Testo dell'articoloVigente
In sintesi
- A chi spetta: a chi acquista unità abitative in edifici completamente demoliti e ricostruiti in zone sismiche 1, 2 e 3.
- Aliquote 2021-2024: 75% se la ricostruzione porta a una classe di rischio inferiore; 85% se si scende di due classi.
- Aliquote dal 2025: 50% per i titolari di proprietà o diritto reale sull’abitazione principale; 36% negli altri casi.
- Base di calcolo: il prezzo dell’unità immobiliare indicato nell’atto pubblico di compravendita.
- Rateizzazione: la detrazione si divide in 10 rate annuali di pari importo.
- Dove si indica: nei righi da E41 a E43 del quadro E del 730, con il codice 10 (passaggio a una classe) o 11 (passaggio a due classi) in colonna 2.
Cos'è il sismabonus acquisti e quando spetta
Il sismabonus acquisti è una detrazione pensata per chi compra un appartamento in un edificio che l’impresa costruttrice ha demolito e poi riedificato con criteri antisismici più elevati. Non si tratta di lavori su un edificio esistente, ma di una vera e propria ricostruzione da zero, con il risultato che il rischio sismico dell’edificio diminuisce di una o due classi rispetto a prima.
Per poter accedere a questa agevolazione, l’immobile deve trovarsi in una delle zone classificate a rischio sismico 1, 2 o 3 secondo l’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3519 del 28 aprile 2006. Non sono incluse le zone a rischio sismico 4, quelle considerate a bassa pericolosità.
L’entità della detrazione dipende da quante classi di rischio sismico ha guadagnato l’edificio grazie alla ricostruzione. Se l’edificio è passato a una classe di rischio inferiore, l’aliquota è del 75% per le spese sostenute dal 2021 al 2024. Se il miglioramento è stato ancora più marcato, ovvero il passaggio è avvenuto a due classi di rischio inferiore, l’aliquota sale all’85%. Dal 2025, la struttura cambia: si scende al 50% per chi acquista come abitazione principale, al 36% per tutti gli altri.
La base di calcolo non è il valore catastale né il valore di mercato stimato: è il prezzo di acquisto effettivo scritto nell’atto pubblico di compravendita. Su quella cifra si applica la percentuale di detrazione.
| Anno spesa / Condizione | Passaggio 1 classe di rischio | Passaggio 2 classi di rischio |
|---|---|---|
| 2021-2024 | 75% | 85% |
| Dal 2025 – abitazione principale (proprietario o titolare diritto reale) | 50% | 50% |
| Dal 2025 – altri casi | 36% | 36% |
| Rateizzazione | 10 rate annuali | 10 rate annuali |
Esempio pratico
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Tizio acquista nel 2024 un appartamento in un edificio situato in zona sismica 2, demolito e ricostruito dall’impresa con passaggio a una classe di rischio sismico inferiore. Il prezzo nell’atto notarile è 200.000 euro. Aliquota applicabile: 75%. Detrazione totale: 150.000 euro, divisa in 10 rate annuali da 15.000 euro. Tizio porta nel 730/2025 (spese 2024) la seconda rata, pari a 15.000 euro di detrazione IRPEF.
Documenti necessari
- Atto pubblico di compravendita dell’immobile, con il prezzo indicato
- Documentazione che attesta la classificazione sismica dell’edificio prima e dopo la ricostruzione (asseverazione del tecnico)
- Certificazione che attesta il passaggio a una o due classi di rischio sismico inferiore
- Codice fiscale dell’impresa che ha eseguito la ricostruzione (da indicare in colonna 3 del rigo)
- Dati catastali dell’immobile acquistato
Caso 1 – Acquisto con passaggio a una classe di rischio (spese 2024)
Scenario. Caio acquista nel 2024 un appartamento in zona sismica 1. L’edificio era stato classificato in classe di rischio C prima della demolizione, e dopo la ricostruzione è stato classificato in classe B: un salto di una classe sola.
Come si applica. Spesa 2024, passaggio a una classe inferiore: aliquota 75%. Se il prezzo nell’atto è 160.000 euro, la detrazione totale è 120.000 euro, da fruire in 10 rate annuali da 12.000 euro. Nel 730/2025 Caio porta la prima rata da 12.000 euro.
In pratica
- Codice da indicare in colonna 2 del rigo E41: 10
- In colonna 9 va indicato il prezzo dell’atto notarile
- In colonna 3 va indicato il codice fiscale dell’impresa costruttrice
Caso 2 – Acquisto nel 2025 con passaggio a due classi (abitazione principale)
Scenario. Sempronio acquista nel 2025 un appartamento in zona sismica 2, destinandolo ad abitazione principale. L’edificio è stato ricostruito con un miglioramento di due classi di rischio sismico. Prezzo in atto: 180.000 euro.
Come si applica. Dal 2025 le aliquote alte (75% e 85%) non si applicano più. Poiché l’appartamento è adibito ad abitazione principale e Sempronio è proprietario, si applica l’aliquota del 50%. Detrazione totale: 90.000 euro in 10 rate da 9.000 euro/anno.
In pratica
- Codice da indicare in colonna 2: 11 (passaggio a due classi)
- Compilare la casella di colonna 7 con il codice 3 per il 50% abitazione principale
- Senza la casella colonna 7 compilata, verrebbe applicato il 36%
Quando rivolgersi a un professionista
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Fonti e approfondimenti
Domande frequenti
Quali zone sismiche danno diritto al sismabonus acquisti?
Le zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 secondo l’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3519 del 28 aprile 2006. La zona sismica 4 (bassa pericolosità) non rientra in questa agevolazione.
Quanto si detrae con il sismabonus acquisti nel 2025?
Dal 2025 si detrae il 50% del prezzo di acquisto se l’immobile è adibito ad abitazione principale da parte del proprietario o titolare di diritto reale. Negli altri casi l’aliquota è del 36%. Le aliquote del 75% e 85% erano valide per le spese sostenute dal 2021 al 2024.
La detrazione si calcola sul prezzo pagato o sul valore catastale?
Sul prezzo di acquisto risultante dall’atto pubblico di compravendita. Non rileva il valore catastale né stime di mercato.
Quante rate ho per recuperare la detrazione?
La detrazione è ripartita in 10 rate annuali di pari importo.
Il sismabonus acquisti vale anche se compro da un privato?
No. La norma riguarda l’acquisto di unità immobiliari facenti parte di edifici ricostruiti dall’impresa costruttrice. L’agevolazione è legata all’intervento di demolizione e ricostruzione effettuato dall’impresa, non a compravendite tra privati.
Devo indicare qualcosa di speciale nel 730?
Sì. Nei righi da E41 a E43 del quadro E, in colonna 2 va inserito il codice 10 (passaggio a una classe di rischio) o 11 (passaggio a due classi). In colonna 3 va il codice fiscale dell’impresa costruttrice. Per le spese dal 2025, se si ha diritto al 50% per abitazione principale, va compilata anche la colonna 7 con il codice 3.
Domande frequenti
Quali zone sismiche danno diritto al sismabonus acquisti?
Le zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 secondo l'ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3519 del 28 aprile 2006. La zona sismica 4 (bassa pericolosità) non rientra in questa agevolazione.
Quanto si detrae con il sismabonus acquisti nel 2025?
Dal 2025 si detrae il 50% del prezzo di acquisto se l'immobile è adibito ad abitazione principale da parte del proprietario o titolare di diritto reale. Negli altri casi l'aliquota è del 36%. Le aliquote del 75% e 85% erano valide per le spese sostenute dal 2021 al 2024.
La detrazione si calcola sul prezzo pagato o sul valore catastale?
Sul prezzo di acquisto risultante dall'atto pubblico di compravendita. Non rileva il valore catastale né stime di mercato.
Quante rate ho per recuperare la detrazione?
La detrazione è ripartita in 10 rate annuali di pari importo.
Il sismabonus acquisti vale anche se compro da un privato?
No. La norma riguarda l'acquisto di unità immobiliari facenti parte di edifici ricostruiti dall'impresa costruttrice. L'agevolazione è legata all'intervento di demolizione e ricostruzione effettuato dall'impresa, non a compravendite tra privati.
Devo indicare qualcosa di speciale nel 730?
Sì. Nei righi da E41 a E43 del quadro E, in colonna 2 va inserito il codice 10 (passaggio a una classe di rischio) o 11 (passaggio a due classi). In colonna 3 va il codice fiscale dell'impresa costruttrice. Per le spese dal 2025, se si ha diritto al 50% per abitazione principale, va compilata anche la colonna 7 con il codice 3.
Vedi anche