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In sintesi
- La plusvalenza si tassa solo entro 5 anni dall’acquisto: se vendi un immobile comprato da più di cinque anni, la plusvalenza è in linea di massima esclusa dal reddito.
- Eccezione: abitazione principale: anche se vendi entro 5 anni, se l’immobile è stato la tua casa per la maggior parte del periodo, la plusvalenza non è tassata.
- Quadro D, rigo D4 con codice ‘2’: la plusvalenza da cessione di immobili detenuti da meno di cinque anni si inserisce qui nel 730.
- Opzione per l’imposta sostitutiva del 26%: puoi chiedere al notaio di applicare direttamente l’imposta sostitutiva all’atto della cessione; in quel caso non inserisci nulla nel 730.
- La plusvalenza si calcola come differenza tra prezzo di vendita e costo di acquisto, aumentato di ogni altro costo inerente documentato.
Quando la vendita di un immobile genera un reddito tassabile
Non tutte le vendite di immobili generano un reddito da dichiarare. La regola di base, secondo le istruzioni del 730/2026, è questa: se hai acquistato (o costruito) un immobile e lo rivendi entro cinque anni, la differenza positiva tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto — la cosiddetta plusvalenza — costituisce un reddito diverso tassabile. Se sono trascorsi più di cinque anni, la cessione non genera di norma redditi imponibili.
Ci sono due eccezioni importanti che escludono la tassazione anche entro i cinque anni. Prima eccezione: gli immobili acquisiti per successione (eredità) non generano plusvalenza tassabile in nessun caso. Seconda eccezione: se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto e la vendita, la plusvalenza è esclusa.
Se la plusvalenza è tassabile, hai due strade: dichiararla nel quadro D del 730 e assoggettarla a IRPEF ordinaria insieme agli altri redditi, oppure optare per l’imposta sostitutiva del 26%, applicata direttamente dal notaio al momento della vendita. In questo secondo caso non inserisci nulla nel 730: le istruzioni precisano esplicitamente che ‘non vanno indicati i corrispettivi delle cessioni se sulle plusvalenze realizzate è stata applicata e versata a cura del notaio, all’atto della cessione, l’imposta sostitutiva’.
| Situazione | Tassazione |
|---|---|
| Vendita dopo 5 anni dall'acquisto | Non tassata (reddito escluso) |
| Vendita entro 5 anni, immobile non adibito ad abitazione principale | Tassata: IRPEF ordinaria o imposta sostitutiva 26% |
| Vendita entro 5 anni, abitazione principale per la maggior parte del periodo | Non tassata |
| Immobile ricevuto per successione (eredità) | Non tassata in nessun caso |
| Immobile ricevuto per donazione (entro 5 anni) | Tassata: i 5 anni si calcolano dall'acquisto del donante |
Esempio pratico
-
Tizio acquista un appartamento a Milano nel gennaio 2022 al prezzo di 200.000 euro (spese notarili e imposte di registro incluse: 5.000 euro, costo complessivo 205.000 euro). Lo rivende nel giugno 2025 a 240.000 euro. La plusvalenza è 240.000 – 205.000 = 35.000 euro. Poiché sono trascorsi meno di cinque anni e l’appartamento non era la sua abitazione principale, la plusvalenza è tassabile. Tizio può scegliere al momento del rogito di applicare l’imposta sostitutiva del 26%: paga 9.100 euro (26% di 35.000) tramite il notaio e non inserisce nulla nel 730. Oppure può dichiarare i 35.000 euro nel quadro D e assoggettarli a IRPEF ordinaria: la scelta dipende dalla sua aliquota marginale.
Documenti necessari
- Atto di acquisto (rogito notarile) dell’immobile ceduto, con indicazione del prezzo pagato
- Atto di vendita (rogito) con indicazione del prezzo incassato
- Fatture e ricevute di tutti i costi inerenti l’acquisto (notaio, imposta di registro, eventuali lavori di ristrutturazione documentati)
- Prospetto riepilogativo con: corrispettivo lordo, spese inerenti, plusvalenza per ciascuna operazione (da conservare ed esibire su richiesta)
- Perizia giurata di stima (obbligatoria, da conservare ed esibire)
Tizio: vende entro 5 anni e sceglie l'imposta sostitutiva al notaio
Scenario. Tizio ha acquistato un bilocale nel 2022 come investimento (mai usato come abitazione principale) e lo rivende nel 2025 realizzando una plusvalenza di 30.000 euro. Prima del rogito chiede al notaio di applicare l’imposta sostitutiva.
Come si applica. Il notaio applica e versa l’imposta sostitutiva del 26% sulla plusvalenza (7.800 euro). Tizio non inserisce nulla nel quadro D del 730: la cessione è ‘chiusa’ fiscalmente al rogito. Questa soluzione è conveniente se la sua aliquota IRPEF marginale è superiore al 26%.
In pratica
- Comunica al notaio prima del rogito che vuoi applicare l’imposta sostitutiva: la scelta è irrevocabile dopo la firma.
- Il notaio calcola la plusvalenza, applica il 26% e versa l’imposta: conserva la ricevuta.
- Non inserire nulla nel 730: il quadro D rimane vuoto per questa operazione.
Caio: vende entro 5 anni e dichiara la plusvalenza nel 730
Scenario. Caio ha acquistato un immobile nel 2022 per 150.000 euro (più 4.000 euro di costi) e lo vende nel 2025 per 170.000 euro, senza richiedere l’imposta sostitutiva al notaio. La plusvalenza è 16.000 euro.
Come si applica. Caio inserisce nel rigo D4 del 730 il codice ‘2’ in colonna 3 (cessione di immobili detenuti da meno di cinque anni), il corrispettivo lordo di 170.000 euro in colonna 4 e le spese inerenti (154.000 euro, ossia prezzo di acquisto più costi) in colonna 5. La plusvalenza netta di 16.000 euro concorre al suo reddito complessivo e viene tassata alle aliquote IRPEF ordinarie. Se la sua aliquota marginale è inferiore al 26%, questa strada è più conveniente rispetto all’imposta sostitutiva.
In pratica
- Inserisci nella colonna 4 il corrispettivo lordo percepito (prezzo di vendita), non la plusvalenza netta.
- Le spese in colonna 5 devono essere documentate: rogito di acquisto, notaio, imposta di registro, eventuali lavori.
- Le spese non possono superare il corrispettivo percepito: il reddito minimo è zero, non negativo.
Quando rivolgersi a un professionista
La compilazione corretta di questa voce può richiedere la verifica di requisiti e massimali. Per una valutazione sul tuo caso puoi trovare un professionista su Legge in Chiaro.
Fonti e approfondimenti
Domande frequenti
Se ho venduto la mia casa dopo 5 anni, devo dichiarare qualcosa?
No. La plusvalenza da cessione di immobili acquistati o costruiti da più di cinque anni non è tassabile e non va inserita nel quadro D.
Cosa succede se l'immobile me lo ha donato qualcuno?
Le istruzioni del 730/2026 precisano che per gli immobili ricevuti per donazione il periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto o costruzione da parte del donante, non dalla data della donazione. Se il donante lo aveva acquistato da più di cinque anni, la plusvalenza non è tassata.
Posso scegliere l'imposta sostitutiva del 26% dopo aver già firmato il rogito?
No. L’opzione per l’imposta sostitutiva si esercita al momento dell’atto notarile ed è irrevocabile. Se non l’hai scelta al rogito, la plusvalenza va dichiarata nel quadro D e tassata con IRPEF ordinaria.
Quali spese posso detrarre dal corrispettivo per calcolare la plusvalenza?
Il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, più ogni altro costo inerente documentato: spese notarili, imposte di registro, IPT, eventuali costi di ristrutturazione. Non è deducibile la cosiddetta indennità di rinuncia.
Se la plusvalenza è negativa (ho venduto in perdita), devo comunque dichiarare?
Se il corrispettivo è inferiore al costo di acquisto, non c’è plusvalenza e non c’è reddito da dichiarare. Non è possibile portare la minusvalenza in compensazione con altri redditi.
Domande frequenti
Se ho venduto la mia casa dopo 5 anni, devo dichiarare qualcosa?
No. La plusvalenza da cessione di immobili acquistati o costruiti da più di cinque anni non è tassabile e non va inserita nel quadro D.
Cosa succede se l'immobile me lo ha donato qualcuno?
Le istruzioni del 730/2026 precisano che per gli immobili ricevuti per donazione il periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto o costruzione da parte del donante, non dalla data della donazione. Se il donante lo aveva acquistato da più di cinque anni, la plusvalenza non è tassata.
Posso scegliere l'imposta sostitutiva del 26% dopo aver già firmato il rogito?
No. L'opzione per l'imposta sostitutiva si esercita al momento dell'atto notarile ed è irrevocabile. Se non l'hai scelta al rogito, la plusvalenza va dichiarata nel quadro D e tassata con IRPEF ordinaria.
Quali spese posso detrarre dal corrispettivo per calcolare la plusvalenza?
Il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, più ogni altro costo inerente documentato: spese notarili, imposte di registro, IPT, eventuali costi di ristrutturazione. Non è deducibile la cosiddetta indennità di rinuncia.
Se la plusvalenza è negativa (ho venduto in perdita), devo comunque dichiarare?
Se il corrispettivo è inferiore al costo di acquisto, non c'è plusvalenza e non c'è reddito da dichiarare. Non è possibile portare la minusvalenza in compensazione con altri redditi.
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