Assegnazione agevolata dei beni ai soci 2026: immobili a valore catastale, esempio

In sintesi

• Termine: la finestra della legge di bilancio 2026 (L. 199/2025, art. 1, commi 35-40) riguarda le assegnazioni e le cessioni ai soci fatte entro il 30 settembre 2026; il saldo dell’imposta sostitutiva si versa entro il 30 novembre 2026.
• Imposta: sostitutiva di IRES e IRAP, 8% sulla differenza tra valore normale e costo fiscale dei beni (10,5% per le società non operative in almeno due dei tre periodi precedenti); 13% sulle riserve in sospensione d’imposta annullate.
• Per gli immobili, su richiesta della società, il valore normale può essere determinato con le rendite catastali e i moltiplicatori dell’art. 52, comma 4, DPR 131/1986.
• In caso di cessione, il corrispettivo inferiore al valore normale è computato in misura non inferiore a uno dei due valori: valore normale (art. 9 TUIR) oppure valore catastale.
• Il valore normale dei beni ricevuti, al netto dei debiti accollati, riduce il costo fiscale delle quote dei soci assegnatari, che non subiscono le regole sulle distribuzioni di utili (art. 47, commi 1 e da 5 a 8, TUIR).
• Registro in misura proporzionale ridotta alla metà e imposte ipotecaria e catastale in misura fissa.

Assegnazione agevolata dei beni ai soci 2026: termine, imposta e valore catastale

L’art. 1, comma 35, della legge 30 dicembre 2025, n. 199 consente alle società in nome collettivo, in accomandita semplice, a responsabilità limitata, per azioni e in accomandita per azioni che entro il 30 settembre 2026 assegnano o cedono ai soci beni immobili (diversi da quelli indicati nell’art. 43, comma 2, primo periodo, TUIR) o beni mobili iscritti in pubblici registri non utilizzati come strumentali, di applicare le regole dei commi da 35 a 40. Condizione: tutti i soci devono risultare iscritti nel libro dei soci, ove prescritto, al 30 settembre 2025, oppure iscriversi entro trenta giorni dall’entrata in vigore della legge in forza di un titolo di trasferimento con data certa anteriore al 1° ottobre 2025. Le stesse regole valgono per le società che hanno per oggetto esclusivo o principale la gestione di questi beni e che entro il 30 settembre 2026 si trasformano in società semplici.

Sulla differenza tra il valore normale dei beni assegnati e il loro costo fiscalmente riconosciuto si applica un’imposta sostitutiva di IRES e IRAP dell’8%, che sale al 10,5% per le società considerate non operative in almeno due dei tre periodi d’imposta precedenti. Le riserve in sospensione d’imposta annullate con l’assegnazione pagano il 13%. Il versamento è in due tempi: il 60% entro il 30 settembre 2026 e il resto entro il 30 novembre 2026, con modello F24 (comma 40).

Per gli immobili il valore normale può essere sostituito, su richiesta della società, dal valore catastale: rendite catastali per i moltiplicatori previsti dall’art. 52, comma 4, DPR 131/1986. Di solito è inferiore al valore di mercato e riduce la base dell’imposta sostitutiva. Sul lato del socio, il valore normale dei beni ricevuti, al netto dei debiti accollati, riduce il costo fiscale delle quote e non si applicano le regole sulle distribuzioni di utili (art. 47, commi 1 e da 5 a 8, TUIR). I casi che seguono usano importi ipotetici e aliquote della legge.

Caso 1: Tizio, socio unico che riceve un appartamento

Scenario. La Srl di Tizio (socio unico al 100%) possiede un appartamento acquistato nel 2012 per 150.000 euro. La rendita catastale è di 800 euro. Applicando il moltiplicatore catastale per le abitazioni (126), il valore catastale risulta 100.800 euro. Il valore di mercato corrente è stimato in 200.000 euro. La società richiede di usare il valore catastale come base per l’imposta sostitutiva.

Come si legge in pratica. Se la società opta per il valore catastale (100.800 euro) come base dell’imposta sostitutiva, la differenza rispetto al costo storico di 150.000 euro è negativa: non vi è plusvalenza da assegnazione a questo livello di valorizzazione. L’imposta sostitutiva si calcola quindi su un imponibile ridotto rispetto al valore di mercato, con un vantaggio significativo rispetto all’assegnazione al valore di mercato (200.000 euro), su cui la plusvalenza sarebbe di 50.000 euro. Per Tizio, il costo fiscale della sua quota si riduce del valore normale del bene ricevuto: se il costo della quota era 20.000 euro e il valore normale del bene ricevuto è 100.800 euro (al netto di eventuali debiti accollati), la norma riduce il costo fiscale della quota di quell’importo; l’eccedenza oltre il costo (80.800 euro) non è disciplinata espressamente dal comma 38 e va verificata prima di operare.

Con l’assegnazione al valore catastale la differenza rispetto al costo (100.800 – 150.000) è negativa e non c’è base su cui applicare l’8%. Con l’assegnazione al valore di mercato, invece, la differenza sarebbe di 50.000 euro e l’imposta sostitutiva dell’8% pari a 4.000 euro.

Caso 2: Caia, socia al 50% che riceve un immobile commerciale

Scenario. Caia e il suo socio detengono ciascuno il 50% di una Srl che possiede un locale commerciale con rendita catastale di 2.500 euro. Il moltiplicatore catastale per gli immobili commerciali (cat. C/1) è pari a 42,84, producendo un valore catastale di 107.100 euro. Il valore di mercato è stimato in 180.000 euro. Il costo storico del bene nella contabilità della Srl è 90.000 euro. La società decide di assegnare il bene a Caia.

Come si legge in pratica. Se la società opta per il valore catastale, la base imponibile per l’imposta sostitutiva è 107.100 – 90.000 = 17.100 euro di plusvalenza. A valore di mercato, la plusvalenza sarebbe di 90.000 euro.

L’imposta sostitutiva dell’8% passa così da 7.200 euro (90.000 × 8%) a 1.368 euro (17.100 × 8%); con l’aliquota del 10,5% per le società non operative sarebbe 1.795,50 euro. La scelta del valore catastale riduce la base imponibile in modo significativo, abbattendo l’imposta sostitutiva a carico della Srl.

Sul lato di Caia, il suo costo quota si riduce del valore normale del bene ricevuto al netto di debiti accollati: se il costo della quota era 15.000 euro e il valore catastale del bene è 107.100 euro, il costo fiscale della quota si riduce di tale importo: l’eccedenza oltre il costo non è disciplinata espressamente dal comma 38 e va verificata prima di operare.

Caso 3: Sempronio, socio con debito accollato sull'immobile

Scenario. La Srl di cui Sempronio è socio al 40% assegna a Sempronio un immobile con valore catastale di 160.000 euro e un mutuo residuo di 60.000 euro che Sempronio si accolla. Il costo fiscale della quota di Sempronio era di 25.000 euro. Non ci sono altri soci assegnatari per questo bene.

Come si legge in pratica. La norma prevede che il valore normale dei beni ricevuti, al netto dei debiti accollati, riduca il costo fiscalmente riconosciuto delle quote. Per Sempronio: valore normale netto = 160.000 – 60.000 = 100.000 euro. Il costo fiscale della quota (25.000 euro) si riduce di 100.000 euro, cioè del valore normale al netto del debito. L’eccedenza oltre il costo (75.000 euro) non è disciplinata espressamente dal comma 38: va verificata prima di operare. L’accollo del debito riduce il valore normale su cui si calcola la riduzione del costo della quota.

Registro, ipotecaria e catastale sull’assegnazione agevolata

Per le assegnazioni e le cessioni ai soci agevolate le aliquote dell’imposta di registro proporzionale eventualmente applicabili sono ridotte alla metà, mentre le imposte ipotecarie e catastali si applicano in misura fissa (comma 39). Il trattamento IVA dell’operazione non è regolato da queste norme e dipende dal bene e dalla società: non è trattato in questa pagina.

Termine scaduto: cosa resta da fare

Il termine per assegnare o cedere i beni ai soci era il 30 settembre 2026. Per chi ha concluso l’operazione restano il versamento del 40% dell’imposta sostitutiva entro il 30 novembre 2026 e la corretta contabilizzazione della riduzione del costo delle quote. Una nuova finestra richiederebbe una nuova legge: nelle fonti consultate non risulta una proroga.

Quando conviene una verifica

L’assegnazione agevolata richiede una verifica tecnica precisa. Per una valutazione sul tuo caso puoi trovare un professionista su Legge in Chiaro.

Norme e fonti collegate

• Commi 37-43 LB 2026: assegnazione beni soci, estromissione, plus (Legge in Chiaro)
• Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025), art. 1, commi da 35 a 43, su Normattiva
• Art. 52 DPR 131/1986 (valori catastali), su Normattiva

Domande frequenti

Quali beni possono essere assegnati ai soci in regime agevolato nel 2026?

Beni immobili diversi da quelli indicati nell’art. 43, comma 2, primo periodo, TUIR e beni mobili iscritti in pubblici registri non utilizzati come strumentali nell’attività dell’impresa (L. 199/2025, art. 1, comma 35).

Come si calcola il valore catastale dell'immobile per l'assegnazione agevolata?

Su richiesta della società il valore normale è determinato applicando alle rendite catastali i moltiplicatori previsti dal primo periodo dell’art. 52, comma 4, DPR 131/1986 (comma 37). Con rendita 800 euro e moltiplicatore 126 (abitazioni, già comprensivo della rivalutazione del 5%) il valore è 100.800 euro.

Quanta imposta si paga sull'assegnazione agevolata e quando?

L’imposta sostitutiva è dell’8% sulla differenza tra valore normale e costo fiscale dei beni (10,5% per le società non operative in almeno due dei tre periodi precedenti) e del 13% sulle riserve in sospensione d’imposta annullate. Si versa il 60% entro il 30 settembre 2026 e il resto entro il 30 novembre 2026.

Il socio assegnatario deve pagare tasse sull'immobile ricevuto?

Non si applicano le regole sulle distribuzioni di utili (art. 47, commi 1 e da 5 a 8, TUIR), quindi il socio non è tassato come per un dividendo. Il valore normale del bene ricevuto, al netto dei debiti accollati, riduce però il costo fiscale delle sue quote (comma 38).

Entro quando deve avvenire l'assegnazione agevolata prevista dalla legge di bilancio 2026?

Entro il 30 settembre 2026 (comma 35). Alla data di aggiornamento della pagina (9 ottobre 2026) il termine è scaduto e nelle fonti consultate non risulta una proroga. Il saldo dell’imposta sostitutiva scade il 30 novembre 2026.

L'assegnazione agevolata può essere effettuata anche da società di persone?

Sì, se commerciali: la norma cita le società in nome collettivo e in accomandita semplice, oltre a quelle di capitali (srl, spa, sapa). Le società semplici non sono tra quelle indicate. Tutti i soci devono risultare nel libro soci al 30 settembre 2025 o iscriversi entro trenta giorni dall’entrata in vigore della legge con titolo di data certa anteriore al 1° ottobre 2025.

Cosa cambia per le cessioni ai soci rispetto alle assegnazioni?

Nella cessione il corrispettivo, se inferiore al valore normale (art. 9 TUIR) o al valore catastale, è computato in misura non inferiore a uno dei due valori (comma 37).

Registro, ipotecaria e catastale: quanto si paga?

Le aliquote dell’imposta proporzionale di registro eventualmente applicabili sono ridotte alla metà e le imposte ipotecarie e catastali si applicano in misura fissa (comma 39).

Vedi anche: Sistema del prezzo-valore, Plusvalenza sulla vendita di un immobile entro 5 anni, Imposta di registro e ipocatastali sulla donazione, Imposta di registro sulla divisione di eredità e immobili, Plusvalenza su immobile ricevuto in donazione e Usufrutto e nuda proprieta.