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In sintesi
- Reddito fondiario IRPEF: il canone da locazione di immobili commerciali entra nel reddito complessivo e viene tassato con le aliquote IRPEF ordinarie.
- Riduzione forfettaria del 5%: in tassazione ordinaria si dichiara il 95% del canone annuo (codice canone ‘1’ nel quadro B), non il 100%.
- Niente cedolare secca (di norma): la cedolare secca si applica agli immobili abitativi e, dal 2019, agli immobili C/1 fino a 600 m² con pertinenze locate congiuntamente.
- Immobili C/1 fino a 600 m²: per i negozi di categoria catastale C/1 con superfice fino a 600 m² (escluse le pertinenze) la cedolare secca è disponibile all’aliquota del 21%.
- IMU non sostituisce IRPEF sui locati: per i fabbricati concessi in locazione sono dovute sia IRPEF che IMU; l’IMU sostituisce l’IRPEF solo sui fabbricati non locati.
- Quadro B del 730: ogni immobile commerciale locato va indicato in un rigo da B1 a B5, con rendita catastale, giorni di possesso, quota e canone.
Come funziona la tassazione del canone commerciale
Se possiedi un negozio, un ufficio o un capannone e lo hai affittato nel 2025, il canone che hai incassato è un reddito fondiario: va dichiarato nel quadro B del modello 730 e concorre al tuo reddito complessivo, sul quale si applicano le aliquote IRPEF progressive.
La buona notizia è che non paghi sul 100% del canone. In regime di tassazione ordinaria devi indicare il 95% del canone annuo risultante dal contratto: il restante 5% è una riduzione forfettaria che la legge riconosce a titolo di spese. Chi presta assistenza fiscale (CAF o commercialista) calcola l’imposta su questa base ridotta.
La cedolare secca, il regime piatto che molti conoscono per gli affitti abitativi, di norma non si applica agli immobili commerciali. Fa eccezione la categoria catastale C/1 (negozi e botteghe) con superfice fino a 600 m², per la quale dal 2019 è possibile optare per la cedolare secca al 21%. Se il tuo locale ha le pertinenze locate insieme all’immobile principale, anche queste rientrano nell’agevolazione.
| Tipologia immobile | Regime | Base imponibile / aliquota |
|---|---|---|
| Uffici, capannoni, altri usi diversi da C/1 | IRPEF ordinaria | 95% del canone annuo |
| Negozi C/1 fino a 600 m² (pertinenze locate insieme) | Cedolare secca (opzione) | 21% sul 100% del canone |
| Negozi C/1 fino a 600 m² – tassazione ordinaria | IRPEF ordinaria | 95% del canone annuo |
| Fabbricati non locati (a disposizione) | IMU sostituisce IRPEF | Solo rendita catastale nel quadro B, IRPEF non dovuta |
Esempio pratico
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Tizio è proprietario di un ufficio (categoria A/10) affittato a 18.000 euro annui. In tassazione ordinaria dichiara il 95% del canone: 18.000 × 95% = 17.100 euro come reddito fondiario. Questo importo si somma agli altri suoi redditi e viene tassato con le aliquote IRPEF. Se invece Tizio possedesse un negozio C/1 di 400 m² e optasse per la cedolare secca, la base imponibile sarebbe il 100% del canone (18.000 euro) e l’imposta sarebbe 18.000 × 21% = 3.780 euro, sostitutiva di IRPEF e addizionali.
Documenti necessari
- Contratto di locazione registrato (per gli estremi da indicare nel quadro B)
- Visura catastale dell’immobile (rendita, categoria, superfice)
- Ricevute o bonifici dei canoni incassati nel 2025
- Certificazione Unica 2026 se l’immobile è gestito tramite intermediario con ritenuta
- Documentazione del canone rivalutato ISTAT (se applicabile)
Ufficio affittato a terzi: tassazione ordinaria
Scenario. Caio possiede un ufficio (categoria A/10) che ha affittato a una societa’ per 14.400 euro annui. Non ha mai optato per la cedolare secca, che su questo tipo di immobile non sarebbe comunque disponibile.
Come si applica. Caio dichiara nel quadro B l’immobile con codice utilizzo ‘3’ (locazione libero mercato) e indica nella colonna ‘Codice canone’ il codice ‘1’. Nella colonna ‘Canone di locazione’ riporta il 95% di 14.400 euro, cioe’ 13.680 euro. Questo importo entra nel suo reddito complessivo e viene tassato con aliquote IRPEF. L’IMU sull’immobile locato e’ dovuta separatamente, senza sostituire l’IRPEF.
In pratica
- Codice utilizzo ‘3’ nel quadro B per locazione a canone libero.
- Codice canone ‘1’: si inserisce il 95% del canone contrattuale.
- IRPEF e IMU sono entrambe dovute sull’immobile locato.
Negozio C/1 con opzione cedolare secca
Scenario. Sempronia e’ proprietaria di un negozio (categoria C/1) di 350 m² che ha affittato a 24.000 euro annui. Ha stipulato il contratto nel 2022 e lo ha prorogato, mantenendo l’opzione per la cedolare secca.
Come si applica. Sempronia puo’ applicare la cedolare secca al 21% perche’ l’immobile e’ C/1 con superfice inferiore a 600 m². Indica nel quadro B il codice cedolare secca ‘1’ e riporta il 100% del canone (24.000 euro) nella colonna canone. L’imposta sostitutiva sara’ 24.000 × 21% = 5.040 euro, che sostituisce IRPEF, addizionali regionali e comunali, imposta di registro e bollo sul contratto. Non deve rinnovare l’opzione finche’ il contratto e’ in corso.
In pratica
- C/1 fino a 600 m²: cedolare secca al 21% disponibile.
- Base imponibile cedolare secca: 100% del canone (nessuna riduzione del 5%).
- L’opzione si esercita in sede di registrazione del contratto, non solo in dichiarazione.
Quando rivolgersi a un professionista
La compilazione corretta di questa voce può richiedere la verifica di requisiti e massimali. Per una valutazione sul tuo caso puoi trovare un professionista su Legge in Chiaro.
Fonti e approfondimenti
Domande frequenti
Posso applicare la cedolare secca al mio capannone?
No. La cedolare secca sugli immobili commerciali e’ limitata agli immobili di categoria catastale C/1 (negozi e botteghe) con superfice fino a 600 m². Capannoni, uffici e altri immobili strumentali restano in tassazione IRPEF ordinaria.
Quanto devo dichiarare del canone commerciale in tassazione ordinaria?
Il 95% del canone annuo risultante dal contratto. Il restante 5% e’ una riduzione forfettaria automatica. Indica il codice canone ‘1’ nel quadro B e riporta gia’ il 95% nella colonna apposita.
L'IMU sull'immobile commerciale locato mi esime dall'IRPEF?
No. Per i fabbricati concessi in locazione sono dovute sia l’IRPEF sia l’IMU. L’IMU sostituisce l’IRPEF solo sui fabbricati non locati.
Se ho affittato il negozio solo per una parte dell'anno, come dichiaro?
Il canone va indicato in proporzione ai giorni di locazione (colonna ‘Periodo di possesso’ del quadro B). Se il contratto copre, ad esempio, 6 mesi, riporti il 95% del canone semestrale.
Il negozio C/1 ha piu' di 600 m²: posso comunque optare per la cedolare secca?
No. Il limite di 600 m² e’ tassativo: sopra questa soglia la cedolare secca non e’ applicabile e il canone rientra in IRPEF ordinaria al 95%.
Dove trovo la categoria catastale del mio immobile?
Nella visura catastale, ottenibile gratuitamente tramite il sito dell’Agenzia delle Entrate o presso uno sportello catastale. La categoria e’ indicata subito dopo i dati topografici dell’immobile.
Domande frequenti