Testo dell'articoloVigente
In sintesi
- Base imponibile ridotta: si usa il valore catastale (rendita rivalutata ×120, o ×110 per la prima casa) invece del prezzo effettivo.
- Solo per persone fisiche: il meccanismo vale per le cessioni di abitazioni a chi non agisce come imprenditore.
- Su richiesta in atto: l’acquirente deve chiedere espressamente al notaio di applicare il prezzo-valore nell’atto di compravendita.
- Onorari notarili ridotti: oltre al risparmio fiscale, spetta anche una riduzione degli onorari del notaio.
- Aliquota invariata: si applica comunque il 9% (o il 2% per la prima casa), ma sulla base catastale più bassa.
Che cosa è il sistema del prezzo-valore
Quando si compra una casa tra privati, la legge impone di pagare l’imposta di registro sul valore dell’immobile. Il problema è: qual è quel valore? In linea generale sarebbe il prezzo concordato tra le parti, che di solito riflette il mercato. Ma il fisco italiano ha previsto un’alternativa più favorevole: il sistema del prezzo-valore.
Con questo meccanismo, la base su cui si calcola l’imposta non è il prezzo scritto nel contratto, bensì il cosiddetto valore catastale: un dato fiscale, di norma molto più basso del prezzo di mercato. Il risultato è che l’imposta di registro può ridursi in modo significativo, anche di diverse migliaia di euro.
Il valore catastale si ottiene partendo dalla rendita catastale dell’immobile (indicata nella visura catastale), rivalutandola del 5% e moltiplicandola per 120 in caso di acquisto ordinario, oppure per 110 se si tratta di prima casa. L’acquirente deve però fare esplicita richiesta al notaio di inserire nell’atto la dichiarazione per l’applicazione del prezzo-valore.
Il beneficio non si ferma all’imposta: la legge prevede anche una riduzione degli onorari notarili quando si usa questo sistema. Si tratta quindi di un doppio vantaggio economico, accessibile però solo alle persone fisiche che acquistano per uso privato e non nell’esercizio di un’attività d’impresa.
| Tipo di acquisto | Moltiplicatore | Aliquota registro |
|---|---|---|
| Abitazione ordinaria (non prima casa) | Rendita +5% × 120 | 9% |
| Prima casa | Rendita +5% × 110 | 2% (minimo 1.000 euro) |
| Pertinenze della prima casa | Rendita +5% × 110 | 2% |
Esempio pratico
-
Tizio acquista un appartamento per 220.000 euro. La rendita catastale è 650 euro. Valore catastale: 650 × 1,05 × 120 = 81.900 euro. Imposta di registro senza prezzo-valore: 220.000 × 9% = 19.800 euro. Con prezzo-valore: 81.900 × 9% = 7.371 euro. Risparmio: oltre 12.000 euro. Se fosse prima casa: 81.900 × 2% = 1.638 euro, con un minimo di 1.000 euro da verificare.
Documenti necessari
- Visura catastale dell’immobile (con rendita catastale aggiornata)
- Atto di compravendita con richiesta espressa del prezzo-valore
- Codice fiscale dell’acquirente (persona fisica)
- Dichiarazione di prima casa nell’atto, se applicabile
Tizio acquista una seconda casa
Scenario. Tizio compra un bilocale in città come investimento per 180.000 euro. La rendita catastale è 520 euro. Non ha diritto alle agevolazioni prima casa.
Come si applica. Tizio può chiedere al notaio di applicare il prezzo-valore. Il valore catastale è: 520 × 1,05 × 120 = 65.520 euro. L’imposta di registro sarà il 9% di 65.520, pari a circa 5.897 euro, invece di 180.000 × 9% = 16.200 euro. Il risparmio supera i 10.000 euro. L’acquisto è tra privati, quindi non c’è IVA e il prezzo-valore è applicabile.
In pratica
- Comunicare al notaio prima di firmare che si vuole applicare il prezzo-valore.
- Verificare la rendita catastale sulla visura prima del rogito per stimare l’imposta.
- Il risparmio fiscale è certo, ma l’atto deve riportare comunque il vero prezzo di vendita.
Caio acquista la prima casa
Scenario. Caio compra il suo primo appartamento per 150.000 euro. La rendita catastale è 480 euro. Soddisfa tutti i requisiti per l’agevolazione prima casa (residenza nel Comune entro 18 mesi, nessuna altra prima casa a suo nome).
Come si applica. Caio applica il prezzo-valore con il moltiplicatore ridotto per la prima casa: 480 × 1,05 × 110 = 55.440 euro. L’aliquota è il 2%, quindi l’imposta è 55.440 × 2% = 1.109 euro. Senza prezzo-valore avrebbe pagato 150.000 × 2% = 3.000 euro. Oltre al risparmio fiscale, beneficia anche della riduzione degli onorari notarili prevista dalla legge.
In pratica
- Per la prima casa il moltiplicatore è 110 anziché 120: il valore catastale risulta ancora più basso.
- L’imposta non può mai essere inferiore a 1.000 euro per la prima casa: verificare sempre il minimo.
- Le pertinenze (box, cantina) dello stesso immobile seguono le stesse regole se acquistate insieme.
Quando rivolgersi a un professionista
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Fonti e approfondimenti
Domande frequenti
Posso usare il prezzo-valore se compro da una società?
No. Il sistema si applica solo alle cessioni tra privati o nei casi in cui la vendita non è soggetta a IVA. Se si compra da un’impresa con vendita soggetta a IVA, le regole sono diverse: si paga l’IVA sul prezzo e il registro diventa fisso.
Devo dichiarare il vero prezzo in atto anche con il prezzo-valore?
Sì, assolutamente. Il vero prezzo concordato deve sempre essere indicato nell’atto. Il prezzo-valore cambia solo la base di calcolo dell’imposta di registro, non obbliga a nascondere o modificare il corrispettivo reale.
Cosa succede se non chiedo il prezzo-valore al momento del rogito?
Il beneficio va richiesto espressamente nell’atto notarile. Non è possibile chiederlo in un secondo momento o a posteriori. Se si dimentica, l’imposta si calcola sul prezzo effettivo.
La riduzione degli onorari notarili è automatica?
Sì, quando si applica il prezzo-valore la legge prevede una riduzione degli onorari del notaio. Il notaio è tenuto ad applicarla; è utile chiedergli conferma preventiva.
Vale anche per un appartamento ereditato che poi rivendo?
Il prezzo-valore si applica all’acquirente che compra l’immobile, non alla provenienza dell’immobile stesso. Quel che conta è che il cedente non agisca come imprenditore e che l’acquirente sia una persona fisica privata.
La rendita catastale influisce sull'IMU?
Sì, la rendita catastale è la base anche per il calcolo dell’IMU. Verificarla prima del rogito è utile non solo per stimare l’imposta di registro, ma anche per capire i costi ricorrenti dell’immobile.
Domande frequenti
Posso usare il prezzo-valore se compro da una società?
No. Il sistema si applica solo alle cessioni tra privati o nei casi in cui la vendita non è soggetta a IVA. Se si compra da un'impresa con vendita soggetta a IVA, le regole sono diverse: si paga l'IVA sul prezzo e il registro diventa fisso.
Devo dichiarare il vero prezzo in atto anche con il prezzo-valore?
Sì, assolutamente. Il vero prezzo concordato deve sempre essere indicato nell'atto. Il prezzo-valore cambia solo la base di calcolo dell'imposta di registro, non obbliga a nascondere o modificare il corrispettivo reale.
Cosa succede se non chiedo il prezzo-valore al momento del rogito?
Il beneficio va richiesto espressamente nell'atto notarile. Non è possibile chiederlo in un secondo momento o a posteriori. Se si dimentica, l'imposta si calcola sul prezzo effettivo.
La riduzione degli onorari notarili è automatica?
Sì, quando si applica il prezzo-valore la legge prevede una riduzione degli onorari del notaio. Il notaio è tenuto ad applicarla; è utile chiedergli conferma preventiva.
Vale anche per un appartamento ereditato che poi rivendo?
Il prezzo-valore si applica all'acquirente che compra l'immobile, non alla provenienza dell'immobile stesso. Quel che conta è che il cedente non agisca come imprenditore e che l'acquirente sia una persona fisica privata.
La rendita catastale influisce sull'IMU?
Sì, la rendita catastale è la base anche per il calcolo dell'IMU. Verificarla prima del rogito è utile non solo per stimare l'imposta di registro, ma anche per capire i costi ricorrenti dell'immobile.
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