Assegnazione agevolata dei beni ai soci 2026: immobili a valore catastale, esempio

In sintesi

• Le societa’ possono assegnare ai soci beni immobili con valore determinato in base alle rendite catastali e ai moltiplicatori.
• Il valore catastale (su richiesta della societa’) sostituisce il valore normale di mercato ai fini dell’imposta sostitutiva.
• In caso di cessione agevolata, il corrispettivo non puo’ essere inferiore al maggiore tra valore normale e valore catastale.
• Il costo fiscalmente riconosciuto delle quote dei soci si riduce del valore normale dei beni ricevuti al netto dei debiti accollati.
• I soci assegnatari non sono soggetti alle regole sulle distribuzioni utili (artt. 47, commi 1-5 e 8, TUIR).

Assegnazione agevolata dei beni ai soci 2026: la finestra normativa e il valore catastale

I commi 37-43 della legge di bilancio 2026 (L. 30 dicembre 2025, n. 199) riaprono la finestra dell’assegnazione e della cessione agevolata di beni ai soci, uno strumento periodicamente riproposto dal legislatore per consentire alle societa’ di trasferire beni non strumentali (tipicamente immobili) a condizioni fiscalmente vantaggiose rispetto al regime ordinario. La disciplina e’ in vigore dal 1° gennaio 2026.

Il meccanismo centrale per gli immobili consente, su richiesta della societa’, di calcolare il valore normale del bene non al prezzo di mercato ma applicando alle rendite catastali i moltiplicatori previsti dall’art. 52, comma 4, del DPR 26 aprile 1986, n. 131 (testo unico dell’imposta di registro). Questo valore catastale e’ in genere inferiore al valore di mercato, riducendo la base imponibile per il calcolo dell’imposta sostitutiva a carico della societa’.

Sul lato del socio assegnatario, i commi 37-43 prevedono che il valore normale dei beni ricevuti, al netto degli eventuali debiti accollati, riduca il costo fiscalmente riconosciuto delle sue azioni o quote. I soci non sono soggetti alle disposizioni sulle distribuzioni utili di cui agli artt. 47, commi 1-5 e 8, del TUIR. I tre casi pratici che seguono illustrano il funzionamento del meccanismo con importi ipotetici ma fedeli al testo normativo.

Caso 1: Tizio, socio unico che riceve un appartamento

Scenario. La Srl di Tizio (socio unico al 100%) possiede un appartamento acquistato nel 2012 per 150.000 euro. La rendita catastale e’ di 800 euro. Applicando il moltiplicatore catastale per le abitazioni (126), il valore catastale risulta 100.800 euro. Il valore di mercato corrente e’ stimato in 200.000 euro. La societa’ richiede di usare il valore catastale come base per l’imposta sostitutiva.

Come si legge in pratica. Se la societa’ opta per il valore catastale (100.800 euro) come base dell’imposta sostitutiva, la differenza rispetto al costo storico di 150.000 euro e’ negativa: non vi e’ plusvalenza da assegnazione a questo livello di valorizzazione. L’imposta sostitutiva si calcola quindi su un imponibile ridotto rispetto al valore di mercato, con un vantaggio significativo rispetto all’assegnazione al valore di mercato (200.000 euro), su cui la plusvalenza sarebbe di 50.000 euro. Per Tizio, il costo fiscale della sua quota si riduce del valore normale del bene ricevuto: se il costo della quota era 20.000 euro e il valore normale del bene ricevuto e’ 100.800 euro (al netto di eventuali debiti accollati), il costo fiscale della quota scende a zero. I dettagli tecnici dell’aliquota sostitutiva vanno verificati con il testo definitivo dei commi 37-43.

Caso 2: Caia, socia al 50% che riceve un immobile commerciale

Scenario. Caia e il suo socio detengono ciascuno il 50% di una Srl che possiede un locale commerciale con rendita catastale di 2.500 euro. Il moltiplicatore catastale per gli immobili commerciali (cat. C/1) e’ pari a 42,84, producendo un valore catastale di 107.100 euro. Il valore di mercato e’ stimato in 180.000 euro. Il costo storico del bene nella contabilita’ della Srl e’ 90.000 euro. La societa’ decide di assegnare il bene a Caia.

Come si legge in pratica. Se la societa’ opta per il valore catastale, la base imponibile per l’imposta sostitutiva e’ 107.100 – 90.000 = 17.100 euro di plusvalenza. A valore di mercato, la plusvalenza sarebbe di 90.000 euro. La scelta del valore catastale riduce la base imponibile in modo significativo, abbattendo l’imposta sostitutiva a carico della Srl. Sul lato di Caia, il suo costo quota si riduce del valore normale del bene ricevuto al netto di debiti accollati: se il costo della quota era 15.000 euro e il valore catastale del bene e’ 107.100 euro, il costo fiscale della quota scende a zero, con il saldo che rileva in sede di eventuale futura cessione della quota.

Caso 3: Sempronio, socio con debito accollato sull'immobile

Scenario. La Srl di cui Sempronio e’ socio al 40% assegna a Sempronio un immobile con valore catastale di 160.000 euro e un mutuo residuo di 60.000 euro che Sempronio si accolla. Il costo fiscale della quota di Sempronio era di 25.000 euro. Non ci sono altri soci assegnatari per questo bene.

Come si legge in pratica. La norma prevede che il valore normale dei beni ricevuti, al netto dei debiti accollati, riduca il costo fiscalmente riconosciuto delle quote. Per Sempronio: valore normale netto = 160.000 – 60.000 = 100.000 euro. Il costo fiscale della quota (25.000 euro) si riduce di 100.000 euro, ma non puo’ scendere sotto zero: il costo residuo e’ zero e la differenza (75.000 euro) sara’ rilevante in sede di futura cessione della quota. L’accollo del debito riduce la ‘gratuita” effettiva dell’assegnazione, ma anche la riduzione del costo fiscale della quota, con un meccanismo simmetrico che il professionista deve valorizzare correttamente in sede di pianificazione fiscale complessiva.

Quando conviene una verifica

L’assegnazione agevolata richiede pianificazione tecnica precisa: contatta un esperto prima di procedere. Parla con un commercialista.

Norme e fonti collegate

• Commi 37-43 LB 2026: assegnazione beni soci, estromissione, plus (Legge in Chiaro)
• Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) su Normattiva

Domande frequenti

Quali beni possono essere assegnati ai soci in regime agevolato nel 2026?

I commi 37-43 della legge di bilancio 2026 (L. 199/2025) riguardano in via principale i beni immobili non strumentali per destinazione detenuti dalla societa’. Il perimetro esatto dei beni assegnabili deve essere verificato con il testo coordinato dei commi e con i provvedimenti attuativi. In linea generale, la normativa storica sull’assegnazione agevolata ha riguardato tipicamente gli immobili non strumentali e i beni mobili non strumentali all’esercizio dell’impresa.

Come si calcola il valore catastale dell'immobile per l'assegnazione agevolata?

Il richiamo contenuto nei commi 37-43 LB 2026 e’ all’art. 52, comma 4, del DPR 131/1986 (testo unico dell’imposta di registro): si moltiplica la rendita catastale per i moltiplicatori stabiliti con decreto ministeriale. I moltiplicatori variano per categoria catastale: per le abitazioni (cat. A, esclusa A/10) il moltiplicatore e’ tradizionalmente 126; per gli uffici (A/10) e’ 63; per i negozi (C/1) e’ 42,84. La rendita catastale si ricava dall’estratto catastale disponibile tramite i servizi dell’Agenzia delle Entrate.

Il socio assegnatario deve pagare tasse sull'immobile ricevuto?

I commi 37-43 LB 2026 prevedono che nei confronti dei soci assegnatari non si applichino le disposizioni sulle distribuzioni utili di cui agli artt. 47, commi 1-5 e 8, del TUIR. Il socio non viene quindi tassato come se ricevesse un dividendo. Tuttavia, il valore normale del bene ricevuto, al netto dei debiti accollati, riduce il costo fiscalmente riconosciuto delle sue quote: questo aumentera’ la plusvalenza tassabile in caso di futura cessione delle quote stesse.

Entro quando deve avvenire l'assegnazione agevolata prevista dalla legge di bilancio 2026?

I commi 37-43 della legge di bilancio 2026 non fissano espressamente un termine finale per il completamento delle assegnazioni o delle cessioni agevolate. E’ necessario verificare il testo coordinato completo e attendere eventuali provvedimenti attuativi o circolari dell’Agenzia delle Entrate per conoscere il perimetro temporale entro cui le operazioni devono essere perfezionate.

L'assegnazione agevolata puo' essere effettuata anche da societa' di persone?

La normativa storica sull’assegnazione agevolata, di cui i commi 37-43 LB 2026 sono una riapertura, ha tipicamente riguardato le societa’ di capitali (Srl, Spa, Sapa) e le societa’ di persone commerciali (Snc, Sas). L’estensione alle societa’ di persone e gli eventuali requisiti specifici devono essere verificati nel testo integrale dei commi 37-43 e nei chiarimenti che l’Agenzia delle Entrate pubblichera’ in apposite circolari.