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In sintesi
- La rivendita di un fabbricato entro 5 anni dall’acquisto genera una plusvalenza tassabile come reddito diverso (art. 67 c.1 lett. b TUIR).
- Sono esenti: gli immobili ricevuti per successione, l’abitazione principale del cedente o dei familiari, e gli immobili posseduti da oltre 5 anni.
- La plusvalenza si calcola sottraendo dal corrispettivo di vendita il costo di acquisto o costruzione, aumentato delle spese inerenti documentate.
- La tassazione ordinaria avviene con IRPEF a scaglioni, ma il venditore può scegliere un’imposta sostitutiva con aliquota fissa chiedendola al notaio nell’atto.
- Il riferimento storico per l’imposta sostitutiva è 26%; verificare l’aliquota vigente al momento dell’atto.
- La scelta tra IRPEF e sostitutiva dipende dall’aliquota marginale del contribuente e deve essere valutata caso per caso.
Quando la rivendita di un immobile è tassata
Chi vende un fabbricato poco tempo dopo averlo acquistato deve fare i conti con le plusvalenze immobiliari. L’art. 67, comma 1, lett. b del TUIR classifica come reddito diverso il guadagno realizzato cedendo un immobile entro cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione, con alcune importanti eccezioni.
Non si tratta di una norma contro i proprietari, ma di un presidio contro l’attività speculativa: chi compra e rivende rapidamente un immobile traendo profitto dalla differenza di prezzo è tenuto a tassare tale guadagno. Diverso è il caso di chi vende la propria abitazione o di chi ha ricevuto l’immobile in eredità.
Comprendere quando scatta la tassazione, come si determina la plusvalenza e quale regime fiscale conviene scegliere permette di affrontare la vendita senza sorprese. In questa guida analizziamo le regole per i fabbricati, rimandando a trattazioni separate la disciplina dei terreni edificabili e di quelli agricoli.
| Situazione | Trattamento fiscale |
|---|---|
| Fabbricato venduto entro 5 anni dall'acquisto (acquistato a titolo oneroso) | Plusvalenza tassabile (reddito diverso) |
| Fabbricato acquisito per successione, rivenduto a qualsiasi data | Esente: non si genera plusvalenza tassabile |
| Abitazione principale del cedente o dei familiari per la maggior parte del periodo | Esente: condizione verificata sulla destinazione d'uso prevalente |
| Fabbricato posseduto da oltre 5 anni | Esente: il termine quinquennale è decorso |
| Terreni edificabili (qualsiasi durata del possesso) | Sempre tassabili (regole proprie, non trattate qui) |
Esempio pratico
- Tizio acquista un appartamento nel marzo 2021 al prezzo di 180.000 euro, sostenendo 6.000 euro tra imposte di registro, spese notarili e piccoli interventi documentati. Nel settembre 2024, dopo circa tre anni e mezzo, lo rivende a 220.000 euro. La plusvalenza lorda è pari a 220.000 meno 186.000, cioè 34.000 euro. Poiché Tizio ha un reddito complessivo medio-alto, l’IRPEF ordinaria lo colpirebbe con aliquota marginale elevata; decide quindi di optare per l’imposta sostitutiva, chiedendola direttamente al notaio nell’atto di vendita. Il notaio calcola l’imposta sulla plusvalenza di 34.000 euro applicando l’aliquota vigente (il riferimento storico è 26%), la trattiene e la versa per conto di Tizio, che non dovrà riportare nulla in dichiarazione dei redditi.
Documenti necessari
- Art. 67, comma 1, lett. b del TUIR: norma istitutiva della plusvalenza da rivendita infraquinquennale.
- Art. 68 TUIR: criteri di determinazione delle plusvalenze e dei costi deducibili.
- Art. 1, comma 496, L. 266/2005: introduzione dell’opzione per l’imposta sostitutiva tramite il notaio.
- Circolare Agenzia delle Entrate n. 19/E del 2014: chiarimenti su abitazione principale e calcolo del periodo.
- Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate sulle modalità di versamento da parte dei notai.
Caso 1 — Vendita di appartamento acquistato e ristrutturato
Scenario. Caio acquista un immobile da ristrutturare nel 2022, effettua lavori di manutenzione straordinaria per i quali conserva tutte le fatture, e rivende l’appartamento nel 2025, entro i 5 anni dall’acquisto. L’immobile non è mai stato la sua abitazione principale.
Come si applica. La plusvalenza è tassabile. Il costo da contrapporre al corrispettivo di vendita comprende il prezzo di acquisto, le imposte pagate all’atto (registro o IVA), le spese notarili e le spese incrementative documentate, tra cui i costi di ristrutturazione. Caio ha interesse a raccogliere tutte le ricevute e le fatture per massimizzare il costo riconosciuto e minimizzare la plusvalenza imponibile. Al momento del rogito può scegliere tra IRPEF ordinaria e imposta sostitutiva.
In pratica
- Conservare tutte le fatture dei lavori edili: concorrono ad aumentare il costo e riducono la plusvalenza.
- Verificare con un commercialista l’aliquota marginale IRPEF personale prima di scegliere il regime.
- L’opzione per la sostitutiva va espressa nell’atto notarile: non è modificabile in un secondo momento.
Caso 2 — Immobile ricevuto in eredità e rivenduto subito
Scenario. Tizio eredita un appartamento dalla madre nel 2023 e, avendo già la propria abitazione, decide di venderlo nel 2024 senza aspettare anni.
Come si applica. Nessuna plusvalenza è tassabile. La norma esclude espressamente gli immobili acquisiti per successione dall’applicazione dell’art. 67, comma 1, lett. b TUIR. Tizio può vendere liberamente, indipendentemente da quanto tempo è trascorso dall’apertura della successione. Non occorre richiedere né calcolare alcuna imposta sostitutiva. Rimane consigliabile documentare correttamente l’acquisizione a titolo ereditario nell’atto di vendita.
In pratica
- L’esenzione per successione vale a prescindere dal tempo trascorso dalla morte del de cuius.
- Nell’atto di vendita indicare sempre l’origine ereditaria del titolo: evita contestazioni successive.
- Verificare che l’accettazione dell’eredità e la dichiarazione di successione siano in regola prima di procedere al rogito.
Quando rivolgersi a un professionista
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Fonti e approfondimenti
Domande frequenti
Quando decorre il termine dei 5 anni?
Il termine si computa dall’atto di acquisto o, se l’immobile è stato costruito, dalla data di ultimazione dei lavori. La vendita entro quel termine genera plusvalenza tassabile; oltre i 5 anni l’operazione è esente.
Cosa si intende per abitazione principale ai fini dell'esenzione?
L’esenzione si applica se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto e la vendita. Non è sufficiente un breve utilizzo: la destinazione deve essere prevalente nel tempo.
Le spese di ristrutturazione sono sempre deducibili dal calcolo della plusvalenza?
Le spese incrementative documentate (lavori di ristrutturazione, manutenzione straordinaria) sono riconosciute in aumento del costo purché siano adeguatamente documentate con fatture e quietanze. Le spese di manutenzione ordinaria non incrementano il valore dell’immobile ai fini del calcolo.
Come si esercita l'opzione per l'imposta sostitutiva?
L’opzione si chiede direttamente al notaio in sede di rogito, prima che l’atto sia concluso. Il notaio calcola l’imposta, la trattiene dal corrispettivo e la versa all’Erario. Una volta esercitata nell’atto, la scelta non è revocabile.
Se scelgo l'imposta sostitutiva, devo dichiarare la plusvalenza nel 730 o nel modello Redditi?
No. Quando si applica l’imposta sostitutiva tramite il notaio, la plusvalenza non confluisce nel reddito complessivo e non va indicata in dichiarazione dei redditi. L’adempimento è assolto integralmente dal notaio.
I terreni seguono le stesse regole dei fabbricati?
No. I terreni edificabili sono sempre tassati come redditi diversi, indipendentemente dalla durata del possesso. I terreni agricoli seguono regole proprie. La disciplina dei cinque anni descritta in questa guida riguarda esclusivamente i fabbricati (unità immobiliari urbane).
Qual è l'aliquota dell'imposta sostitutiva?
Il riferimento storico è 26%. Tuttavia l’aliquota può essere modificata da norme successive; verificare sempre l’aliquota vigente al momento dell’atto con il notaio o con un commercialista.
Domande frequenti
Quando decorre il termine dei 5 anni?
Il termine si computa dall'atto di acquisto o, se l'immobile è stato costruito, dalla data di ultimazione dei lavori. La vendita entro quel termine genera plusvalenza tassabile; oltre i 5 anni l'operazione è esente.
Cosa si intende per abitazione principale ai fini dell'esenzione?
L'esenzione si applica se l'immobile è stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto e la vendita. Non è sufficiente un breve utilizzo: la destinazione deve essere prevalente nel tempo.
Le spese di ristrutturazione sono sempre deducibili dal calcolo della plusvalenza?
Le spese incrementative documentate (lavori di ristrutturazione, manutenzione straordinaria) sono riconosciute in aumento del costo purché siano adeguatamente documentate con fatture e quietanze. Le spese di manutenzione ordinaria non incrementano il valore dell'immobile ai fini del calcolo.
Come si esercita l'opzione per l'imposta sostitutiva?
L'opzione si chiede direttamente al notaio in sede di rogito, prima che l'atto sia concluso. Il notaio calcola l'imposta, la trattiene dal corrispettivo e la versa all'Erario. Una volta esercitata nell'atto, la scelta non è revocabile.
Se scelgo l'imposta sostitutiva, devo dichiarare la plusvalenza nel 730 o nel modello Redditi?
No. Quando si applica l'imposta sostitutiva tramite il notaio, la plusvalenza non confluisce nel reddito complessivo e non va indicata in dichiarazione dei redditi. L'adempimento è assolto integralmente dal notaio.
I terreni seguono le stesse regole dei fabbricati?
No. I terreni edificabili sono sempre tassati come redditi diversi, indipendentemente dalla durata del possesso. I terreni agricoli seguono regole proprie. La disciplina dei cinque anni descritta in questa guida riguarda esclusivamente i fabbricati (unità immobiliari urbane).
Qual è l'aliquota dell'imposta sostitutiva?
Il riferimento storico è 26%. Tuttavia l'aliquota può essere modificata da norme successive; verificare sempre l'aliquota vigente al momento dell'atto con il notaio o con un commercialista.
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