Seconde case sfitte nel 730/2026: tassazione e rapporto con IMU

In sintesi

• Codice ‘2’: per gli immobili tenuti a disposizione (seconde case sfitte, case vacanza non affittate).
• IMU sostituisce IRPEF sugli immobili non locati: in quasi tutti i casi non paghi anche l’IRPEF sul reddito fondiario.
• Eccezione: stesso comune dell’abitazione principale — se la seconda casa sfitta è nello stesso comune dove vivi, il reddito fondiario concorre all’IRPEF nella misura del 50%. Colonna 12: codice ‘3’.
• Esenzione totale IMU (es. immobili rurali strumentali, certi alloggi di cooperative): in quel caso l’IRPEF torna a essere dovuta per intero. Colonna 12: codice ‘1’.
• Non locato e inagibile: se l’immobile è privo di allacciamenti e non utilizzato, puoi indicare il codice ‘9’ allegando una dichiarazione sostitutiva di atto notorio.
• Proprietà condominiali (alloggio del portiere, autorimesse): si dichiarano solo se la quota di reddito supera 25,82 euro.

Che cosa si intende per immobile 'a disposizione' e come si tassa

Una seconda casa che non afFitti e non usi come abitazione principale è definita ‘immobile tenuto a disposizione’. Può essere la casa al mare, un appartamento ereditato che non sai come usare, o semplicemente un secondo immobile rimasto vuoto. Anche questi immobili vanno dichiarati nel quadro B del 730.

La buona notizia è che nella maggior parte dei casi l’IMU sostituisce l’IRPEF sugli immobili non locati. Questo vuol dire che non pagherai due imposte sullo stesso immobile: l’IMU versata al Comune assorbe anche la quota IRPEF sul reddito fondiario. L’immobile va però lo stesso indicato nel quadro B.

C’è però un’eccezione importante: se l’immobile sfitta si trova nello stesso comune dove hai la tua abitazione principale, il reddito fondiario concorre all’IRPEF nella misura del 50%. In pratica paghi l’IMU e poi anche una quota di IRPEF (ridotta della metà). Questo vale solo per gli immobili ad uso abitativo (categorie da A/1 ad A/11, escluso A/10) non locati.

Un’altra eccezione, più rara: se l’immobile è totalmente esente da IMU (alcune categorie di immobili rurali, certi alloggi pubblici), torna ad applicarsi l’IRPEF piena. In quel caso nella colonna 12 va indicato il codice ‘1’.

Caso 1 — Tizio ha una casa vacanza in un altro comune

Scenario. Tizio abita a Milano e possiede un appartamento a Rimini (categoria A/3) con rendita catastale di 400 euro, che non affitta e usa solo d’estate per le vacanze.

Come si applica. L’immobile si trova in un comune diverso da quello di residenza. Tizio indica il codice ‘2’ nella colonna 2 e non compila la colonna 12. L’IMU versata al Comune di Rimini sostituisce l’IRPEF: nel 730 l’immobile è inserito ma non genera imposta aggiuntiva.

Caso 2 — Caio ha una seconda casa nello stesso comune dove abita

Scenario. Caio risiede e abita in un appartamento di proprietà a Roma. Possiede anche un secondo appartamento a Roma (ereditato dai genitori), che non affitta e tiene vuoto.

Come si applica. Entrambi gli immobili sono nello stesso comune. Per il secondo appartamento Caio indica il codice ‘2’ nella colonna 2 e il codice ‘3’ nella colonna 12. In questo caso il reddito fondiario del secondo appartamento concorre all’IRPEF nella misura del 50%: se la rendita rivalutata è 840 euro, l’imponibile IRPEF è 420 euro.

Quando rivolgersi a un professionista

La compilazione corretta di questa voce può richiedere la verifica di requisiti e massimali. Per una valutazione sul tuo caso puoi trovare un professionista su Legge in Chiaro.

Fonti e approfondimenti

• Istruzioni Modello 730/2026 — Agenzia delle Entrate

Domande frequenti

Devo dichiarare una casa vuota che non affitta e non uso?

Sì. Anche gli immobili tenuti a disposizione vanno indicati nel quadro B del 730. Non dichiararli sarebbe un errore formale. In molti casi, però, l’IMU sostituisce l’IRPEF e non ci sarà imposta aggiuntiva da pagare nella dichiarazione.

Cosa significa che l'IMU sostituisce l'IRPEF?

Significa che, per gli immobili non affittati, l’imposta che versi al Comune (IMU) assorbe anche la quota IRPEF sul reddito fondiario. Non paghi due volte: paghi solo l’IMU. L’unica eccezione rilevante per chi ha la seconda casa nello stesso comune dell’abitazione principale: lì si paga sia l’IMU sia il 50% dell’IRPEF.

Come faccio a sapere se la mia seconda casa è nello stesso comune della residenza?

Confronta il codice catastale del comune dove si trova la seconda casa con quello del comune dove hai la residenza (e l’abitazione principale). Se coincidono, si applica la regola del 50% e devi indicare il codice ‘3’ nella colonna 12.

Ho una casa che non è allacciata alla luce né all'acqua: devo dichiararla?

Va indicata nel quadro B con il codice ‘9’ nella colonna 2. Se vuoi escluderla dall’imposizione devi allegare (o tenere a disposizione in caso di controllo) una dichiarazione sostitutiva di atto notorio che attesti la mancanza di allacciamenti e il non utilizzo dell’immobile.

L'immobile a disposizione genera qualche deduzione o detrazione?

No. Gli immobili tenuti a disposizione non danno diritto a deduzioni o detrazioni particolari. Se l’immobile si trova nello stesso comune della residenza, il 50% del reddito fondiario si aggiunge al reddito complessivo e aumenta leggermente l’imposta.

Se l'immobile è esente da IMU (per esempio un fabbricato rurale), pago l'IRPEF?

Sì. Se l’immobile è totalmente esente da IMU, l’IRPEF torna a essere dovuta per intero sul reddito fondiario. In quel caso nella colonna 12 indica il codice ‘1’ e l’assistenza fiscale calcolerà l’imposta.