Indice
La guida
In sintesi
- Reddito fondiario IRPEF: il canone da locazione di immobili commerciali entra nel reddito complessivo e viene tassato con le aliquote IRPEF ordinarie.
- Riduzione forfettaria del 5%: in tassazione ordinaria si dichiara il 95% del canone annuo (codice canone ‘1’ nel quadro B), non il 100%; se la rendita catastale è più alta, il reddito è la rendita (art. 37, c. 4-bis, TUIR).
- Niente cedolare secca (di norma): la cedolare secca si applica agli immobili abitativi e, per i soli contratti stipulati nel 2019, agli immobili C/1 fino a 600 m² con pertinenze locate congiuntamente.
- Immobili C/1 fino a 600 m²: per i negozi di categoria catastale C/1 con superficie fino a 600 m² (escluse le pertinenze) la cedolare secca al 21% è disponibile solo se il contratto è stato stipulato nel 2019; non è un’opzione per i contratti firmati dopo.
- IMU non sostituisce IRPEF sui locati: per i fabbricati concessi in locazione sono dovute sia IRPEF che IMU; l’IMU sostituisce l’IRPEF solo sui fabbricati non locati.
- Quadro B del 730: ogni immobile commerciale locato va indicato in un rigo da B1 a B5, con rendita catastale, giorni di possesso, quota e canone.
Come funziona la tassazione del canone commerciale
Se possiedi un negozio, un ufficio o un capannone e lo hai affittato nel 2025, il canone che hai incassato è un reddito fondiario: va dichiarato nel quadro B del modello 730 e concorre al tuo reddito complessivo, sul quale si applicano le aliquote IRPEF progressive.
La buona notizia è che non paghi sul 100% del canone. In regime di tassazione ordinaria devi indicare il 95% del canone annuo risultante dal contratto: il restante 5% è una riduzione forfettaria che la legge riconosce a titolo di spese. Chi presta assistenza fiscale (CAF o professionista abilitato) calcola l’imposta su questa base ridotta. C’è un correttivo: se il reddito medio ordinario dell’immobile, cioè la rendita catastale, è più alto del canone ridotto del 5%, si tassa la rendita (art. 37, comma 4-bis, TUIR).
La cedolare secca, il regime piatto che molti conoscono per gli affitti abitativi, di norma non si applica agli immobili commerciali. Fa eccezione la categoria catastale C/1 (negozi e botteghe) con superficie fino a 600 m², ma solo per i contratti stipulati nel 2019: per quelli la cedolare secca al 21% si è potuta scegliere, anche per le pertinenze locate insieme, e l’opzione può essere esercitata anche negli anni successivi (istruzioni del 730/2026). Per un contratto firmato nel 2020 o dopo la cedolare sul negozio non c’è.
| Tipologia immobile | Regime | Base imponibile / aliquota |
|---|---|---|
| Uffici, capannoni, altri usi diversi da C/1 | IRPEF ordinaria | 95% del canone annuo (o la rendita, se più alta) |
| Negozi C/1 fino a 600 m² con contratto stipulato nel 2019 (pertinenze locate insieme) | Cedolare secca (opzione) | 21% sul 100% del canone |
| Negozi C/1, qualsiasi superficie, contratti stipulati dal 2020 o senza opzione | IRPEF ordinaria | 95% del canone annuo (o la rendita, se più alta) |
| Fabbricati non locati (a disposizione) | IMU sostituisce IRPEF | Solo rendita catastale nel quadro B, IRPEF non dovuta |
Esempio pratico
-
Tizio è proprietario di un ufficio (categoria A/10) affittato a 18.000 euro annui. In tassazione ordinaria dichiara il 95% del canone: 18.000 × 95% = 17.100 euro come reddito fondiario. Questo importo si somma agli altri suoi redditi e viene tassato con le aliquote IRPEF. Se invece Tizio possedesse un negozio C/1 di 400 m² locato con un contratto stipulato nel 2019 e optasse per la cedolare secca, la base imponibile sarebbe il 100% del canone (18.000 euro) e l’imposta sarebbe 18.000 × 21% = 3.780 euro, sostitutiva di IRPEF e addizionali.
Documenti necessari
- Contratto di locazione registrato (per gli estremi da indicare nel quadro B)
- Visura catastale dell’immobile (rendita, categoria, superfice)
- Ricevute o bonifici dei canoni incassati nel 2025
- Certificazione Unica 2026 se l’immobile è gestito tramite intermediario con ritenuta
- Documentazione del canone rivalutato ISTAT (se applicabile)
Ufficio affittato a terzi: tassazione ordinaria
Scenario. Caio possiede un ufficio (categoria A/10) che ha affittato a una società per 14.400 euro annui. Non ha mai optato per la cedolare secca, che su questo tipo di immobile non sarebbe comunque disponibile.
Come si applica. Caio dichiara nel quadro B l’immobile con codice utilizzo ‘3’ (locazione libero mercato) e indica nella colonna ‘Codice canone’ il codice ‘1’. Nella colonna ‘Canone di locazione’ riporta il 95% di 14.400 euro, cioe’ 13.680 euro. Questo importo entra nel suo reddito complessivo e viene tassato con aliquote IRPEF. L’IMU sull’immobile locato e’ dovuta separatamente, senza sostituire l’IRPEF.
In pratica
- Codice utilizzo ‘3’ nel quadro B per locazione a canone libero.
- Codice canone ‘1’: si inserisce il 95% del canone contrattuale.
- IRPEF e IMU sono entrambe dovute sull’immobile locato.
Negozio C/1 con opzione cedolare secca
Scenario. Sempronia è proprietaria di un negozio (categoria C/1) di 350 m² che ha affittato a 24.000 euro annui. Ha stipulato il contratto nel 2019 e lo ha prorogato, mantenendo l’opzione per la cedolare secca.
Come si applica. Sempronia può applicare la cedolare secca al 21% perché l’immobile è C/1 con superficie inferiore a 600 m² e il contratto è stato stipulato nel 2019. Indica nel quadro B il codice ‘1’ nella colonna «Cedolare secca» (colonna 11), il codice canone ‘3’ (100%) e riporta il 100% del canone (24.000 euro) nella colonna canone. L’imposta sostitutiva sara’ 24.000 × 21% = 5.040 euro, che sostituisce IRPEF, addizionali regionali e comunali, imposta di registro e bollo sul contratto.
In pratica
- C/1 fino a 600 m²: cedolare secca al 21% solo se il contratto è del 2019.
- Base imponibile cedolare secca: 100% del canone (nessuna riduzione del 5%).
- L’opzione si esercita in sede di registrazione del contratto, non solo in dichiarazione.
Canone o rendita catastale: quale si dichiara
Per l’immobile locato in tassazione ordinaria il reddito è il maggiore tra due valori: il canone del contratto ridotto forfettariamente del 5% e il reddito medio ordinario, cioè la rendita catastale (art. 37 TUIR, comma 4-bis). Nel 730 la riduzione è già incorporata nel codice che scegli nella colonna 5 del quadro B.
| Codice | Quando | Quota del canone da riportare |
|---|---|---|
| 1 | Tassazione ordinaria | 95% |
| 2 | Tassazione ordinaria, fabbricato a Venezia centro e nelle isole della Giudecca, Murano e Burano | 75% |
| 3 | Opzione per la cedolare secca | 100% |
| 4 | Tassazione ordinaria, immobile di interesse storico o artistico (D.Lgs. 42/2004) | 65% |
Il confronto con la rendita lo fa chi presta l’assistenza fiscale; a te serve riportare la rendita catastale in colonna 1 e il canone nelle colonne 5 e 6. Se il locale è posseduto in comproprietà, il canone va indicato per intero in colonna 6, indipendentemente dalla quota di possesso (colonna 4).
Canoni non incassati o incassati in anticipo: quanto dichiarare
Per l’affitto di un ufficio, di un negozio o di un capannone la colonna 6 chiede il canone annuo che risulta dal contratto, in proporzione ai giorni di locazione dell’anno (colonna 3), compresa l’eventuale rivalutazione ISTAT. Le istruzioni del 730/2026 prevedono l’esclusione dei canoni non percepiti solo per le abitazioni, quando la morosità è provata da convalida di sfratto, intimazione di sfratto o ingiunzione di pagamento entro il termine della dichiarazione: per i locali commerciali quella via non è descritta. Per un caso di canoni rimasti non pagati leggi Cass. 28742/2024: canoni di locazione non percepiti. Poiché si dichiara il canone dell’anno in proporzione ai giorni di locazione, una somma incassata nel 2025 per periodi del 2026 non fa parte del canone da indicare per il 2025.
IMU, IVA e registro sull’affitto commerciale
Sull’immobile locato l’IMU resta dovuta e l’aliquota la fissa il Comune: puoi stimarla con il calcolatore IMU. Il canone dei locali commerciali può essere esente da IVA o imponibile per opzione: l’argomento è nella guida IVA sulle locazioni. Per registrare il contratto vedi registrazione del contratto di locazione. Se invece affitti un’abitazione, la scheda giusta è immobili affittati nel 730/2026: canone, IRPEF e cedolare secca.
Cedolare secca sui negozi C/1: chi può ancora usarla
Il regime è stato esteso ai contratti stipulati nel 2019 che hanno ad oggetto unità classificate C/1 e relative pertinenze locate congiuntamente, con superficie fino a 600 metri quadri, pertinenze escluse dal computo. Per i contratti stipulati o prorogati nel 2019 e con gli altri requisiti, l’opzione può essere esercitata anche negli anni successivi. Il locatore deve comunicare preventivamente al conduttore, con lettera raccomandata, la scelta e la rinuncia ad aggiornare il canone; l’aliquota è del 21%, calcolata sul canone annuo stabilito dalle parti. Il confronto di convenienza con l’IRPEF è in cedolare secca o IRPEF: cosa conviene.
Quando rivolgersi a un professionista
La compilazione corretta di questa voce può richiedere la verifica di requisiti e massimali. Per una valutazione sul tuo caso puoi trovare un professionista su Legge in Chiaro.
Fonti e approfondimenti
- Istruzioni Modello 730/2026 (redditi 2025), quadro B e paragrafo sulla cedolare secca – Agenzia delle Entrate
- Art. 37 TUIR (DPR 917/1986), su Normattiva
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Domande frequenti
Posso applicare la cedolare secca al mio capannone?
No. La cedolare secca sugli immobili non abitativi è limitata ai negozi di categoria catastale C/1 con superficie fino a 600 m², e solo per i contratti stipulati nel 2019. Capannoni, uffici e altri immobili strumentali restano in tassazione IRPEF ordinaria.
Quanto devo dichiarare del canone commerciale in tassazione ordinaria?
Il 95% del canone annuo risultante dal contratto, con il codice canone ‘1’ nel quadro B. Il restante 5% è una riduzione forfettaria automatica. Se la rendita catastale è più alta del canone ridotto, il reddito che si tassa è la rendita (art. 37, comma 4-bis, TUIR).
L’IMU sull’immobile commerciale locato mi esime dall’IRPEF?
No. Per i fabbricati concessi in locazione sono dovute sia l’IRPEF sia l’IMU, la cui aliquota fissa il Comune. L’IMU sostituisce l’IRPEF solo sui fabbricati non locati.
Se ho affittato il negozio solo per una parte dell’anno, come dichiaro?
Il canone va indicato in proporzione ai giorni di locazione (colonna 3 del quadro B). Se il contratto copre, ad esempio, 6 mesi, riporti il 95% del canone semestrale.
Il negozio C/1 ha più di 600 m²: posso comunque optare per la cedolare secca?
No. Oltre i 600 m² (pertinenze escluse) la cedolare sul negozio non è applicabile; e anche sotto quella soglia vale solo per i contratti stipulati nel 2019. Fuori da questi casi il canone rientra in IRPEF ordinaria.
Dove trovo la categoria catastale del mio immobile?
Nella visura catastale, ottenibile gratuitamente tramite il sito dell’Agenzia delle Entrate o presso uno sportello catastale. La categoria è indicata subito dopo i dati topografici dell’immobile.
Devo dichiarare i canoni che l’inquilino non ha pagato?
Le istruzioni del 730 escludono i canoni non percepiti solo per le abitazioni, quando la morosità è accertata con convalida di sfratto, intimazione di sfratto o ingiunzione di pagamento entro il termine della dichiarazione. Per un locale commerciale quella esclusione non è prevista dalle istruzioni: il canone di riferimento è quello del contratto.
Vedi anche: IVA sulle locazioni, Risoluzione e proroga dell’affitto, Registrare un contratto di affitto, Detrazione affitto lavoratori trasferiti, Spese agenzia immobiliare e Immobili affittati.