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In sintesi
- Mutuo per l’abitazione principale: interessi detraibili al 19% su un massimo di 4.000 euro annui (rigo E7).
- Mutuo per altri immobili: detraibili al 19% solo se il contratto e’ stato stipulato prima del 1993, su un massimo di 2.065,83 euro per intestatario (codice 8, righi E8-E10).
- Il limite e’ complessivo: se hai piu’ mutui per la casa principale, i 4.000 euro si riferiscono al totale degli interessi di tutti i contratti combinati.
- Cointestazione: ogni cointestatario ha diritto alla propria quota, con il limite totale che si divide tra i cointestatari (es. 2.000 euro ciascuno per i coniugi).
- Mutui post-1992 per immobili non principali: non danno diritto ad alcuna detrazione, salvo casi specifici (mutui 1997 per recupero edilizio, mutui per costruzione abitazione principale).
- Il 19% si calcola sulla quota detraibile: la detrazione effettiva e’ il 19% dell’importo che rientra nel limite.
La regola fondamentale: abitazione principale vs altri immobili
Se hai acceso piu’ mutui nello stesso anno — per esempio uno sulla casa dove abiti e un altro su un appartamento che hai comprato come investimento — le regole fiscali trattano i due casi in modo molto diverso. Non tutti gli interessi che paghi ti danno diritto alla detrazione del 19%.
Per il mutuo ipotecario sull’abitazione principale, cioe’ quella dove tu o i tuoi familiari abitate stabilmente, la detrazione spetta su un importo massimo di 4.000 euro di interessi passivi all’anno (comprensivo di oneri accessori e quote di rivalutazione). Se il mutuo e’ cointestato con qualcuno che non e’ fiscalmente a tuo carico, ciascuno detrae la propria quota: ad esempio, coniugi con quote uguali indicano al massimo 2.000 euro ciascuno.
Per i mutui sugli altri immobili, la situazione e’ piu’ restrittiva: la detrazione spetta solo per mutui ipotecari stipulati prima del 1993, e il limite scende a 2.065,83 euro per intestatario. I mutui stipulati dal 1993 in poi per acquistare una seconda casa, un immobile in affitto o qualsiasi immobile che non sia l’abitazione principale non danno diritto alla detrazione.
| Tipo di mutuo | Limite massimo | Rigo 730 | Nota |
|---|---|---|---|
| Mutuo ipotecario abitazione principale (stipulato fino al 31/12/2021) | 4.000 euro totali | E7, cod. 7 | Per immobile dove si dimora abitualmente |
| Mutuo ipotecario abitazione principale (stipulato 01/01/2022 – 31/12/2024) | 4.000 euro totali | E7, cod. 48 | Stesso limite, data stipula diversa |
| Mutuo ipotecario abitazione principale (stipulato dal 01/01/2025) | 4.000 euro totali | E7, cod. 57 | Incluso nel riordino detrazioni >75.000 euro |
| Mutuo ipotecario altri immobili (stipulato prima del 1993) | 2.065,83 euro per intestatario | E8-E10, cod. 8 | Solo per mutui pre-1993 |
| Mutuo ipotecario altri immobili (stipulato dal 1993) | Nessuna detrazione | – | Non detraibile salvo eccezioni specifiche |
Esempio pratico
-
Tizio e sua moglie Caia hanno un mutuo cointestato al 50% sull’appartamento dove vivono (stipulato nel 2019): nel 2025 pagano 5.200 euro di interessi. Il limite complessivo e’ 4.000 euro, quindi ciascuno puo’ indicare al massimo 2.000 euro nel rigo E7. Tizio ha anche un mutuo stipulato nel 1991 su un appartamento che affitta: nel 2025 paga 1.800 euro di interessi. Questi vanno nei righi E8-E10 con codice 8 (mutuo pre-1993, immobile non principale): sono detraibili perche’ inferiori al limite di 2.065,83 euro. In totale, Tizio detrae il 19% su 2.000 + 1.800 = 3.800 euro.
Documenti necessari
- Contratto di mutuo con data di stipula (fondamentale per stabilire il codice corretto)
- Certificazione della banca con l’importo degli interessi passivi pagati nel 2025
- Eventuale Certificazione Unica del datore di lavoro (punti da 341 a 352) se gli interessi sono gia’ stati conteggiati
- Atto di acquisto dell’immobile (per verificare che il mutuo copra il costo di acquisto)
- In caso di cointestazione, accordo sulla ripartizione della quota tra i cointestatari
Due mutui: abitazione principale e immobile acquistato pre-1993
Scenario. Caio ha un mutuo sull’appartamento dove abita (stipulato nel 2015): paga 3.500 euro di interessi nel 2025. Ha anche un vecchio mutuo ipotecario stipulato nel 1992 su una piccola casa al mare: paga 1.200 euro di interessi.
Come si applica. Il mutuo sull’abitazione principale va nel rigo E7 con codice 7 (stipulato fino al 31/12/2021): 3.500 euro, entro il limite di 4.000 euro, interamente detraibili. Il mutuo del 1992 per la seconda casa va nei righi E8-E10 con codice 8: 1.200 euro, inferiore al limite di 2.065,83 euro, interamente detraibili. Caio otterra’ la detrazione del 19% su entrambi gli importi.
In pratica
- Rigo E7, codice 7: inserisci 3.500 euro (interessi mutuo abitazione principale).
- Rigo E8-E10, codice 8: inserisci 1.200 euro (interessi mutuo pre-1993 altro immobile).
- Conserva le certificazioni della banca per entrambi i mutui.
Mutuo post-1992 su immobile non principale: nessuna detrazione
Scenario. Sempronio nel 2025 paga 2.800 euro di interessi su un mutuo stipulato nel 2010 per acquistare un appartamento che affitta. Paga anche 2.200 euro di interessi sul mutuo per la sua abitazione principale (stipulato nel 2020).
Come si applica. I 2.800 euro di interessi sul mutuo per l’immobile locato (stipulato nel 2010, quindi dopo il 1992) non danno diritto ad alcuna detrazione: vanno esclusi. Solo i 2.200 euro del mutuo per l’abitazione principale possono essere indicati nel rigo E7 con codice 48, entro il limite di 4.000 euro.
In pratica
- Rigo E7, codice 48: inserisci 2.200 euro (mutuo abitazione principale, stipulato 2020).
- I 2.800 euro del mutuo post-1992 sull’immobile locato non si indicano: non sono detraibili.
- Verifica sempre la data di stipula prima di compilare.
Quando rivolgersi a un professionista
La compilazione corretta di questa voce può richiedere la verifica di requisiti e massimali. Per una valutazione sul tuo caso puoi trovare un professionista su Legge in Chiaro.
Fonti e approfondimenti
Domande frequenti
Ho piu' mutui sull'abitazione principale: il limite di 4.000 euro vale per ciascuno o in totale?
Il limite di 4.000 euro si riferisce all’ammontare complessivo degli interessi di tutti i contratti di mutuo per l’abitazione principale messi insieme. Non e’ un limite per singolo contratto.
Quando spetta la detrazione per interessi su immobili diversi dall'abitazione principale?
Solo per mutui ipotecari stipulati prima del 1993, con un limite di 2.065,83 euro per intestatario. I mutui per altri immobili stipulati dal 1993 in poi non danno diritto alla detrazione.
Mio marito e io siamo cointestatari del mutuo: come dividiamo la detrazione?
Ciascuno detrae la propria quota di interessi. Se siete cointestatari al 50% su un mutuo con 4.000 euro di interessi totali, ciascuno di voi indica 2.000 euro nel rigo E7. Il limite complessivo di 4.000 euro si applica alla somma delle vostre quote.
Ho rinegoziato il mutuo con una banca diversa: perdo la detrazione?
No. In caso di rinegoziazione o surroga, la detrazione continua a spettare. La data di stipula che conta e’ quella del contratto originario (o del contratto di surrogazione/rinegoziazione, per stabilire il codice da usare). L’importo massimo detraibile non puo’ pero’ superare quello calcolato sul capitale residuo del vecchio mutuo.
Il mutuo per costruire o ristrutturare la mia abitazione principale segue le stesse regole?
No, segue regole diverse: va indicato con un codice specifico (10, 46 o 55 a seconda della data di stipula) nei righi E8-E10, con un limite massimo di 2.582,28 euro.
Gli interessi pagati per un mutuo agrario sono detraibili?
Si, ma il limite e’ diverso: la detrazione viene calcolata su un importo non superiore ai redditi dei terreni dichiarati, indipendentemente dalla data di stipula del mutuo.
Domande frequenti
Ho piu' mutui sull'abitazione principale: il limite di 4.000 euro vale per ciascuno o in totale?
Il limite di 4.000 euro si riferisce all'ammontare complessivo degli interessi di tutti i contratti di mutuo per l'abitazione principale messi insieme. Non e' un limite per singolo contratto.
Quando spetta la detrazione per interessi su immobili diversi dall'abitazione principale?
Solo per mutui ipotecari stipulati prima del 1993, con un limite di 2.065,83 euro per intestatario. I mutui per altri immobili stipulati dal 1993 in poi non danno diritto alla detrazione.
Mio marito e io siamo cointestatari del mutuo: come dividiamo la detrazione?
Ciascuno detrae la propria quota di interessi. Se siete cointestatari al 50% su un mutuo con 4.000 euro di interessi totali, ciascuno di voi indica 2.000 euro nel rigo E7. Il limite complessivo di 4.000 euro si applica alla somma delle vostre quote.
Ho rinegoziato il mutuo con una banca diversa: perdo la detrazione?
No. In caso di rinegoziazione o surroga, la detrazione continua a spettare. La data di stipula che conta e' quella del contratto originario (o del contratto di surrogazione/rinegoziazione, per stabilire il codice da usare). L'importo massimo detraibile non puo' pero' superare quello calcolato sul capitale residuo del vecchio mutuo.
Il mutuo per costruire o ristrutturare la mia abitazione principale segue le stesse regole?
No, segue regole diverse: va indicato con un codice specifico (10, 46 o 55 a seconda della data di stipula) nei righi E8-E10, con un limite massimo di 2.582,28 euro.
Gli interessi pagati per un mutuo agrario sono detraibili?
Si, ma il limite e' diverso: la detrazione viene calcolata su un importo non superiore ai redditi dei terreni dichiarati, indipendentemente dalla data di stipula del mutuo.
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