Plusvalenza su immobile ricevuto in donazione: come si calcola nel 730

In sintesi

• La regola dei cinque anni si applica dal donante: per capire se la vendita genera una plusvalenza tassabile, il periodo di cinque anni si conta dalla data in cui il donante ha acquistato o costruito l’immobile, non dalla data in cui tu lo hai ricevuto in dono.
• Vendita entro cinque anni (contati dal donante): la plusvalenza e tassabile come reddito diverso e va dichiarata nel quadro D del 730 con il codice 2.
• Vendita oltre cinque anni (contati dal donante): la plusvalenza non e tassabile e non va dichiarata nel 730.
• Costo di acquisto = quello del donante: la plusvalenza si calcola come differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo che aveva pagato il donante (piu le spese inerenti), non il valore al momento della donazione.
• Abitazione principale esclusa: se l’immobile e stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo tra acquisto (del donante) e vendita, la plusvalenza non e tassabile.
• Imposta sostitutiva via notaio: il venditore puo chiedere al notaio di applicare e versare direttamente l’imposta sostitutiva: in quel caso non si dichiara nulla nel 730.

Quando si tassa la plusvalenza su un immobile ricevuto in donazione

Hai ricevuto un immobile in donazione e ora vuoi venderlo. Una delle prime domande e: devo pagare le tasse sulla differenza tra il prezzo di vendita e il valore dell’immobile? La risposta dipende da quanto tempo fa il donante aveva acquistato quell’immobile, non da quando tu lo hai ricevuto.

La legge italiana stabilisce che, nel caso di immobili ricevuti in donazione, per calcolare il periodo di cinque anni che determina se la plusvalenza e tassabile o meno, si deve guardare indietro fino alla data di acquisto o costruzione dell’immobile da parte del donante. Se sono passati meno di cinque anni da quella data, la plusvalenza potrebbe essere tassabile. Se ne sono passati piu di cinque, sei al sicuro.

Altrettanto importante e il calcolo del guadagno (la ‘plusvalenza’): non si misura rispetto al valore del regalo, ma rispetto a quanto aveva speso il donante per comprare o costruire l’immobile. Questo significa che potresti trovarti con una plusvalenza maggiore di quanto ti aspetti, oppure avere costi riconosciuti piu alti se il donante aveva acquistato a prezzi piu elevati.

Vendita tassabile: il donante aveva acquistato da meno di cinque anni

Scenario. Tizio riceve in donazione dal padre nel 2023 una casa vacanze. Il padre aveva comprato l’immobile nel 2021 per 120.000 euro piu 5.000 euro di spese notarili e imposte (totale 125.000 euro). Nel 2025 Tizio vende a 160.000 euro. Dal 2021 al 2025 sono passati quattro anni: siamo dentro il quinquennio.

Come si applica. La plusvalenza e calcolata come 160.000 – 125.000 = 35.000 euro. Tizio dichiara la plusvalenza nel rigo D4 codice 2 del quadro D: nella colonna 4 indica 160.000 euro (corrispettivo), nella colonna 5 indica 125.000 euro (costo del donante). Il reddito tassabile e la differenza: 35.000 euro. In alternativa, Tizio puo chiedere al notaio di applicare l’imposta sostitutiva in sede di rogito, evitando di dichiarare nel 730.

Vendita non tassabile: il donante aveva acquistato da oltre cinque anni

Scenario. Caio eredita in donazione dalla nonna nel 2024 un appartamento che lei aveva comprato nel 2010. Nel 2025 Caio vende l’immobile a 300.000 euro.

Come si applica. Dal 2010 (acquisto della nonna) al 2025 (vendita) sono passati quindici anni: ben oltre il quinquennio. La plusvalenza non e tassabile. Caio non deve indicare nulla nel quadro D del 730. Non e necessario conservare particolari documenti aggiuntivi per questa vendita ai fini IRPEF, anche se e comunque utile conservare l’atto di acquisto della nonna per eventuali controlli.

Quando rivolgersi a un professionista

La compilazione corretta di questa voce può richiedere la verifica di requisiti e massimali. Per una valutazione sul tuo caso puoi trovare un professionista su Legge in Chiaro.

Fonti e approfondimenti

• Istruzioni Modello 730/2026 — Agenzia delle Entrate
• Art. 67 TUIR (redditi diversi – plusvalenze immobiliari) su Legge in Chiaro

Domande frequenti

Se vendo un immobile ricevuto in donazione, pago le tasse sulla plusvalenza?

Dipende dalla data di acquisto del donante, non dalla data in cui hai ricevuto il regalo. Se dalla data in cui il donante ha comprato o costruito l’immobile alla data in cui tu vendi sono passati meno di cinque anni, la plusvalenza e tassabile. Se sono passati piu di cinque anni, non e tassabile.

Come si calcola la plusvalenza su un immobile ricevuto in donazione?

La plusvalenza e la differenza tra il prezzo a cui vendi e il costo che aveva sostenuto il donante per acquistare o costruire l’immobile, aumentato di tutte le spese inerenti documentate. Non si usa il valore dell’immobile al momento della donazione.

Se l'immobile lo ho ricevuto per eredita (successione) anziche donazione, vale la stessa regola?

No. Gli immobili ricevuti per successione sono espressamente esclusi dalla tassazione delle plusvalenze, indipendentemente da quanto tempo fa il defunto li aveva acquistati.

Posso evitare di dichiarare la plusvalenza nel 730?

Si, se opti per l’imposta sostitutiva: puoi chiedere al notaio di applicarla e versarla direttamente all’atto della cessione. In quel caso la plusvalenza non va dichiarata nel 730.

L'immobile donato che ho usato come abitazione principale e tassabile alla vendita?

No. Se l’immobile e stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo compreso tra l’acquisto del donante e la vendita, la plusvalenza non e tassabile.

Quali documenti devo conservare per dimostrare il costo del donante?

Principalmente l’atto notarile di acquisto originale del donante, con il prezzo pagato. Poi tutte le ricevute di spese inerenti che il donante ha sostenuto (notarili, imposte di registro, ipotecaria, catastale). Se richiesto, dovrai anche conservare un prospetto di calcolo della plusvalenza.