Testo dell'articoloVigente
In sintesi
- Dichiara solo l’usufruttuario: chi ha il diritto di usufrutto (o un altro diritto reale come uso o abitazione) compila il quadro B; il nudo proprietario non deve dichiarare il fabbricato.
- Nuda proprieta esclusa: il titolare della sola nuda proprieta non produce reddito di fabbricati e non inserisce l’immobile nel proprio 730.
- Diritto di abitazione del coniuge superstite: il coniuge superstite che ha il diritto di abitazione sull’immobile (art. 540 del Codice Civile) deve dichiararlo nel quadro B.
- IMU: l’obbligo IMU segue la stessa logica – spetta all’usufruttuario, non al nudo proprietario.
- Regola valida anche per i terreni: nel quadro A, il titolare della sola nuda proprieta su un terreno non dichiara ne il reddito dominicale ne quello agrario.
Usufrutto e nuda proprieta: chi compila il quadro B e perche
Quando un immobile e diviso tra usufruttuario e nudo proprietario, la dichiarazione dei redditi segue una regola precisa: l’immobile va dichiarato solo dall’usufruttuario. Il nudo proprietario, cioe chi ha la proprieta ‘spogliata’ del diritto di godimento, non deve indicare quel fabbricato nel proprio 730.
Questo principio vale per tutti i diritti reali di godimento: l’usufrutto, il diritto d’uso e il diritto di abitazione. Per esempio, il coniuge superstite che per legge (art. 540 del Codice Civile) ha il diritto di abitare la casa familiare deve inserirla nel suo quadro B, anche se non ne e proprietario.
La logica fiscale e semplice: produce reddito fondiario chi effettivamente gode dell’immobile o lo detiene. Il nudo proprietario non ha alcun vantaggio economico dall’immobile finche dura l’usufrutto, quindi non e tassato su di esso. Lo stesso vale per i terreni: nel quadro A, chi ha solo la nuda proprieta di un fondo non dichiara ne il reddito dominicale ne quello agrario.
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- Documenti da preparare e date del 730/2026
| Soggetto | Quadro B (fabbricati) | Quadro A (terreni) |
|---|---|---|
| Usufruttuario | Si: indica la rendita catastale e i dati dell'immobile | Si: dichiara sia il reddito dominicale sia quello agrario (se coltiva) |
| Nudo proprietario | No: non deve compilare il quadro B per quell'immobile | No: non deve dichiarare il terreno |
| Titolare del diritto di abitazione | Si: dichiara l'immobile nel quadro B | Non applicabile |
| Coniuge superstite (art. 540 c.c.) | Si: ha diritto di abitazione sull'immobile coniugale | Non applicabile |
Esempio pratico
-
Tizio e proprietario di un appartamento ma ne ha ceduto l’usufrutto alla madre Caia fino alla sua morte. Caia indica l’appartamento nel proprio quadro B con la rendita catastale e il codice di utilizzo corretto (per esempio codice ‘1’ se vi abita come abitazione principale). Tizio non inserisce quell’immobile nel suo 730. Quando l’usufrutto si estinguera alla morte di Caia, Tizio dovra nuovamente dichiarare l’immobile nella propria dichiarazione.
Documenti necessari
- Atto notarile di costituzione dell’usufrutto o di separazione della nuda proprieta
- Visura catastale con la rendita attribuita all’immobile
- Eventuale contratto di locazione se l’usufruttuario affitta l’immobile
- Certificato di morte (per il diritto di abitazione del coniuge superstite, se richiesto)
Genitore usufruttuario, figlio nudo proprietario
Scenario. Sempronio ha donato la nuda proprieta dell’appartamento al figlio, mantenendo per se l’usufrutto. Lui ci abita tutto l’anno.
Come si applica. Sempronio compila il quadro B indicando la rendita catastale nella colonna 1 e il codice ‘1’ nella colonna 2 (abitazione principale). Spetta a Sempronio la deduzione per abitazione principale pari alla rendita catastale, che riduce il reddito complessivo. Il figlio nudo proprietario non inserisce quell’immobile nel suo 730.
In pratica
- Sempronio: compila il quadro B, ottiene la deduzione per abitazione principale.
- Figlio nudo proprietario: non dichiara l’appartamento, non paga IMU su di esso.
- L’IMU spetta a Sempronio nella sua qualita di usufruttuario.
Coniuge superstite con diritto di abitazione
Scenario. Caio muore lasciando la moglie Tizia nella casa di famiglia. Per legge (art. 540 del Codice Civile) Tizia acquista il diritto di abitazione sulla casa coniugale.
Come si applica. Tizia deve compilare il quadro B indicando la rendita dell’immobile e il codice ‘1’ (abitazione principale), perche vi dimora abitualmente. I figli che hanno ereditato la nuda proprieta non dichiarano quell’immobile nei loro 730 finche dura il diritto di abitazione di Tizia.
In pratica
- Tizia dichiara l’immobile come abitazione principale e ottiene la relativa deduzione.
- I figli eredi (nudi proprietari) non inseriscono la casa nel loro 730.
- L’IMU sull’abitazione principale in genere non e dovuta; se dovuta, spetta a Tizia.
Quando rivolgersi a un professionista
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Fonti e approfondimenti
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Domande frequenti
Il nudo proprietario deve pagare l'IMU?
No. L’IMU grava sull’usufruttuario (o sul titolare del diritto di uso o di abitazione), non sul nudo proprietario. Questa regola e coerente con quella della dichiarazione dei redditi.
Se l'usufruttuario affitta l'immobile, chi dichiara il canone?
L’usufruttuario. E lui che gode del diritto reale e che percepisce (o ha diritto a percepire) il canone di locazione. Lo indica nel quadro B con il relativo codice di utilizzo e il canone nella colonna 6.
Cosa succede se l'usufrutto si estingue a meta anno?
Occorre compilare due righi nel quadro B (o quadro A per i terreni): uno per il periodo di usufrutto, uno per il periodo successivo in cui il proprietario riacquista il pieno godimento. Si usa la casella ‘Continuazione’ per segnalare che si tratta dello stesso immobile.
Il diritto d'uso e uguale all'usufrutto ai fini fiscali?
Si, le istruzioni le equiparano. Anche chi ha il diritto d’uso o il diritto di abitazione e tenuto a dichiarare l’immobile nel quadro B; il nudo proprietario resta escluso.
L'usufruttuario puo scegliere la cedolare secca se affitta l'appartamento?
Si, a condizione di essere titolare del diritto di usufrutto (che e un diritto reale di godimento) e che l’immobile abbia le caratteristiche richieste per la cedolare secca. Le istruzioni precisano che il regime spetta al locatore titolare del diritto di proprieta o di altro diritto reale di godimento sull’immobile.
Vedi anche: Pegno, usufrutto e sequestro di quote di SRL, Plusvalenza sulla vendita di un immobile entro 5 anni, Sistema del prezzo-valore, Imposta di registro e ipocatastali sulla donazione, Imposta di registro sulla divisione di eredità e immobili e Plusvalenza su immobile ricevuto in donazione.
Domande frequenti
Il nudo proprietario deve pagare l'IMU?
No. L'IMU grava sull'usufruttuario (o sul titolare del diritto di uso o di abitazione), non sul nudo proprietario. Questa regola e coerente con quella della dichiarazione dei redditi.
Se l'usufruttuario affitta l'immobile, chi dichiara il canone?
L'usufruttuario. E lui che gode del diritto reale e che percepisce (o ha diritto a percepire) il canone di locazione. Lo indica nel quadro B con il relativo codice di utilizzo e il canone nella colonna 6.
Cosa succede se l'usufrutto si estingue a meta anno?
Occorre compilare due righi nel quadro B (o quadro A per i terreni): uno per il periodo di usufrutto, uno per il periodo successivo in cui il proprietario riacquista il pieno godimento. Si usa la casella 'Continuazione' per segnalare che si tratta dello stesso immobile.
Il diritto d'uso e uguale all'usufrutto ai fini fiscali?
Si, le istruzioni le equiparano. Anche chi ha il diritto d'uso o il diritto di abitazione e tenuto a dichiarare l'immobile nel quadro B; il nudo proprietario resta escluso.
L'usufruttuario puo scegliere la cedolare secca se affitta l'appartamento?
Si, a condizione di essere titolare del diritto di usufrutto (che e un diritto reale di godimento) e che l'immobile abbia le caratteristiche richieste per la cedolare secca. Le istruzioni precisano che il regime spetta al locatore titolare del diritto di proprieta o di altro diritto reale di godimento sull'immobile.