quadro E del 730, sezione III-C.

Come funziona la detrazione del 50% sull'IVA pagata al costruttore

Quando si compra un appartamento nuovo da un’impresa costruttrice, si paga l’IVA sul prezzo. Se quell’abitazione è in classe energetica A o B, la legge ti riconosce un beneficio fiscale: puoi detrarre la metà dell’IVA pagata, recuperandola in dieci anni come riduzione dell’IRPEF.

Questa agevolazione si rivolge a chi ha acquistato nel periodo compreso tra il 1° gennaio 2016 e il 31 dicembre 2017, oppure nel corso del 2023. Si tratta di finestre temporali chiuse: se hai comprato in anni diversi, ad esempio nel 2019 o nel 2022, questa detrazione specifica non spetta.

L’acquisto deve avvenire dall’impresa costruttrice, che è il soggetto che ha applicato l’IVA. Non si applica alle compravendite tra privati, che non comportano IVA ma imposta di registro. Il documento che attesta l’IVA pagata è solitamente la fattura emessa dall’impresa o le quietanze allegate all’atto notarile.

Se insieme all’abitazione acquisti anche la pertinenza, ad esempio un box auto o una cantina, e nell’atto di acquisto risulta chiaramente il vincolo pertinenziale, la detrazione del 50% dell’IVA si estende anche alla pertinenza. L’importante è che i due acquisti siano contestuali e che l’atto evidenzi il legame tra abitazione e pertinenza.

Caso 1 – Acquisto nel 2023 con aliquota IVA al 4%

Scenario. Caio ha acquistato nel 2023 la sua prima casa in classe B dal costruttore a 200.000 euro + IVA. Essendo prima casa, ha pagato l’IVA al 4%, pari a 8.000 euro.

Come si applica. La detrazione spetta perché l’acquisto è avvenuto nel 2023, l’immobile è in classe B ed è ceduto dall’impresa costruttrice. Detrazione: 8.000 x 50% = 4.000 euro totali, in 10 rate annuali da 400 euro. Nel 730/2026, che riguarda il 2025, Caio indica la rata numero 3 nel rigo E59.

Caso 2 – Acquisto nel 2023 con box auto contestuale

Scenario. Sempronio ha acquistato nel 2023 un appartamento in classe A con box auto pertinenziale dallo stesso costruttore, in un unico atto notarile. L’atto indica esplicitamente il vincolo pertinenziale. L’IVA totale pagata (appartamento + box) è stata di 15.000 euro.

Come si applica. Poiché il box è stato acquistato contestualmente all’abitazione e l’atto evidenzia il vincolo pertinenziale, la detrazione del 50% dell’IVA si estende anche al box. Detrazione totale: 15.000 x 50% = 7.500 euro, in 10 rate annuali da 750 euro. Attenzione: Sempronio non potrà usare quella stessa quota di IVA come base per detrarre anche le spese di realizzazione del box.

Quando rivolgersi a un professionista

La compilazione corretta di questa voce può richiedere la verifica di requisiti e massimali. Per una valutazione sul tuo caso puoi trovare un professionista su Legge in Chiaro.

Fonti e approfondimenti

• Istruzioni Modello 730/2026 — Agenzia delle Entrate

Domande frequenti

Posso detrarre il 50% dell'IVA se ho comprato casa dal costruttore nel 2021?

No. La norma riguarda specificamente gli acquisti effettuati dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2017 oppure nel corso del 2023. Se hai acquistato in anni diversi, questa detrazione specifica non spetta.

Vale solo per la prima casa o anche per altre abitazioni?

La norma non limita l’agevolazione alla sola prima casa. Basta che l’abitazione sia di classe energetica A o B e che sia ceduta dall’impresa costruttrice. Tuttavia, l’aliquota IVA applicata all’atto varia (4% prima casa, 10% altri casi), e questo influisce sull’importo dell’IVA su cui calcolare il 50%.

Come si calcola la detrazione se ho pagato l'IVA in più rate al costruttore?

Si somma l’IVA complessivamente pagata all’impresa nell’anno di acquisto e si porta il 50% di quella somma totale. L’importo da indicare nel rigo E59 è l’IVA totale pagata, non la singola rata.

Quante rate annuali ho per recuperare la detrazione?

Dieci. La detrazione totale viene divisa in 10 quote annuali uguali, che riducono l’IRPEF dovuta ogni anno per dieci anni.

Posso cumulare questa detrazione con quella per le spese di ristrutturazione o per il box pertinenziale?

No, sulla stessa quota di IVA non puoi applicare due agevolazioni. Se hai usato la detrazione del 50% dell’IVA per il box (rigo E59), quella cifra non può essere ricompresa anche nella base di calcolo della detrazione per le spese di realizzazione del box. Le istruzioni AdE lo escludono esplicitamente.

Devo conservare qualche documento specifico?

Sì: l’atto di compravendita con l’indicazione dell’IVA pagata, la fattura del costruttore, l’attestato di prestazione energetica (APE) che certifica la classe A o B, e la documentazione del pagamento.